房地產(chǎn)開發(fā)投資何以高位不落？

　　“房地產(chǎn)開發(fā)投資雖有些微回落但總體還穩(wěn)在高位，這說明持續(xù)樓市調(diào)控是必要而可行的。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟在評(píng)點(diǎn)7月樓市數(shù)據(jù)時(shí)如是說。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份至7月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.38萬億元，同比增長(zhǎng)37.2%。業(yè)內(nèi)人士分析，這跟投資滯后效應(yīng)、保障房建設(shè)“接棒”等多項(xiàng)因素相關(guān)；預(yù)計(jì)三季度、四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將有回落但不會(huì)大幅跌落。要確保房地產(chǎn)開發(fā)投資的“馬力”，關(guān)鍵還在于：加快保障房建設(shè)，繼續(xù)市場(chǎng)面調(diào)控。

　　三原因使房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)頭依然強(qiáng)勁

　　1月至7月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資“2.38萬億元、37.2%增幅”的表現(xiàn)，是近年來同期最猛的：2007年至2009年間同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額度和增幅分別為“12135億元、28.9%”“15884億元、30.9%”和“17720億元、11.6%”。

　　今年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資為何保持較快增長(zhǎng)？業(yè)內(nèi)人士分析原因有三：一是去年同期基數(shù)較低；二是受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售旺盛和適度寬松貨幣政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度形成的投資滯后效應(yīng)；三是今年以來保障房建設(shè)投資加快及時(shí)頂上，一定程度上填補(bǔ)了商品房開發(fā)投資下降造成的缺口。

　　值得一提的是，不少城市的“保障房因素”在今年的房地產(chǎn)開發(fā)中十分顯著。比如，上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資845.28億元，增長(zhǎng)35.5%；其中保障性住房建設(shè)投資141.25億元，增幅達(dá)120%，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)“大盤子”中比例已達(dá)到16.7%。綠地集團(tuán)等商品住宅開發(fā)的領(lǐng)軍房企，今年以來在上海保障房領(lǐng)域項(xiàng)目不斷。

　　從上半年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比例依然超過20%，其38.1%的增幅則明顯高于一、二、三產(chǎn)投資，風(fēng)頭依然強(qiáng)勁。另一筆賬也十分可觀：房地產(chǎn)業(yè)牽涉上下游約50個(gè)產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)投資的較高速增長(zhǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)將十分顯著。目前看來，一些人士關(guān)于“樓市調(diào)控可能重挫房地產(chǎn)投資”甚至“誤傷經(jīng)濟(jì)”之類的擔(dān)心并未成為現(xiàn)實(shí)。

　　三、四季度：回落但或不會(huì)跌落

　　不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅已進(jìn)入了下降通道。1月份至7月份37.2%的增幅，已較上半年縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)。這是繼今年5月份觸頂以來的連續(xù)第2個(gè)月回落。從月度情況來看，7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資為4118億元，比6月份環(huán)比減少29.4%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3246萬平方米，比6月份大幅減少41.6%。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩一般在調(diào)控后兩個(gè)季度開始顯現(xiàn)，如2007年9月份出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策兩個(gè)季度之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的季均增速由35%左右下降為17%左右，隨后逐季進(jìn)一步下降至10%和5%。據(jù)此推斷，本輪調(diào)控對(duì)二、三季度的投資可能暫無壓力，但會(huì)在第四季度之后開始體現(xiàn)，并可能在四個(gè)季度之后對(duì)我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速形成6個(gè)百分點(diǎn)的壓力。但此次調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響不會(huì)超過2007年至2009年那一輪。

　　“今年以來的銷售量比去年少了四成左右，銀行融資也難了很多，下半年將主要立足‘做存量’。”上海一中型房企負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，與整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速變化一致，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資也可能呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢(shì)，上半年成交的持續(xù)低迷將使一些房企在下半年開發(fā)上縮量，“但整體上，有上半年的基礎(chǔ)，全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不會(huì)太低，應(yīng)該是好于預(yù)期。”

　　加大保障房建設(shè)　繼續(xù)市場(chǎng)面調(diào)控

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱固不可取，但鑒于其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中強(qiáng)勁的帶動(dòng)作用，投資過冷、劇烈收縮也將動(dòng)搖目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根基。面對(duì)快速城市化進(jìn)程催生的巨大的居住需求，確保房地產(chǎn)開發(fā)投資一定的增長(zhǎng)速度、發(fā)揮其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的積極作用并遏制其過快膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，是每一輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心目的。

　　在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變的關(guān)頭，如何確保房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持理想的“拉力”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)鍵是“保障房建設(shè)”和“市場(chǎng)面調(diào)控”要雙管齊下、著力推進(jìn)。

　　今年的保障房項(xiàng)目如能按計(jì)劃實(shí)施，投資貢獻(xiàn)將有幾何？中金公司在近期一份報(bào)告中稱，按今年有關(guān)部門宣布的580萬套保障房(其中廉租房180萬套、經(jīng)濟(jì)適用房120萬套、棚戶區(qū)改造280萬套)與120萬套農(nóng)村危房改造計(jì)算，在合理設(shè)定的套內(nèi)面積、建筑成本之下，共需新增投資4356億元；此外，假設(shè)保障房項(xiàng)目將擠占10%的商品房供地面積，計(jì)算得出將被擠占的商品住房投資為864億元。由此，保障房項(xiàng)目對(duì)今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資將貢獻(xiàn)3492億元的凈增量與9.6%的增幅。

　　“只要保障房能頂上去，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資就有望穩(wěn)住。”陳晟說，“不管是算民生賬還是經(jīng)濟(jì)賬，保障房建設(shè)都不能懈怠。”

　　與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控必須一以貫之、堅(jiān)持到底，必須要形成“加大土地供應(yīng)-督促開工建設(shè)-確保按時(shí)銷售”的“調(diào)控鏈條”，每一個(gè)環(huán)節(jié)都不能“掉鏈子”。應(yīng)該說，各地上半年的新建商品住宅供應(yīng)仍較為低迷，對(duì)“捂盤惜售”“囤地”等現(xiàn)象的查處措施效果離預(yù)期尚有差距。由于從監(jiān)管上并未對(duì)市場(chǎng)形成剛性的約束，違規(guī)者逍遙，購(gòu)房者觀望，樓市僵持已久的局面遲遲無法打破。

　　日前，銀監(jiān)會(huì)重申“部分房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套房貸”的政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，下一步將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的高低，很大程度上系于樓市調(diào)控執(zhí)行的深淺。記者葉鋒