房貸壓力測試加碼 三高考驗房地產(chǎn)信貸

　　一則“銀監(jiān)會建議京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞讓原本已經(jīng)高度緊張的房地產(chǎn)市場再次繃緊神經(jīng)。市場儼然將銀行第三套房貸政策視為試探房地產(chǎn)新政策走向的“風向標”。而部分城市重啟房貸壓力測試、預設下跌幅度提升至50%的傳聞，更令人揣測，樓市調控的時間跨度和深度是否可能趨于嚴格？

　　京滬杭深叫停第三套房貸？

　　對于“京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞，銀監(jiān)會并未直接正面回應，只是公開重申了此前對于第三套房貸的政策，即部分房價過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套房貸；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付比例及利率應大幅提高，具體由銀行自主確定。

　　“其實這更多的是在強化政策，影響心理預期。”某國有大銀行上海分行人士表示。由于購買第三套房成本大幅增加，第三套房貸業(yè)務量目前實在少得可憐，從銀行業(yè)務的角度而言，第三套房貸停不停差別都不大。據(jù)了解，該行自房地產(chǎn)新政策實施以來，第三套房貸的業(yè)務量只能以個位數(shù)來計算。

　　另一位銀行業(yè)內人士表示：“購買第三套房的成本太高，即使按照利率上浮20%計算，和以前的七折相比，成本前后相比已經(jīng)相差了50%。再加上認定標準這么嚴格，哪里還有什么業(yè)務？現(xiàn)在不是銀行停了第三套房貸，而是客戶停止了第三套房貸。”

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，目前上海銀行業(yè)第三套房貸業(yè)務基本處于“停滯”狀態(tài)。多家銀行表示，已經(jīng)接到總行層面通知，開始停貸第三套房。農業(yè)銀行上海分行明確表示，近日已經(jīng)接到農總行關于暫停辦理第三套房貸業(yè)務的通知，目前已經(jīng)暫停辦理第三套房貸。招行上海分行人士也表示，該行第三套房貸此前就已經(jīng)停止申請。

　　另一家股份制銀行上海分行負責個人金融業(yè)務的副行長則表示，該行此前雖未完全停止第三套房貸，但房貸新政策實施以來的審批異常嚴格謹慎，“幾乎已經(jīng)相當于停掉”。

　　房貸壓力測試加碼

　　在“第三套房貸暫停”風聲中，監(jiān)管層還重啟部分城市房地產(chǎn)貸款壓力測試，壓力預設條件更大大加碼。

　　一位股份制商業(yè)銀行上海分行個貸部門負責人告訴記者，從上月開始，監(jiān)管層已經(jīng)要求各銀行開展新一輪壓力測試，而測試假定條件在原來“房價下跌30%”的基礎上更為嚴格，對一線城市房價上漲過快的地區(qū)，預設“房價下跌50%”的條件下進行壓力測試。

　　此前，各商業(yè)銀行按照房價下跌30%的情況進行壓力測試，結果較為樂觀。銀監(jiān)會7月底公布的壓力測試匯總結果顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點的重度壓力下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%；46家農村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個百分點，貸款損失率增加30%。

　　而據(jù)銀行業(yè)內人士透露，此次測試除個人按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等房貸業(yè)務外，還將針對房地產(chǎn)關聯(lián)度大的行業(yè)信貸，如鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的信貸進行測試。

　　業(yè)內人士表示，其實各家銀行對于房地產(chǎn)信貸風險承受能力有所不同。那些近年來較為激進介入房貸的銀行面臨的風險較大，而國有大行普遍承受能力較強。民生銀行行長洪崎7月底在接受記者專訪時則透露，如果房價下降40%，對信貸質量“會產(chǎn)生一些影響”，但總體完全能夠承受。

　　“三高”考驗房地產(chǎn)信貸

　　“加大風險預期，適當提高壓力測試要求，或許更能反映近兩年房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的真實情況。”上述商業(yè)銀行個貸部負責人說。

　　他認為，一線城市房價在2009年以后迅猛上漲，而有相當部分銀行貸款是在房價迅速上升期發(fā)放的，因此客戶對房價下跌的承受能力較弱，房地產(chǎn)信貸質量壓力較大。

　　記者調查亦證實了這位人士的判斷，在部分重點地區(qū)和城市，房地產(chǎn)貸款對銀行信貸的依賴度更高，呈現(xiàn)高價位下的高增速、高集中度這“三高”趨勢。

　　一是高價位，國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測組發(fā)布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格為每平方米4474元，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2010年上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況》顯示，房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，雖然漲幅開始回落，但5月份、6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格依然分別同比上漲了12.4%、11.4%。

　　二是高增速，尤其是個人房貸增長創(chuàng)歷史最高水平。2009年12月末，全國房地產(chǎn)貸款同比增速達到38.1%，其中北京、江蘇、浙江和廣東等地區(qū)增速分別達到41.4%、49.4%、40.6%、31.4%。

　　三是高集中度，在部分城市房地產(chǎn)新增貸款占比超過50%。如數(shù)據(jù)顯示，去年下半年上海房地產(chǎn)貸款增量占下半年各項貸款增量的65%，截至2009年12月末，上海房地產(chǎn)貸款規(guī)模占全國房地產(chǎn)信貸總量超過10.4%，居全國之首。

　　一位業(yè)內人士對記者表示：“房地產(chǎn)信貸規(guī)模大、占比高，這還不包括建筑業(yè)貸款，如果再加上以房地產(chǎn)為抵押物的其他貸款，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總量將非常龐大，貸款及風險集中度必須引起高度重視。”

　　但業(yè)內專家同時指出，壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風險管理手段之一，“房價下跌50%”只是極端情景假設，并不代表監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場走勢的判斷。從我國目前經(jīng)濟基本面判斷，我國房價不可能出現(xiàn)下跌50%的極端情況。(記者 姚玉潔 王濤)