住房空置率各方爭論激烈 將形成二次上市壓力

　　近期,所謂的“空置率”之爭無疑成了市場關注的焦點,除了數據的高低之外,其實空置房對市場最大的影響就是會形成二次上市。另外在當前樓市調控不斷趨緊的情況下,對于投資者來說避免持有空置房盡力提高出租收益也是非常重要的。

　　空置率成懸疑

　　近期,房地產市場出現了一個“人造”的熱點,那就是引起市場廣泛爭論的所謂“空置率”。近一段時間以來,有一個消息被廣泛傳播開來,據稱國家電網公司在全國660個城市的調查顯示,有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零,這些空置房足以供2億人居住。這個消息在當前房價居高不下的現實環境中,無疑成了一個導火線,一下子引發了市場的巨大震動。

　　不過,國家電網立即就此事進行了澄清,有關人士表示,國家電網從來沒有統計和發布過此類數據。而且由于我國用電情況比較復雜,通過電表使用情況來反映房屋空置率是不現實的,比如幾戶合用一表、使用插卡電表等,都無法真實反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房,輪換居住的話,兩套住房都有連續的用水、用電記錄,更是無法貿然判斷房屋是否空置。有專家認為,這樣的用電調查會造成誤差,如住戶可能外出旅游,沒有在家。另外,調查的電表都是安在樓道能直接看到數字的,沒有入戶調查,這也會存在誤差。

　　沒過多久,權威部門國家統計局也發布了一個數據,不過這似乎與“空置率”無關,而是關于待售面積的。國家統計局日前公布的數據顯示,今年6月末全國房地產開發企業商品房待售面積為19182萬平方米,同比增長6.4%。不過,針對目前市場關心的住房“空置率”,國家統計局并未公布。數據顯示,2005年以來全國房地產開發企業商品房待售面積絕對數量總體呈增加態勢,但是在增長率上,2006和2007年處于負增長,而2008年末商品房待售面積增幅最多。分年度看,2005年末商品房待售面積為14679萬平方米,同比增長2.7%;2006年末為14550萬平方米,同比下降0.9%;2007年末為13463萬平方米,同比下降7.5%;2008年末為18626萬平方米,同比增長38.3%;2009年末為19947萬平方米,同比增長7.1%。待售與空置,這其實完全是兩個概念,一切的一切讓人們心中的疑惑更大了。

　　各方爭論激烈

　　的確,雖然國家統計局拋出了一個待售面積數據,但這并不能解答人們心中的疑問,顯然,至今為止我們都無法從官方渠道獲得有關空置房面積的答案。于是,這一懸疑也引發了一場大爭論,市場的方方面面都卷入了其中。

　　一家網站發起了民間的數燈運動,其調查報告指出,從燈火輝煌到黑燈瞎火,上海小區的“黑燈率”反差極大。從區域看,浦東、閔行、長寧等區板塊的“黑燈率”較高,分別為69%、67%、84%,浦東和閔行的受調查小區有接近七成的房子晚上不亮燈。顯然,如果“黑燈”真能代表空置房的話,這樣高的“空置率”顯然是令人咋舌的。然而,任志強卻用這樣的話予以了回應:“我要笑噴了。那飯店里、商場、影院、大街上、地鐵,那么多人在哪里住？ ”

　　由此,一場有關空置房的口誅筆伐正在逐漸蔓延開來。任志強認為,內地2005年擁有第二套住所的居民家庭占比是8.6%。從2005年到2008年,擁有第二套住所的居民家庭只增長了0.9個百分點,達到9.5%,略高于美國,并且分布于不同的收入家庭,即一部分為原有私房或房改房、一部分為商品房。尤其是其中用于出租和偶爾居住的比例超過了80%,其他用途的僅為這部分9.5%家庭中的19.3%。扣除掉出租和偶爾居住,城鎮居民家庭真正空置的房子只有230萬套左右。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為,6540萬套空置房的數據很“雷人“,實不足信。他指出,以2009年底我國城鎮人均住房建筑面積達到29平方米左右來計算,則全國城鎮存量住宅總面積為180億平方米;若按套均100平方米計算,則6540萬套住宅的建筑面積為65億平方米,這就意味著當前我國城鎮住宅空置率高達36%。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示,房地產開發商有一定的庫存應該說是很正常的,因為蓋好的房子不可能一下子就賣光。不過,商品房待售面積跟住房空置面積是兩碼事。對此,國家統計局也回應稱,商品房待售面積不等于住房空置面積。商品房待售面積是房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積,住房空置面積是指某一時點上已經售出但實際無人居住的住房面積。

　　二次上市是壓力

　　其實從廣義上來看,所謂住房空置,就是住房處于沒有進入交易或使用環節的一種狀態。中國究竟有多少空置房,沒有官方的權威統計。國家統計局曾在2008年前每年都公布全國住宅空置面積數據,但2009年之后就不再公布。早在2006年,針對國家統計局公布的當時空置房面積,業界展開過一次大爭論。北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為國家統計局計算公式嚴重失當,實際空置率不到1%。而中國社會科學院金融研究所研究員易憲容則認為當時的空置率已達到26%,超過國際警戒線。雙方差別很大。

　　長期以來,在房地產市場,如果談到“空置率”這個詞,很多人都會覺得這是一個老得不能再老的話題,并沒有什么特別的新意。不過,雖然有這么多的數據出現在我們面前,但一個不爭的事實就是,目前對于“空置率”還并沒有形成一個完善的體系來進行測算,對其定義也有著多重理解。現在,雖然各方爭論激烈,但從記者實際了解的情況來看,空置房的現象是確確實實存在的。記者身邊就有多個投資者,他們買的房子就空置在那里,而這些房子大部分都分布在城市的外圍地區。

　　歸根到底,空置房之所以備受關注,是因為購買此類房屋的人不是為了自住,也不是為了通過出租而獲取收益,而是希望能夠再次出售來獲得投資收益。說白了,就是二次上市,是樓市中看不見的潛在供應,會對市場造成不小的壓力。此類二次上市房源最大的特點是不確定性,在市場好的時候,許多投資者都會把房子捂在手中,希望能賣個好價錢。而如果市場發生趨向性的變化,這些房源就有可能集中涌出,瞬間放大的供應量會對市場造成傷害。其實,這就很容易解釋為何城市外圍區域樓市總是率先出現下跌的原因。當前,在一系列相關調控政策的作用下,這樣的二次上市會對市場構成多大的壓力,還有待我們進一步觀察。

　　提高租金收益

　　從本質上看,空置房說到底就是一種籌碼的概念,記者有一位朋友絕對不能算是個“炒手”,但受市場影響他也在上海外環地區投資了一套住宅,現在雖然早已交房了,但房子卻還空關在那里。朋友的觀點是房子終究打算是要賣出去的,所以也就不裝修了,但毛坯房在租賃市場上卻是很難找到客戶的。這位朋友的例子在當前市場中可以說頗為典型,對于他們來說買房最終是為了賣房,這種行為較多地聚集在一起,于是在一些樓盤中出現所謂的空置現象也就不足為怪了。

　　然而現在市場的情況正在發生變化,對于那些空置房持有者來說,記者認為當前的首要原則便是提高房屋的出租收益。顯然,如果你看重的是短期投資,那么目前對于絕大多數投資者來說,可能都已經獲利,則可以考慮及時出手,以便資金落袋為安。這對于那些過分依賴銀行貸款,而且資金鏈繃得很緊的投資者,是一個不錯的選擇。因為在盤整期間,會產生很多不確定的因素,從而導致房地產市場產生不可預知的變異。

　　而對那些資金較為充足、而且仍然看好樓市長期發展態勢的投資者來說,他們可能還會考慮繼續持有,但記者認為持有周期可能會大大加長,所以如果讓房子一直空置就不那么合適了。目前,許多地區的房屋租金已出現了上漲跡象,那么投資者就應該積極地把手中的房子租出去。尤其是對于自己手中的毛坯房,投資者應該考慮進行適當的裝修,以提高它們的出租可能,增加自身的投資收益。作者：黃羅維