剛需入市成交放量 樓市大降價只是一種傳說？

　　度過桑拿之夏，樓市即將迎來下半年放量供應，但大幅降價很可能是一種奢望。

　　7月31日，星期六，在北京工作了七年的李建敏起了個大早。他計劃在6點之前趕到位于北京南五環外的大興區黃村，離他住處約一個小時車程的郊區。

　　前一天，李建敏在繳納了5萬元的訂金后，參加了“保利茉莉公館二期”(下稱茉莉公館)的網上搖號。“總共59組，我排在了54組，肯定買不到90平方米兩居的戶型了。”他失望地說。茉莉公館的工作人員當時提醒他，開盤當天場面會很火爆，建議他早點來排隊，而項目的開盤將從凌晨4點半開始。

　　31日，已入“中伏”節氣，是一年中最熱的幾天。售樓處沿路的馬路上早早就排起了大隊，人們頂著烈日，一邊大口喝著冰水，一邊研究戶型。茉莉公館雖遠離城區，但地鐵概念、90平方米的主力戶型、以及“不算太高”的總價，都較為符合首次置業消費者的需求。當然，價格并不便宜，開盤均價約17000元/平方米。

　　“調控了這么久，年初短短的三個月，郊區房價就從1萬漲到2萬多，現在最多是從最高點下調了20%，停在1.8萬元左右，但還是很高。”李建敏無奈地說。

　　上午10點半左右，剛叫到27組，最受歡迎的90平方米兩居戶型已全部售罄。滿臉汗水的李建敏徹底失望了：“價格沒怎么跌不說，現在想買都買不著了。”

　　又過了不到半小時，茉莉公館無花可折，400套住房全部售罄。

　　新房密集入市刺激交易量回升

　　盡管樓市深度調控已經過去了近四個月，李建敏買房的經歷并不特殊。在茉莉公館開盤前一周，位于北京市房山區長陽鎮的萬科中糧長陽半島項目，以低于預期價格約10%的低價入市——1.35萬元/平方米帶精裝修，兩天之內，854套房源即全部賣光。

　　由于萬科一向的示范效應，這被視為市場逐漸從冰凍狀態中蘇醒的信號。成交量數據顯示，從7月第二周(9日-15日)開始，一線城市的住房成交量已呈現震蕩上揚之勢。

　　根據中原地產的監測數據，全國九個重點城市總成交量環比增加6%，四個一線城市中，除廣州環比小幅下降5%外，京、滬、深三地反彈幅度分別為27%、26%、33%。

　　與一線城市情況迥異的是，二線城市的成交依舊冷淡，除杭州市場受供應增加大幅反彈外，其余四市均有小幅下跌，幅度在10%以內。

　　到了7月最后一周(23日-29日)，一線城市新房市場的成交量反彈已相當明顯，除深圳外，京、廣、滬三大城市成交量環比大增在五成以上，上海當周的成交量已恢復到4月新政前的水平。二線城市也扭轉了頹勢，津、渝、蓉三市環比增幅在兩成左右。

　　一方面，大量新盤入市刺激了交易量的回升，另一方面，開發商面對調控形勢，調低定價，對消費者重新產生了吸引力。

　　一家大型上市房地產公司高管對財新記者表示，“大的開發商下半年推盤時間較早，如萬科、保利，六七月新推的量會很大，市場整體推盤量將在8月以后明顯上來。從全國來講，今年下半年的推盤量將相當于去年下半年和今年上半年的總額。”不過，他強調說，“一線城市的新增供應量增加不會很多。”

　　金地集團董事徐家俊預測，“下半年一線城市的新房供應量會增加至少1倍，而價格還會有10%的降幅。”

　　更有樂觀的看法認為，下半年樓市的供應量將增加不止1倍。一家國際投行的中國策略師認為，“從三季度開始價格將在目前的基礎上再降低15%，而交易量則將恢復到原來的70%-80%，達到新的平衡。”

　　大降價只是一種傳說

　　要想達到新的平衡，需要開發商合理的“測量”市場的溫度，即降價幅度。特別是在市場下行時，如何“合理定價”成為考驗開發商的最大課題：一方面需要試探消費者的心理預期，并保證企業的利潤水平，另一方面，則需要經受住大量新盤入市的壓力。

　　華遠地產董事長任志強認為，開盤時是開發商“惟一一次的定價機會”。“開盤時的合理定價對開發商尤為重要，定低了收益率降低了，定高了房子賣不出去，再想降價就沒那么容易了。”任志強曾對財新記者說。

　　對于定價，開發商有著不同的判斷，龍湖集團一位高管向財新記者表示，“從市場情況看，現在5%-10%的下跌就足以促使消費者出手了。”他透露說，自從調控以來，盡管成交量明顯下降，但是來電來訪的數量一直沒斷，感覺市場的巨大需求量仍然存在，“還是暗流涌動”。

　　萬科等知名開發商的定價策略，會在很大程度上對周邊樓盤的定價起到指導作用。前述大型上市房地產公司高管表示，“大公司對市場的判斷較為迅速，在六七月的定價就采取了務實的策略。但是小公司還沒有跟進，因為小公司沒有新盤推出，想一邊觀望一邊銷售以前的項目，所以降價的必要性不是很緊迫。到了9月，他們就會跟進了。”

　　肖小平也認為，樓價繼續下行的空間有限。“從7月成交量數據來看，與最低迷的時候比上升了30%，尤其是剛性需求開始變得比較強烈。當剛性需求開始入市，成交量開始回升后，價格要再往下走就有難度了。”記者 李慎 符燕艷