三套房貸全面叫停 房價(jià)調(diào)整尚未到位

　　這次叫停三套房貸，主要傳遞了兩方面的信息：一是銀行方面仍然有貸款風(fēng)險(xiǎn)，二是相關(guān)部門認(rèn)為房價(jià)還需要調(diào)整，市場以鼓勵(lì)自住為主。日前，華燕集團(tuán)房盟中國事業(yè)部總經(jīng)理韓建君在接受筆者采訪時(shí)這樣表示。

　　20%客戶受到直接影響

　　“目前工商銀行、北京銀行和招商銀行都已經(jīng)明確表示，三套房貸業(yè)務(wù)停止。 ”韓建君向筆者透露說，還是有部分銀行尚未明確公布，但基本上屬于消化政策期間。

　　而據(jù)相關(guān)媒體介紹，包括農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的滬上幾大國有銀行也都表示暫停三套房貸。

　　“初略估算，大概有將近20%的客戶直接受到影響。 ”韓建君表示，這部分客戶主要以中高端產(chǎn)品的購買為主。

　　“從銀行業(yè)務(wù)的角度而言，第三套房貸停不停的差別都不大。”據(jù)某國有大銀行上海分行人士表示。其實(shí)早在4月份房地產(chǎn)新政策實(shí)施后，滬上幾大銀行的第三套房貸的業(yè)務(wù)量就相當(dāng)稀少。

　　“包括上海周邊，尤其是昆山等地的銀行對二、三套房貸幾乎處于停止?fàn)顟B(tài)。 ”在采訪中，位于淀山湖的開發(fā)商向筆者介紹。據(jù)悉，昆山某當(dāng)?shù)劂y行雖未完全停止第三套房貸，但房貸新政策實(shí)施以來的審批異常嚴(yán)格謹(jǐn)慎，難以申請。

　　銀行再度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)前瞻

　　“三套房貸還是以打擊投機(jī)性為主。 ”韓建君認(rèn)為，大部分購買三套房的已經(jīng)不屬于改善范疇。當(dāng)然，按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格衡量的話，也不排除不少改善型消費(fèi)者會擁有三套房產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在某種程度上，三套房貸首先是為了降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

　　早從上月開始，監(jiān)管層已經(jīng)要求各銀行開展新一輪壓力測試，而測試假定條件在原來 “房價(jià)下跌30%”的基礎(chǔ)上更為嚴(yán)格，對一線城市房價(jià)上漲過快的地區(qū)，預(yù)設(shè)“房價(jià)下跌50%”的條件下進(jìn)行壓力測試。

　　而按照房價(jià)下跌30%的情況進(jìn)行壓力測試，各商業(yè)銀行的結(jié)果較為樂觀。

　　根據(jù)銀監(jiān)會7月底公布的壓力測試匯總結(jié)果顯示，在房價(jià)下降30%、利率上升108個(gè)基點(diǎn)的重度壓力下，樣本銀行的房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤下降20%。

　　“房價(jià)下跌50%只是極端情景假設(shè)，并不代表監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場走勢的判斷。”業(yè)內(nèi)專家同時(shí)指出，壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一，從我國目前經(jīng)濟(jì)基本面判斷，我國房價(jià)不可能出現(xiàn)下跌50%的極端情況。

　　市場或轉(zhuǎn)入深度觀望

　　盡管如此，對于剛剛回暖的市場來說，來自政策面的變化都將對市場產(chǎn)生重要影響。

　　“目前政策的任何風(fēng)吹草動，對于樓市參與各方的心理影響都是很大的。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此消息會對一些猶豫不決的改善型購房者產(chǎn)生一些心理的影響。

　　凱盛經(jīng)略趙煒表示，由于7月全國部分城市的一、二手房成交量及成交價(jià)格雙雙攀升，國家才會對某些房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的地區(qū)加大調(diào)控力度，這也是下半年政策將會進(jìn)一步收緊的信號。“綜合上半年的政策表現(xiàn)，市場可能會轉(zhuǎn)入深度觀望。 ”

　　但對于高端市場來說，三套房貸政策影響甚微。“高檔房買家的融資渠道相對較多，對銀行貸款并不非常依賴。”戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏認(rèn)為，他們貸款往往是為了不占用太多流動資金，借款年限也不會太長。李真