江蘇"國十條"退房第一案 雙方達成調解協議

　　江蘇“國十條”新政退房第一案,近日調解結案。

　　江蘇省宿遷市市民吳寧一紙訴狀將不肯退回首付款的房地產公司告上了法庭,法院經過調解,房產公司同意退回28萬元的購房首付款。

　　按揭不成購房者退房

　　3月7日,吳寧看中了宿遷市寶龍置業房地產公司開發的一樓盤中的一套房子。4月2日,吳寧將東拼西湊的28萬余元首付款交到該公司售樓部,并與該公司簽訂了《商品房買賣合同》,其中約定,余款42萬元以銀行按揭方式支付。

　　吳寧告訴記者,合同簽訂后的第三天,他就將所需資料送到了寶龍公司售樓部。就在他等待銀行通知其簽訂按揭貸款合同之際,4月18日卻接到該公司告之:“國務院關于住房貸款問題下發了一個通知,可能按揭貸款一時半會兒辦不下來,請您還是湊點錢,把余款交了吧!”這讓本來認為可以輕輕松松購得第三套住房的吳寧一下子懵了。

　　遭遇如此境遇,吳寧不得不從長計議,選擇退房。為順利退回首付款,他與房地產公司售樓部高管頻頻接觸,但房產公司就是置之不理。

　　“國十條”能否作為理由

　　迫于無奈,5月31日,吳寧一紙訴狀將寶龍置業公司告上了宿遷市宿城區人民法院。

　　6月15日上午,法院對此案進行公開開庭審理。房地產公司、吳寧及其代理人悉數到庭。一些關心房地產市場走向的開發商、市民及當地媒體記者,共計100余人到庭旁聽。

　　吳寧在訴訟中說,國家政策調整屬于不可抗力,開發商應該同意他的退房請求。

　　而寶龍置業公司則認為,雙方所簽合同合法有效,由于政策調整及其他原因導致原告不能取得貸款,這個風險應該由原告自己承擔,“補充協議中還明確了,如果由于買受人個人信用或任何其他原因,導致買受人按揭貸款未獲按揭銀行批準的,則買受人應于收到出賣人通知起15日內一次性付清剩余購房款,否則,視為買受人違約。”被告堅持認為“國十條”并不能成為原告要求退款的理由。

　　庭審中,原告急于解除合同,要回首付款；而被告態度強硬,堅決要求其履行合同。雙方對立情緒相當嚴重。

　　雙方達成調解協議

　　法院在當庭多次調解未成的情況下,啟動了聯動調解模式,通過與房地產公司總部、幫辦部門、企業所在地建管部門以及其職能部門共同參與做工作,爭取到了該公司的主動配合。最后終于使雙方同意解除合同,達成調解協議。

　　宿城區法院民一庭法官就此案分析說,許多人因為購買第二套或第三套住房辦不下來貸款而要求與開發商解除購房合同,對于這些批量案件如何處理已經客觀擺在法院的面前。而其中,對于國家政策的變化是屬于不可抗力還是情勢變更,有著不同看法。

　　但僅僅是不能辦理按揭貸款,還不能簡單屬于“合同履行不能”的法定情形。因為購房合同真正履行是買房和付購房款,對于支付的方式,既可以是按揭貸款也可以是全款。但因為訂立合同時雙方都無法預見的政策的走向,而繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,適用情勢變更原則,就可以解除合同,維護交易的公平性。(記者丁國鋒 通訊員 張寶林 苗雷芳)