1.9億平米商品房待售 庫存壓力或逼開發商降價

　　國家統計局4日晚間公布的數據顯示，今年6月末全國房地產開發企業商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%。專家認為，這一庫存量比2009年末的19947萬平方米庫存略有下降，屬正常水平，但因受新一輪調控政策影響，部分城市商品房成交量已大幅下滑，隨著下半年供應量進一步增加，預計到年末開發商將面臨較大庫存壓力，或將主動降價消化庫存。

　　空置率仍未明朗

　　此次，國家統計局雖然公布了商品房待售面積情況，但并未給出空置房和空置率的具體數據。

　　國家統計局稱，商品房待售面積是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時點上已經售出但實際無人居住的住房面積。國際上通用的房屋空置率指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面積計算房屋空置率。準確的房屋空置率數據的獲取，有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，目前權威的空置房和空置率數據缺失給分析市場帶來障礙，加上一些道聽途說的數據，更是給市場制造了混亂，有關部門應當早日進行全國性的住房普查，公布權威數據。

　　此前有媒體報道稱，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，進而推測當前空置房可供2億人居住。消息出來后國家電網公司立即進行了辟謠，多位專家也紛紛出來以數據說話，證明這一空置房數量被過分夸大。

　　根據國家統計局的數據，從1998年到2008年，全國商品住宅總竣工面積為37億平方米，而1998年前，大多數住房的套均面積在60平方米左右。過去20多年，全國城市住房建設總規模僅為50億至60億平方米。中國房地產研究會副會長顧云昌認為，“6540萬套這個數據令人震驚。”

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄也認為這個空置房數據不足為信。“以60平方米一套計算，6540萬套房約40億平方米，而2009年全國竣工商品住宅僅5.96億平方米，以這樣的速度也得建6-7年才能達到40億平方米的規模。”

　　根據華遠集團總裁任志強的估算，我國城鎮居民家庭真正空置的房子只有230萬套左右，空置率不到4%。但也有分析人士認為這一估算值偏低。

　　年末庫存壓力或迫使開發商降價

　　國家統計局公布的數據顯示，2009年，全國商品房銷售面積為93713萬平方米，如果按照此銷售進度，19182萬平方米的庫存僅夠市場消化兩個半月。截至6月末，商品住宅待售面積為10646萬平方米，比2009年末的11494萬平方米也略有下降。按照2009年銷售商品住宅86185萬平方米的速度計算，10646萬平方米的商品住宅庫存可供銷售一個半月。

　　招商證券房地產分析師賈祖國認為，按照套均100平方米估算，截至6月末商品房待售面積不到200萬套，其中住宅約100萬套。而2009年全年全國住宅銷售就有804萬套。100萬套待售住宅的量相對很小，也遠低于市場預期，因此未來房價大幅下降的可能性較低。

　　楊紅旭認為，今年自4月中旬新一輪調控以來，部分城市商品房成交量大幅下滑，消化庫存能力也大幅削弱。1-6月，全國商品房銷售面積3.94億平方米，下半年同比增幅還將持續回落，預計全年成交量將比去年出現兩成左右的下滑。另外，由于新開工量從去年11月份以來一直維持在高位增長，預計未來一年內市場供應量將大幅增加，因此從年末開始開發商的庫存壓力將明顯加大。“6月份全國商品房新開工面積為1.9億平方米，與6月末待售面積相當，最快一年后這些新開工面積就可轉化為待售面積，市場供應將明顯增加”。

　　楊紅旭認為，目前仍是開發商與政府博弈階段，如果調控政策的壓力能夠持續到第四季度，開發商必然會主動降價釋放庫存壓力。但下半年房地產市場會進一步分化，最讓人擔心的是一些地方政府可能頂不住經濟增長放緩的壓力，變相救市，放寬樓市調控政策。

　　樓市已現分化苗頭

　　最新統計數據顯示，7月京滬深三地商品住宅并沒有出現業界此前預測的整體量價齊跌態勢，北京樓市量升價跌，上海量價齊升，深圳量跌價升。專家認為，三地不同步說明樓市調控已經進入深度博弈階段，在沒有進一步調控政策出臺的前提下，樓市或將企穩回暖，房價不會大幅下調。

　　據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，7月北京期房商品住宅成交量環比6月上漲了16.7%，而成交均價則環比下降3.2%。佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，7月上海商品住宅成交面積為43萬平方米，環比6月略微增加2.38%，成交均價為19313元／平方米，環比6月上漲0.76%。

　　深圳市規劃與國土委的數據顯示，7月，深圳市新房銷售面積14.2萬平方米，同比下降80.13%，環比降幅也達到6.82%。但成交量的接連下滑并未帶動房價的走低，反而同比上漲15%。

　　薛建雄稱，開發商有意放緩開發節奏，造成供應趨緊假象，是房價居高不下的主要原因。以上海為例，在7月中下旬上市的項目，基本上都能獲得80%的去化率。這同時也表明大量的購買力被低迷的成交量積壓，市場觀望的背后是巨大的需求在等待合理的房價。

　　中金公司的最新報告認為，受政策調控影響，年初全國住房價格的快速漲勢已消退，繼6月價格出現微幅下調后，7月市場并未出現持續下調，市場買賣雙方正處于深度博弈狀態。交易量目前尚不存在顯著、持續復蘇的基礎，未來一線城市房價仍將呈現振蕩下探的趨勢，在全國市場整體回暖之前，二三線城市房價也將延續波動態勢。

　　有市場人士認為，從4月份到10月份前后，累積半年的剛性購房需求存在集中入市沖動，并可能使房價轉身向上導致調控政策效果不佳。中國房地產協會副會長朱中一表示，目前調控政策在短期內已初見成效，特別是遏制部分城市房價快速上漲效果明顯。但房地產市場能否健康發展，仍面臨不確定性，目前首要的任務是穩定市場預期。(記者魏宗凱)