京東燕郊“空城計”隱憂 房價調整到位？

　　在史上最嚴厲的調控風暴下，燕郊樓市再次充當了降價排頭兵的角色：成交量在5月份瞬間墜入冰點，燕郊部分項目也旋即高舉起降價大旗，降幅高達30%。此舉促進了需求的短時間釋放，但隨后燕郊樓市再次陷入僵局。

　　對此，多數燕郊開發商表示，燕郊房價已基本一步降到位，除非進一步出臺更加嚴厲的調控政策，否則這一價格將繼續保持，不到最后關頭絕不再降。

　　但高企的空置率已成為燕郊樓市不容忽視的隱患。此前，有媒體調查稱，在號稱“北京后花園”的燕郊，約四成房子被空置。事實上，燕郊房地產的實際空置率可能比這一數字更為驚人。

　　“拿天洋城一期項目來說，從去年10月份入住到現在，入住率僅為47%。”一位不愿具名的燕郊業內人士說。

　　價格已調整到位？

　　對于率先降價，天洋城策劃部經理龐濤毫不隱晦。據龐濤介紹，天洋城項目6月底開盤時降價30%，最高報價已達11000元/平方米，降價后每平方米僅售7800元。

　　這一降價銷售策略為該項目帶來了一定的銷售業績。現在，天洋城每月銷售量在200套左右，而區域內其他價格相對較高的項目每月的銷售量僅為20套左右。

　　事實上，目前除了個別樓盤外，大多燕郊項目的價格都已松動。有些項目即使沒有明確表示降價，但也多采取了暗降的策略。

　　上上城項目因只剩為數不多的尾房，其價格由此前的逾10000元/平方米降到7600元/平方米。星河185和燕京航城項目則在新房源入市時選擇了售價低開，均價在8300元/平方米左右，這比此前的市場預期低了很多。

　　“經過2009年市場火爆期的積累，我們項目現在不缺錢，還能扛。但開發商也不愿這么僵持著，為了搶得市場先機。我們選擇將價格一降到位。”燕郊一位開發商表示，“如果接下來沒有更強硬的政策出臺，我們會保持這個價位，我們再撐一兩年沒問題。”燕京航城的置業顧問王振華也告訴記者，對于項目的價格走向，該公司已定下了基調，即年底前不降價。“現在一般開發商的資金還算充裕，只要政策方面不再有大動作，我們還是不會降。”他說。

　　美林灣的銷售人員亦表示，公司明確不會降價，因為目前只有幾套尾房，不急著降價。

　　但也不排除有開發商資金不充裕。一位知情人士透露，燕郊某知名項目有可能存在資金問題，因為當時市場不好時，該項目賣得價格低，只有4000元/平方米。后來市場好了，他們又沒有房了。現在該項目的價格是每平方米8000多元，不過每月銷售也就一二十套，已經揭不開鍋了。“但現在他們寧可借高利貸也不愿降價，因為負面影響太大”。

　　70%空置率？

　　燕郊二手房市場也處于量價齊跌的狀態，價格下調已超過30%，目前與新房市場的價差大概在1000元~1500元/平方米。隨著價格的下調，一些京城投資客開始找準時機，進場抄底。

　　興達二手房公司是目前燕郊門店最多也是最大的二手房中介機構。該公司銷售主管宋廣益介紹，今年3月份是二手房成交高峰期，在興達二手房的20余家門店中每天店平均成交達到5套，4月份開始進入觀望期，但還有成交，5月份只有零星的成交，6月份更差，7月份總成交不到20套。進入8月份，這幾天來看，客戶有增多的趨勢，截至8月4日已有兩天有成交。

　　“現在成交的都是投資客，而且都是北京的的投資客，以一居兩居為主，很多投資客已經開始接受這個價位了。”宋廣益說。

　　值得注意的是，即使近期市場略有回暖，但高空置率下的燕郊樓市前景仍不明朗。相比此前媒體曝出的40%空置，其實際空置率可能更為驚人。

　　據上述燕郊業內人士估計，目前，燕郊二手房空置率高達70%。顯然，這已成為燕郊樓市的嚴重隱患。

　　但面對記者對于燕郊樓市泡沫的質疑，龐濤認為，這是相對的。

　　“在2008年樓市調整時，燕郊樓市最低售價3000元/平方米，均價基本在4000元/平方米左右，從當時成本核算來看，這只相當于成本價。當時，天洋城的價格降到了4000元/平方米以下，屬于虧損經營。那時的市場沒有泡沫，但還是沒有人買房。”龐濤說，現在每平方米7000多元的價格我們認為是合理的，因為隨著區域的發展，地產的價值也是在不斷提升。 作者：鞠曉波