樓市調(diào)控政策層層加碼 監(jiān)管層力挺政策不動(dòng)搖

　　目前，一些相關(guān)的開(kāi)發(fā)商名單已經(jīng)交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將據(jù)此對(duì)開(kāi)發(fā)貸款做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查，并根據(jù)閑置土地類(lèi)型對(duì)貸款及時(shí)采取保全措施。

　　在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，銀監(jiān)會(huì)澄清社會(huì)傳聞之舉，意義深遠(yuǎn)。充分表現(xiàn)了監(jiān)管層堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，確保政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性的決心。

　　打擊開(kāi)發(fā)商囤地、開(kāi)展新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試、叫停第三套房貸。

　　隨著近期監(jiān)管層對(duì)樓市調(diào)控政策的層層加碼，有關(guān)樓市調(diào)控力度松動(dòng)的傳聞不攻自破。

　　部委聯(lián)手打擊囤地

　　囤地是部分房地產(chǎn)企業(yè)生錢(qián)的偏方，這是開(kāi)發(fā)商公開(kāi)的秘密。這一延續(xù)了多年的“潛規(guī)則”，在此輪調(diào)控中成為眾矢之的。日前，泛海建設(shè)囤地5年超過(guò)經(jīng)營(yíng)30年利潤(rùn)的消息一經(jīng)曝出，公眾嘩然。讓泛海建設(shè)囤地的行為昭然于社會(huì)的，是一份在業(yè)界被稱(chēng)之為《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》，這是國(guó)土資源部針對(duì)土地閑置問(wèn)題組織開(kāi)展集中整治的“成果”之一。目前，一些相關(guān)的開(kāi)發(fā)商名單已經(jīng)交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將據(jù)此對(duì)開(kāi)發(fā)貸款做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查，并根據(jù)閑置土地類(lèi)型對(duì)貸款及時(shí)采取保全措施。

　　國(guó)土部要求，已閑置滿一年不滿兩年的，按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi);土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用。而銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士也向記者表示，銀行方面已經(jīng)要求堅(jiān)決落實(shí)4月14日以來(lái)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的系列調(diào)控政策，其中對(duì)于有閑置用地的房地產(chǎn)企業(yè)，執(zhí)行限制貸款、停止授信的政策口徑。

　　據(jù)悉，國(guó)土部門(mén)將“閑置原因”一欄分為兩類(lèi)，一類(lèi)是由于企業(yè)自身原因?qū)е碌耐恋亻e置，另一類(lèi)系由地方政府的原因?qū)е碌耐恋亻e置。根據(jù)此前的《閑置土地管理辦法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，對(duì)于有閑置土地記錄的企業(yè)將予以限制貸款和停止授信。

　　某商業(yè)銀行人士告訴記者：“現(xiàn)在因?yàn)槠髽I(yè)自身原因?qū)е麻e置的，政策是很明了的，一律停發(fā)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款并逐步收回原有貸款。由于地方政府原因?qū)е碌拈e置，銀行方面在信貸政策的口徑上，還沒(méi)有明確的說(shuō)法。”

　　北京一家股份制銀行的人士也向記者證實(shí)：“對(duì)其他原因閑置土地的企業(yè)，該行目前正按照銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，配合有關(guān)部門(mén)擬定改進(jìn)方案，并積極保全資產(chǎn)。結(jié)合貸款條件和貸款合同的約束，采取處罰、保全等救濟(jì)措施。”

　　此外，繼國(guó)土資源部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會(huì)后，監(jiān)管部門(mén)近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達(dá)了類(lèi)似意見(jiàn)，希望后者能提供有關(guān)開(kāi)發(fā)商的名單以便監(jiān)管。

　　房貸壓力測(cè)試加碼

　　而與打擊囤地行為一起進(jìn)行的，還有銀監(jiān)會(huì)重啟的部分城市房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，與前期相比，壓力預(yù)設(shè)條件更大大加碼。

　　前期開(kāi)展的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)價(jià)格下降30%、利率上升108個(gè)基點(diǎn)的重度壓力環(huán)境下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤(rùn)下降20%;46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個(gè)百分點(diǎn)，貸款損失率增加30%。這也就是說(shuō)，如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，風(fēng)險(xiǎn)十分現(xiàn)實(shí)。

　　不僅如此，上述商業(yè)銀行人士還告訴記者：“銀行體系內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)貸款余額更大，且授信業(yè)務(wù)中一般沒(méi)有抵押品，有的也主要為房地產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)關(guān)聯(lián)度極高。”

　　記者還從有關(guān)方面證實(shí)，從上月開(kāi)始，監(jiān)管層已經(jīng)要求各銀行開(kāi)展新一輪壓力測(cè)試，而測(cè)試假定條件在原來(lái)“房?jī)r(jià)下跌30%”的基礎(chǔ)上更為嚴(yán)格，對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，預(yù)設(shè)“房?jī)r(jià)下跌50%”的條件下進(jìn)行壓力測(cè)試，并分地區(qū)、分貸款類(lèi)別開(kāi)展壓力測(cè)試，同時(shí)要對(duì)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較高的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的貸款敞口結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)變化做壓力測(cè)試。

　　與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也表示，壓力測(cè)試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一，“房?jī)r(jià)下跌50%”只是極端情景假設(shè)，并不代表監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)。而此番布防，可視為監(jiān)管層的未雨綢繆之策。

　　第三套房貸被嚴(yán)格監(jiān)控

　　6月以來(lái)，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，一線城市里一些全國(guó)性的品牌開(kāi)發(fā)商采取了實(shí)質(zhì)上的降價(jià)促銷(xiāo)策略，為數(shù)不少的新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格低于之前的市場(chǎng)預(yù)期。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在銀監(jiān)會(huì)近日口頭要求京、滬、深、杭暫停第三套房貸后，北京少數(shù)對(duì)第三套房貸“網(wǎng)開(kāi)一面”的銀行目前已全部叫停這一業(yè)務(wù)。據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)方面對(duì)叫停京、滬、深、杭的三套房貸并沒(méi)有下發(fā)書(shū)面文件。針對(duì)第三套房貸發(fā)放，最新的官方口徑是銀監(jiān)會(huì)8月5日就“銀監(jiān)會(huì)是否建議部分地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸”及房?jī)r(jià)下跌60%壓力測(cè)試表態(tài)，措辭十分謹(jǐn)慎。

　　銀監(jiān)會(huì)以答記者問(wèn)形式作出回應(yīng)稱(chēng)：“對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。”

　　在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，銀監(jiān)會(huì)澄清社會(huì)傳聞之舉，意義深遠(yuǎn)。充分表現(xiàn)了監(jiān)管層堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，確保政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性的決心，同時(shí)也反映出部分銀行在房貸政策執(zhí)行和風(fēng)險(xiǎn)控制方面仍存在漏洞。

　　目前，受融資渠道限制、融資成本上升和市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢等因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理很有必要。

　　有銀行人士告訴記者，目前各行大都已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)名單式管理，設(shè)置底線。同時(shí)，按照“受托支付”、“實(shí)貸實(shí)付”的原則控制放款節(jié)奏。