住房“空置率”為何被“空置”

　　三個月前，有媒體報道，“國家電網利用智能網絡，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。”

　　“6540萬套”房子被空置？隨后，雖然國家電網表示并未發布此數據，這個缺乏權威來源的調查結果依然引起了持續不斷的波瀾。今年5月和8月央視財經頻道接連進行了兩期“空置房 ”的調查報道，調查結果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率 達40%，而多處新城成為“空置房”密集區，這將人們對于“有人有房不住，有人沒房住”的憤怒撩撥到了極點。

　　中國的住宅到底有多少空置，這似乎成為了一個讓公眾痛斥炒房者“惡行”和駁斥“中國房地產無泡沫論”的強大利器，“昭然若揭”地證明著中國房地產市場 已經到了“危險境地”。所以，人們迫切地想了解真相：中國的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布國家權威統計數據以正視聽。

　　住房空置率到底有多重要，而國家權威數據又為何缺位？

　　現有統計不科學

　　對于“6540萬套”空置房的數據，很多專家和業內人士都對這個數據進行了證偽。

　　如果以每戶90平方米來計算，6540萬套住宅的總面積大約為58億平方米，而過去20年，全國城市住房建設總面積為60億平方米左右，這就意味著這些房子絕大部分都空著。北京大學房地產研究所所長陳國強向《中國經濟周刊》再次證實了這一數據的荒謬。

　　對于目前一些機構通過查水表、電表、夜晚亮燈的調查方式，國家住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)政策研究中心房地產處處長趙路興 認為，這并不科學。首先，在樓盤選擇上存在片面性，不能代表整體情況；其次，“現在很多白領晚上在酒吧，或者出差在外，”有很多情況都會影響此類調查的結果的真實性。“在我國進行住房‘空置率’的調查并不難，只需要在全國重點城市，針對不同檔次的樓盤進行抽樣調查，就能得出結果，當然，這需要一大筆的資金投入。”

　　統計局稱目前算不出空置率

　　趙路興對記者表示，關注住房空置率的問題，首先要清楚住房空置率的概念。在國外，“空置率”一般是指已經售出的住房中空置的部分，主要關注的是房屋存量的使用率 ；而住建部以往的“空置率”調查對象，是指當年竣工而沒有賣出去的房子，主要考慮的是金融風險，銀行信貸資金是否能安全回收。

　　“像國外那種‘空置率’統計，我國現在還沒有官方的統計數據。”趙路興對記者坦言。原因主要是這幾年我國房地產市場的主要矛盾發生了變化。“2003年前后，房地產市場存在過熱的現象，就房地產泡沫問題，我們在珠三角幾個熱點地區對‘空置率’進行過調查；而2005年后，房地產市場發生了變化，房子供不應求，主要矛盾就體現在房價的上漲上。” 趙路興表示，如今國家關注更多的是如何調控房價，而不是已售房屋的空置率。

　　據了解，目前住建部對房地產市場的調研主要體現在房地產價格指數和70個重點城市的房價上，并未對空置率進行調研。趙路興表示，現在民眾關心的主要問題還是買房貴，不管有沒有錢，大家都想去買房，認為只有買房才是解決居住問題，而空置率問題反映的是租賃市場的問題。所以，未來住建部關注的重點依然是房價。

　　8月11日，國家統計局新聞發言人盛來運就空置率問題首次公開回應：“房屋空置是近幾年由于房地產行業發展出現的新問題，我們的調查統計制度還沒有來得及作出統計，目前國家統計局關于房地產統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。”

　　據了解，即將進行的第六次全國人口普查增加了住房情況的登記，其中涉及到一些住房的指標，包括住房面積，住房的間數、建成年代，住房是采用什么方式獲得的(商品房 、福利房或租房)等。

　　盡管關于房屋的信息登記很詳細，但國家統計局并沒有將空置率考慮進去。國家統計局人口和就業統計司司長馮乃林告訴《中國經濟周刊》，目前業內對房屋空置的認識不一致，算法也就不一樣。“作為統計部門要對一個指標進行統計，首先要對這個指標進行清楚界定，如果界定不清，就沒法統計。” 馮乃林說。

　　住建部官員：空置率跟高房價沒有直接關系

　　趙路興表示，如果已售房屋的空置率高，也是一個不正常的現象，說明房地產市場投資過多，投機過多，說明房地產市場的需求不是真正的自住需求，但將投資或投機行為認定為高房價的直接原因，這并不準確。在中國，方方面面都在影響著房價，中國的房地產市場有很多特殊性，國民經濟對房地產依賴度過高，全民投資對房地產的依賴也很高，房價受到產業結構不合理、投資渠道有限、資本市場不規范、租賃市場不發達等種種因素影響。

　　此外，房產到底是自用還是投資、投機，其實很難進行界定。隨著我國城市人口的增加，大部分人需要通過租房來解決居住問題，而租賃市場的房源大部分來源于個人投資的房產。趙路興認為，投資本身并不像有些人所認為的那樣不齒。一般來說，高的空置率會帶來房價和租金的上漲。如果空置的房子大多投入到租賃市場，那么租房的價格就下來，從而也會導致一手市場上的房價下降。

　　北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強 認為，在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要時有供給的選擇余地，不會因工作調動、家庭人口增加等要置換房屋時缺少選擇；二、起到供給增量調節市場價格的作用，如當一級市場 供給短缺時，空置房會進入市場增加供給，防止一手市場價格上漲過快。

　　空置房征稅并不容易

　　有人認為，解決房屋大量空置最直接的辦法就是征收空置稅。在國外，空置住房的稅收不僅能夠提高房屋的使用率，也能得出準確的空置率數據。但北京大學房地產研究所所長陳國強認為，國內開征住房空置稅并非易事。因為如果要征稅，對于空置房的界定就需要嚴格的法律認定，并且要摸清所有家庭的住房狀況，而我國已經有20年沒有做過全國性的房屋普查了。

　　中國房地產市場經歷了短短10年的成長期，5年前才開始進行網上備案登記，房屋信息系統還不健全。以北京市為例，自2006年開始，北京市住房購置情況都進行了信息登記，而2006年以前的房產狀況，有關部門并不掌握，很難得出家庭房產的真實狀況。“此外，北京的房子很多是被外地人買走的，北京的居民也到外地買房，即使本地信息系統能夠查詢到家庭住房信息，可全國各地發展水平層次不齊，有的城市連住房的紙質資料都不齊全，所以要查詢家庭在全國擁有的房產，還有待各地聯網的房地產信息系統的建立。”

　　今年5月，住建部下發《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求全國預售商品房銷售都要備案，在年底建立房地產統一信息系統，這將為未來的物業稅 、財產稅、空置稅等改革奠定基礎。

　　百姓觀點

　　我相信“6450萬套空置房”是真的！雖然10年來全國只竣工了3300萬套商品房，但“竣工商品房”并不是全部的新建住宅，還有大量的集資房、經適房等“非房地產開發住宅”存在。

　　我為什么買幾套房子，還讓它長期空著？一、抵抗通脹。二、房市比股市讓我踏實。

　　國家調控樓市，調整經濟結構，需要數據和信息支撐；老百姓作決定，同樣需要數據和信息支撐。虛假數據可怕，沒有數據更可怕。因為大家都在盲人摸象。

　　房地產商必須避免旗下樓盤給人留下空置房的印象，建議采取“光明行動”：采購節能燈，對一些空置房的照明設施進行補充配備，而且采購的燈泡不要一種色調；所有空置房從晚上7點-10點30分必須保持照明。記者 李鳳桃