開(kāi)發(fā)商將不能直接收預(yù)售房款 或被迫選擇降價(jià)

　　昨天，有媒體報(bào)道稱(chēng)北京擬出臺(tái)“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，記者從多個(gè)開(kāi)發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士處求證到，他們確實(shí)從銀行等部門(mén)了解到此消息。其中一位業(yè)內(nèi)人士透露，他在三周前已得知此消息，估計(jì)近期就會(huì)頒布實(shí)施。這位業(yè)內(nèi)人士表示，該辦法一旦實(shí)施，就意味著開(kāi)發(fā)商的“活錢(qián)”將變?yōu)椤八厘X(qián)”。為了繼續(xù)購(gòu)地、蓋房，不得不加快售房速度，降價(jià)將是開(kāi)發(fā)商不得不考慮的選擇之一。

　　據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法，未來(lái)北京開(kāi)發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)付款，即房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶。同時(shí)，在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)也將受多方鉗制，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)等四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)用款。

　　其中，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》核心內(nèi)容有3點(diǎn)。首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資(即重點(diǎn)監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷(xiāo)售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；第三，開(kāi)發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。

　　對(duì)此，昨天記者致電相關(guān)主管部門(mén)了解情況，但均未得到有效回應(yīng)。

　　-各方分析

　　中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰說(shuō)，實(shí)施該辦法的主要目的就是防止開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，保證這部分資金的安全。他說(shuō)，按照此前的規(guī)定，樓盤(pán)封頂后可通過(guò)申請(qǐng)預(yù)售許可證提前銷(xiāo)售房屋，購(gòu)房者無(wú)論是全款還是貸款，購(gòu)房款都將進(jìn)入開(kāi)發(fā)商自己的賬戶，并且自由支配。而這些資金絕大多數(shù)用于購(gòu)置土地、償還貸款、開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)。因此，可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商并不是靠自己的固定資金開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，而是不斷地利用預(yù)售房款循環(huán)開(kāi)發(fā)。其間，有可能出現(xiàn)拖欠工程款、拖欠銀行貸款等情況，因此該辦法的主要目的，也是給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各個(gè)環(huán)節(jié)資金的安全保證。

　　>>目的

　　辦法主要保證預(yù)付資金安全

　　“這是一次技術(shù)性調(diào)整，也正中開(kāi)發(fā)商七寸。”我愛(ài)我家副總裁胡景暉說(shuō)，雖然這不能視為新的一輪調(diào)控政策，但卻非常有效力。其主要原因是，這個(gè)辦法不像其它調(diào)控政策是臨時(shí)性的，這個(gè)辦法將會(huì)長(zhǎng)期執(zhí)行。而且，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在僵持階段，開(kāi)發(fā)商入賬趨緊，同時(shí)，土地市場(chǎng)價(jià)格下降，又正是拿地的好時(shí)機(jī)。若該辦法實(shí)施，開(kāi)發(fā)商希望進(jìn)一步發(fā)展，就必須加快銷(xiāo)售速度，以求獲得可支配的資金。“那么降價(jià)是最重要的選擇之一。”胡景暉說(shuō)，這個(gè)辦法實(shí)施后，囤地、捂盤(pán)的問(wèn)題也將自動(dòng)解決。

　　>>影響

　　開(kāi)發(fā)商將降價(jià)求資金鏈穩(wěn)定

　　陳云峰和胡景暉都承認(rèn)，若長(zhǎng)期執(zhí)行該辦法，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度和規(guī)模可能會(huì)受到影響。特別是跨省的大型房企，目前他們的資金都是全國(guó)調(diào)配的，若被銀行監(jiān)管，將影響資金的流動(dòng)和調(diào)度，從而減緩不同省市、不同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間。陳云峰認(rèn)為，這些不利的影響，將在長(zhǎng)期作用下，轉(zhuǎn)變成總供應(yīng)量的放緩。

　　而胡景暉表示，這需要開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變思維，如果能掌握新規(guī)則，并加快開(kāi)發(fā)速度，充分發(fā)揮效力，反而有利于提高開(kāi)發(fā)周期，未來(lái)的總供應(yīng)量應(yīng)該不會(huì)受大的影響。

　　>>遠(yuǎn)景

　　對(duì)長(zhǎng)期供應(yīng)量各方看法不一

　　>>背景

　　辦法已在業(yè)內(nèi)流傳3年之久

　　陳云峰說(shuō)，在北京三年前就有此說(shuō)法，但一直沒(méi)有執(zhí)行。而且在其他省市，有的已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，所以這個(gè)辦法并不新鮮，早已被業(yè)內(nèi)熟知。同時(shí)，住建部等主管部委不止一次在相關(guān)文件中提及。就在今年4月20日，住建部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》即53號(hào)文的第九條，就明確規(guī)定：“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。”“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。” (記者翟烜)