理財(cái)規(guī)劃師：選套房子當(dāng)孩兒養(yǎng) 商鋪投資價(jià)值高

　　- 個(gè)案資料

　　郭小姐，外企職員，年收入12萬元，單位有公積金和社保公費(fèi)醫(yī)療；先生在民營企業(yè)工作，年收入12萬元左右，單位有購買最基本的社保及醫(yī)療險(xiǎn)。

　　現(xiàn)有一套2室2廳的商品房，銀行貸款余額30萬元，等額本息還款，月供4000元。2008年全款購買汽車一輛，總價(jià)17萬元。

　　現(xiàn)有活期存款25萬元，股票賬戶8萬元(虧損20%)；兩人均上了萬能保險(xiǎn)，年保費(fèi)支出共1.2萬元。

　　家庭月生活支出4000元，加上銀行還貸，每月支出8000元左右；每年外出旅游計(jì)劃1萬元；雙方父母贍養(yǎng)費(fèi)用每年3萬元。

　　- 理財(cái)目標(biāo)

　　1.活期存款怎樣合理分配？還清貸款還是投資其他產(chǎn)品？

　　2.計(jì)劃在2-3年內(nèi)購買第二套房產(chǎn)，如何實(shí)施理財(cái)規(guī)劃？

　　- 基本狀況分析

　　郭小姐的理財(cái)目標(biāo)均與銀行按揭有關(guān)：一是剩余貸款是否結(jié)清，二是計(jì)劃三年內(nèi)購買第二套房產(chǎn)。

　　首先來看提前還款。郭小姐采用的是等額本息還款，這種先付息后還本的還款方式本身就不宜提前還款。每月固定的還款額中，利息所占比例是由高到低，而本金所占比例逐月提升。一般來說，等額本息還款時(shí)間超過5年，利息也就還得差不多了，郭小姐這4000元月供中絕大部分已是本金，提前還款相當(dāng)于結(jié)清一筆零息貸款，財(cái)務(wù)上是不劃算的。

　　再看三年內(nèi)購買第二套房產(chǎn)。從郭小姐提供的收支情況來看，年度結(jié)余約9萬元，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上(不考慮增值、增收等其他意外因素)，三年后將持有現(xiàn)金資產(chǎn)60萬元，距離購買房產(chǎn)尚有一定缺口，因此動(dòng)用全部積蓄還清貸款，顯然也是不可取的。現(xiàn)階段郭小姐的主要目標(biāo)就是如何實(shí)現(xiàn)增收并提高投資回報(bào)率，為二次購房積累首付資金。

　　值得一提的是：郭小姐夫婦尚未生育，依現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件，一旦選擇購買第二套房，就基本與“丁克”劃上了等號(hào)，這需要有一定的思想準(zhǔn)備。郭小姐夫婦只擁有基本社保和醫(yī)療條件，商業(yè)保險(xiǎn)不足額，未來的養(yǎng)老在很大程度上將依賴所要購買的第二套房產(chǎn)。在“低水平，廣覆蓋”的社保框架下，變“養(yǎng)兒防老”為“以房養(yǎng)老”，或許不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　- 理財(cái)建議

　　應(yīng)急儲(chǔ)備金+保險(xiǎn)“保底”

　　按家庭月支出的3-6倍配置5萬元應(yīng)急儲(chǔ)備金，其中郭小姐夫婦各保留活期存款5000元，用于應(yīng)對(duì)日常開支。以郭小姐名義申請(qǐng)一張信用卡，并為先生辦理附屬卡，信用卡與郭小姐的工資卡關(guān)聯(lián)全額自動(dòng)還款，以便累計(jì)積分換領(lǐng)禮品；開立兩張三個(gè)月定期存單各1萬元，用于應(yīng)急支付；剩余2萬元購買貨幣型基金，兼顧流動(dòng)性與收益性。

　　按照“雙十法則”(保費(fèi)為家庭年收入的10%，保額為個(gè)人年收入的10倍)來看，郭小姐夫婦的商業(yè)保險(xiǎn)尚存在一定缺口。但由于近三年有二次購房需求，故建議夫婦二人補(bǔ)充定期壽險(xiǎn)或意外傷害險(xiǎn)等消費(fèi)型保險(xiǎn)，保額各一百萬元。

　　追加20萬股票投資

　　郭小姐家庭股票賬戶8萬元(虧損20%)，另有存款20萬元(已扣除家庭應(yīng)急儲(chǔ)備金)，月節(jié)余約8000元，以這樣的資金規(guī)模和積累條件，要達(dá)到三年內(nèi)購房的目標(biāo)，資金缺口較大，需要延長積累時(shí)間或采取較為激進(jìn)的投資方式。目前看來，中小投資者能夠參與且回報(bào)率較高的只有股票投資，這當(dāng)然也意味著巨大的虧損風(fēng)險(xiǎn)。

　　近期A股從底部連續(xù)反彈，積累了一定的短線風(fēng)險(xiǎn)，可逢高了結(jié)獲利盤。從中長線來看，只要把握好趨勢和個(gè)股，嚴(yán)守操作紀(jì)律，A股應(yīng)該會(huì)有不錯(cuò)的回報(bào)。建議郭小姐將20萬元追加投入股市，暫不忙于操作(可先參與打新股)，待大盤回調(diào)時(shí)再擇機(jī)建倉。每月節(jié)余的8000元中，5000元投入股市，3000元定投貨幣型基金，預(yù)期股票投資年回報(bào)率20%，貨幣型基金年回報(bào)率2.2%，三年后郭小姐股票市值72.77萬元。

　　商鋪投資價(jià)值高

　　目前房地產(chǎn)正處于宏觀調(diào)控之中，繼“二套房認(rèn)房又認(rèn)貸”后，銀監(jiān)會(huì)又全面叫停“第三套房貸”，住房貸款的首付和利率不斷提高，貸款成本日漸加大，第二套房貸除了期限較長外，已與商用房貸款所差無幾，因此建議郭小姐購買第二套房產(chǎn)時(shí)，也可以考慮購買商鋪，畢竟商鋪的投資價(jià)值遠(yuǎn)非住宅可比。

　　按前面的計(jì)算，三年后郭小姐股票市值72.77萬元，加上貨幣型基金13.3萬元(其間可再做調(diào)整)，定期存款2.14萬元，活期存款1萬元，合計(jì)約89.21萬元，可基本滿足一套總價(jià)160萬元小戶型的首付需求。

　　假設(shè)按揭政策保持不變：貸款80萬元，利率上浮10%，住房期限20年，月供5980元；商用房期限10年，月供9098元。由此可見，按郭小姐當(dāng)前的收入水平只能滿足住房貸款需求，若要購買同等面積的商鋪，則夫婦二人的收入還需每年遞增10%。（姜龍君 國家高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師）