樓市調(diào)控中各方角力加劇 信號(hào)混亂房價(jià)難料

　　進(jìn)入8月，樓市調(diào)控中各方角力加劇。一方面是房價(jià)仍未現(xiàn)大幅調(diào)整，而上海、北京、深圳等地成交量已經(jīng)增加；另一方面在多個(gè)政府部門全力進(jìn)行樓市問題調(diào)查的同時(shí)，中房協(xié)已多次“上書”國務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。在如此混亂的樓市信號(hào)中，購房者們擔(dān)憂樓市反彈，開發(fā)商擔(dān)憂反彈恐遭政策重錘，二手中介擔(dān)憂剛復(fù)蘇的局面又被打壓，“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控要成“百日維新”？

　　市場(chǎng)表現(xiàn)

　　“日光盤”出現(xiàn)恐房價(jià)反彈

　　來自佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，上周全市商品住宅成交均價(jià)雖然環(huán)比前周下跌14%，但是依舊保持在19879元/平方米。同時(shí)，滬上中環(huán)某樓盤上周開盤，當(dāng)天即售罄，成為近期鮮有的“日光盤”。

　　“房價(jià)又漲了？ ”一直緊密觀察滬上樓市的購房者小何疑惑地問道。他透露，早前在松江中介那里還有總價(jià)在80萬元左右的房源，現(xiàn)在都基本在80萬元以上了。 “到底是樓市底部已到了，還是開發(fā)商在攪局啊？ ”

　　中原地產(chǎn)和美聯(lián)物業(yè)的多家門店經(jīng)理表示，目前一些板塊的成交量在一手市場(chǎng)的帶動(dòng)下復(fù)蘇很快，部分業(yè)主開始出現(xiàn)議價(jià)空間收窄的情況。

　　對(duì)此，中房信分析師薛建雄指出，上周僅3個(gè)樓盤推出4.7萬平方米新房源，供需比高達(dá)1:3.38，而前一周的供需求也達(dá)到1：1.35，庫存的持續(xù)減少將緩解開發(fā)商資金緊張的現(xiàn)狀。“過去幾年樓市的回暖也都是在開發(fā)商降價(jià)熱銷后，但隨后供應(yīng)跟不上需求，樓市過熱又可能導(dǎo)致房價(jià)上漲。 ”國泰君安昨日也發(fā)布研報(bào)稱，目前我國房價(jià)整體尚未下跌，而明顯改善的銷量上升恐將導(dǎo)致開發(fā)商和二手房東越來越惜價(jià)。

　　部分開發(fā)商擔(dān)憂政策重錘

　　成交量的火速復(fù)蘇，對(duì)于一些開發(fā)商而言，并不是一個(gè)特別好的消息。“如果一些樓盤據(jù)此提高房價(jià)，我們開盤的時(shí)候再跟進(jìn)，估計(jì)政策重錘也快了。 ”一位開發(fā)商代表直言道。

　　8月上半月，滬上一手房的成交量一路高升，一些降價(jià)的樓盤在取得不錯(cuò)的業(yè)績后已開始謀劃提價(jià)。據(jù)了解，位于內(nèi)環(huán)邊上的閘北某樓盤二期即將在8月中旬開盤，但是價(jià)格已從原來的24000元/平方米漲到28000元/平方米，漲幅達(dá)17%。據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在月成交超過3套的上海63個(gè)在售住宅中，有19個(gè)樓盤在7月份的成交均價(jià)要高于4月份，漲幅在0.03%～44.96%。

　　“其實(shí)這種上漲現(xiàn)象對(duì)于一些準(zhǔn)備在‘金九銀十’進(jìn)行營銷活動(dòng)的開發(fā)商非常危險(xiǎn)。”一位開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者抱怨道。他指出，部分開發(fā)商的調(diào)價(jià)，勢(shì)必會(huì)影響到市場(chǎng)的活躍度，到時(shí)候可能影響銷售，政府又可能再次進(jìn)行調(diào)控。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀表示，8、9月份市場(chǎng)情況還是不容樂觀的，這個(gè)階段就看主流開發(fā)商的表現(xiàn)，希望價(jià)格真的可以下來15%-20%，否則信貸政策會(huì)持續(xù)緊收。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　政策預(yù)期不明朗

　　上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍就指出，在中房協(xié)的建議中提到了全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)蘇比較緩慢，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，而近期混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息影響了市場(chǎng)預(yù)期，如果再頻頻出臺(tái)新政策，將影響明后兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此他認(rèn)為調(diào)控政策關(guān)鍵是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，大起大落目的。即便是建議，也不過是暫緩新緊縮政策。李戰(zhàn)軍坦言，講白了，新的緊縮政策只有一個(gè)—就是房產(chǎn)稅。而這個(gè)房產(chǎn)稅是不是下半年出臺(tái)，既有該稅收本身的法理技術(shù)問題，也有一個(gè)出臺(tái)時(shí)機(jī)選擇問題。是通過出臺(tái)房產(chǎn)稅繼續(xù)推低房價(jià)，還是在下一個(gè)房價(jià)起蓬頭之時(shí)予以遏制？是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，還是要兼顧到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇穩(wěn)定？

　　他表示，現(xiàn)在的問題是政策預(yù)期不明朗，導(dǎo)致了市場(chǎng)預(yù)期不明朗，又導(dǎo)致了房地產(chǎn)營銷決策不明朗。市場(chǎng)需要明確的政策和市場(chǎng)預(yù)期，減少不必要的混亂信息干擾。

　　樓市調(diào)控還未到松綁期

　　中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容則認(rèn)為，堅(jiān)決要把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行到底。他指出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上有一種流行的說法，說什么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)。保障性住房就得由政策提供來保證絕大多數(shù)中低收入的住房問題；而市場(chǎng)則房價(jià)高低政府不要關(guān)注太多，高房價(jià)由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)。因此，中國的高房價(jià)沒有多少問題。但實(shí)際上政府的保障性住房只是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的很小部分，絕大多數(shù)居民的住房只能通過市場(chǎng)來解決。所以要全面打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，讓房地產(chǎn)回歸其本性即消費(fèi)為主導(dǎo)。

　　他指出，中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)吹得很大，房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的負(fù)面影響也不可低估。只有把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行到底，才能減少房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的負(fù)面影響與沖擊。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也向記者指出，目前，房價(jià)基本趨穩(wěn)，基本達(dá)到了打擊炒房、遏制投機(jī)的目的。政策反應(yīng)良好，“短期內(nèi)放松的可能性不大”。但他也指出，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，又決定了調(diào)控政策再度“加碼”的可能性也很低。美歐等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇乏力，將對(duì)中國出口造成一定的影響。而新興市場(chǎng)對(duì)中國出口需求增加，也不能彌補(bǔ)發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)疲軟。因此，中國只能靠刺激內(nèi)需帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，除了鼓勵(lì)民間投資，還必須鼓勵(lì)消費(fèi)。記者 張駿斕