假如房價普降三成 上海樓市將呈現怎樣的格局？(2)

　　西南外環

　　典型代表：松江新城

　　調整前價格：1萬5-1萬6

　　調整后價格：1萬1-1萬2

　　新格局：地價遠遠高于售價

　　松江新城在售項目保利西子灣、綠地薔薇九里、維羅納貴都等，6-7月報價都在1.5-1.6萬元，如果按照30%調整，調整后價格在1.1-1.2萬元左右。記者從相關資料處查到，2010年上半年，上海北方城市發展投資有限公司以18.4億元摘得奪得松江廣富林2-6號地塊，土地樓板價為13799元/平方米。松江廣富林2-4號地塊則被招商地產以17.16億元競得地塊的樓板價更是高達16378元/平方米。由此可見，松江新城價格調整未到位，地價已經超出售價。

　　現狀：折扣潮風起云涌

　　松江新城的折扣也是由綠地集團帶起的。位于松江的綠地薔薇九里(松江名邸二期)在6月份開始促銷優惠活動，優惠幅度達到了16%，最終成交均價從原先的14953元/平方米降至12523元/平方米。在其帶動下，松江新城的價格紛紛下調，保利西子灣、維羅納貴都、綠地諾丁山紛紛推出優惠措施，其中有的是總價優惠，有的則采用贈送面積、贈送契稅的變相降價，總之降聲一片。

　　調整可能性：★★★★★

　　某位不愿透露姓名的人士告訴記者，為了消化高價地，這些土地的所得者必定會抬高價格，因此從長遠來看，松江的產品或者價格都會上一個層次，但是從短期而言市場調整遠未減低，開發商要熬過無法預知的市場波動期，還要面臨資金、政策的雙重考驗，能否撐過去還是未知數。

　　東南外環

　　典型代表：周康地區

　　調整前價格：1萬9-3萬

　　調整后價格：1萬3-2萬1

　　新格局：價格回歸09年三季度

　　以今年6-7月降價潮開始為基點，房價下調30%，周康會是怎樣的局面？記者以6-7月報價基礎計算，調整30%后，萬科金色城市售價為2.1萬元左右，綠洲康城則是1.75萬，綠地東上海則為1.5萬，印象春城為1.33萬。可以看到這個價格幾乎是2009年年9-10月份的水平，而這個價格比目前次新房的價格還要低2000余元，調整差距還很大。

　　現狀：單價最低下滑5000元

　　去年剛剛并入大浦東的周康板塊，2009年一年房價經歷了超過50%的漲幅，但是近日單價過兩萬的周康開始面臨一場市場調整。和周康僅一路之隔的萬科金色城市，今年最高時期的售價達到3.3萬，但是近日新推出的一批精裝公寓單價為2.8萬，比之前低了整整5000元，針對首付五成的客戶，再給出總價1%的優惠。在它的帶動下，周邊幾個項目都有下滑的跡象，比如綠洲康城，推出9折優惠，折后的價格為2.2萬元，綠地東上海也有一定幅度的優惠。

　　記者從現場了解到，雖然這一帶的新盤促銷從4月底開始就進行，但是成交情況依然不理想。有一位購房者表示，目前折后的價格比去年年底還要高，比如2009年，綠洲康城一套公寓僅1.9萬/平方米，目前折后價格比之前售價還高，因此目前的促銷對購房者誘惑不大。

　　調整可能性：★★★★★

　　綠洲康城副總經理劉正兵表示，周康板塊價格提速就是在去年下半年完成的，主要和整體市場還有大浦東利好有關，不少樓盤價格上漲幾乎瘋狂。到了今年4月份以后，周康板塊的成交狀況開始不樂觀，究其原因是配套和價格增速的不符。

　　北中環

　　典型代表：大華地區

　　調整前售價：2萬-2萬8

　　調整后售價：1萬4-1萬9

　　新格局：房價回歸09年初

　　大華板塊在售項目基本被大華集團壟斷，包括鉑金華府、梧桐城邦，中環1號等，報價從2-2.8萬元不等，如果有30%的調整，那么折后價格將最低達到1.4萬元，幾乎是2009年初的價格。

　　現狀：折扣幅度穩重有升

　　目前大華旗下的中環1號每平米優惠500元，總體來看優惠幅度有限，但是記者從中介處了解到，中環1號次新房的價格已經降到1.7萬/平方米。梧桐城邦目前2.5萬元的精裝房，這個價格和去年11月的房源價格幾乎持平。

　　調整可能性：★★★

　　根據以往經驗，大華旗下的項目在市場上升期，價格上漲很快，而在調整期下調幅度也很大，大華在浦東的項目，單價下滑7000余元。作為被大華壟斷的大華區域，如果市場震蕩加劇，下調的可能性依然很大。

　　南中環

　　典型代表：古美地區

　　調整前價格：2.9萬-3.5萬

　　調整后價格：2.1萬-2.45萬

　　新格局：一夜現零元差距

　　位于南部中環地區的古美路附近房源定位高端，報價接近3萬元/平方米。比如萬源城報價3.5萬元，虹橋晶典苑2.9萬。根據30%的調整幅度，其合理價格應該在2.1萬。據了解這萬元的價格幅度目前已經出現大幅縮減，其中個別樓盤的折扣幅度已經達到萬元。

　　現狀：萬源城大幅降價

　　作為古美路段的地標建筑萬源城目前的降價幅度很大，近期的調整幅度很大。前一批次房源報價3.5萬/平方米，近日卻大搞促銷，不僅購車位贈送10萬元優惠，還推出特價房，最低單價達到2.6萬元，下調幅度已經接近30%。記者從市場了解到，古美路一帶毗鄰古美商圈的房源，價格依然較為堅挺，即使促銷，幅度有限，比如虹橋晶典苑目前也推出9.9折再減5萬元的優惠。

　　調整可能性：★★★

　　當地某位開發商透露，古美路一帶整體抗跌能力還是很強，目前個別樓盤的降價還不足以形成帶動效應，更何況該樓盤的降價幅度之大也和其前期定價過高有關。

　　東中環

　　典型代表：三林地區

　　調整前價格：3萬

　　調整后價格：2萬1

　　新格局：高端住宅放量，萬元難減

　　經過多年的發展，三林已然從一個適合年輕人購買的區域成長為一個成熟的社區。區域內的公寓產品已經見底，目前在售的房源大多以低密度住宅為主，比如金地灣流域的寬邸，售價在2.9萬元/平方米，尚東國際后期的房源以聯排為主打，售價不菲。根據報價計算出30%的調整價，降價幅度將達萬元，實屬不易。

　　現狀：低密度住宅單價3萬

　　目前在三林中環附近，新建公寓房幾乎售罄，原本公寓房較為集中的永泰路、尚博路段，目前開發商著力打造低密度產品。比如金地灣流域的寬邸，尚東國際三期，大多是平層和聯排，單價在3萬元以上，據金地銷售表示，目前購房沒有任何優惠。另一個浦發博園項目，售價也3萬元以上，目前購買600萬元的聯排，可贈送地下室和露臺。

　　調整可能性：★★

　　當地一位開發商表示，三林的土地前期都已經開發完畢，目前大開發商在三林土地儲備極少，因此不會有出貨的意愿，而根據現有的產品特征而言，降價可能性很少。至于二手市場記者也了解到，由于處于世博期間，三林房源的租金很高，目前掛牌量少，房東出讓的意愿薄弱，議價空間有限。

　　南外環

　　典型代表：九亭地區

　　調整前價格：1萬7-1萬8

　　調整后價格：1萬2

　　新格局：價格回歸09年中

　　九亭地區在售項目不少，有包括象嶼都城、新虹橋首府、綠庭尚城等多個選擇。統計數據顯示，6-7月九亭地區公寓房單價在1.7-1.8萬元左右，如果按照30%調整，調整后單價應該在1.2萬元左右，幾乎是2009年中旬的價格。記者目前從售樓處了解到，不少樓盤已經開始促銷，據30%的調整價，差距還有5000元左右。

　　現狀：樓市促銷此起彼伏

　　記者從九亭的在售樓盤了解到，在售的項目打折促銷還是比較常見，比如位于南九亭的象嶼都城，對外報價1.75萬，但是每平米至少有3000元的優惠，折后價格僅1.3萬元左右，而新虹橋首府自開盤以來，一直維持9.2折的優惠幅度，象嶼名城則有總價10萬的優惠，精裝房折后僅1.5萬元。九亭當地某位開發商告訴記者，在九亭許多開發商處于觀望，未開盤的大多紛紛延遲開盤，等待9-10月的行情，而在售的打折力度都日趨加大，有的8.5折，有的還贈送車輛，預計到9-10月份隨著大面積房源上市，促銷力度會進一步加大。

　　調整可能性：★★★

　　上海奧林匹克花園李侃認為，九亭的配套和兩年前相比已經日益成熟，隨著大虹橋效應的擴大，九亭的未來整體發展還具有潛力。此外九亭目前在購房者心里的地位日益穩固，和七寶相比，價格更低，而松江新城相比，那里的價格對九亭則起到一定支撐，因此九亭或許隨著整體市場的調整還有一定的回調幅度。周祺瑾