樓市“量升價(jià)降”或在下半年

　　從地產(chǎn)商角度看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃谖磥碛瓉硪欢ǖ霓D(zhuǎn)變。WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月15日，以證監(jiān)會(huì)行業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)，兩市已有包括“萬保金招”四大地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的40家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，其中，上市房地產(chǎn)公司庫存整體增加明顯，現(xiàn)金流量也出現(xiàn)了趨緊跡象。

　　現(xiàn)金凈流量為負(fù)

　　WIND統(tǒng)計(jì)顯示，截至2010年上半年報(bào)告期末，40家房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.13%，但資產(chǎn)負(fù)債率接近或達(dá)到70%的有22家，占比高達(dá)55%。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.77%，而萬科A、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也分別達(dá)到了69.83%、69.85%和61.30%。從報(bào)告期的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入凈額看，40家地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-600.95億元，而去年同期則是401.36億元，相差超千億元。從報(bào)告期投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~來看，2010年上半年，這40家上市公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-30.57億元，而去年同期則僅為-8.66億元。

　　對(duì)此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，由于前期拿地較多，今年上半年房地產(chǎn)投資增長仍然較快。

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年開發(fā)商擴(kuò)張腳步依舊，實(shí)有難言之隱，“一方面，2008年下半年后開發(fā)商一直減少開工，緩慢推盤，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入滯緩期，至2009年底，經(jīng)歷了一年的去庫存化之后，大多數(shù)開發(fā)商均面臨新增供應(yīng)不足的問題，部分城市甚至無盤可賣，在這種情況下，加緊開發(fā)是必然的選擇。另一方面，隨著新政的實(shí)施，政府和監(jiān)管部門對(duì)開發(fā)商囤地的打擊力度也越來越大，由于前期拿地力度較大，這時(shí)候也不得不加大開發(fā)力度”。

　　庫存考驗(yàn)資金鏈

　　WIND統(tǒng)計(jì)顯示，以上40家房地產(chǎn)上市公司今年上半年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為625.86億元，去年同期則為-21.30億元；截至報(bào)告期末，40家房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-5.90億元，去年同期則為371.38億元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從現(xiàn)金流量情況來看，上半年房企主要依賴大量的借貸保持了高速擴(kuò)張。但地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了比較大的變化，據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年第二季度，銀行開發(fā)貸款新增量為1200億元，遠(yuǎn)低于2009年同期的3800億元。除銀行貸款外，企業(yè)債、證券市場(chǎng)融資也比較困難。

　　開工沒有放緩，融資愈加困難，而房屋的成交量也依然在底部震蕩。實(shí)際上，已公布的上市公司的存貨數(shù)據(jù)顯示，以上公布中報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)，上半年存貨總量已經(jīng)達(dá)到了5545.29億元。其中，“萬保金招”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達(dá)2845億元。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿表示，從目前的銷售情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存正在緩慢回升，而資金鏈則出現(xiàn)了趨緊的跡象，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)企業(yè)將利用更多的促銷等方式來回籠資金。顧云昌則表示，目前開發(fā)商資金鏈上“有壓力，但還不緊張”，但他預(yù)計(jì)，如果銷量繼續(xù)下滑，再加上開發(fā)商受到貸款方面的限制，這種狀況將在國慶前后出現(xiàn)變化。

　　樓市降價(jià)幅度不大

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前主要房地產(chǎn)商對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預(yù)期正在迅速消失，而地產(chǎn)商的這種政策“判斷”或?qū)��?duì)其下半年的銷售行為產(chǎn)生重大影響。“短期內(nèi)看不到政策放松的可能，未來公司將加大銷售力度以回籠資金。”一位上市房企的內(nèi)部人士對(duì)記者表示。

　　實(shí)際上，從四大地產(chǎn)龍頭的中報(bào)來看，這種跡象也有所顯露。在對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策及樓市的整體走向上，四大地產(chǎn)龍頭不約而同地認(rèn)為，下半年樓市供應(yīng)將出現(xiàn)較大變化。萬科A就認(rèn)為，大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結(jié)束自2009年市場(chǎng)回暖以來的持續(xù)下降，隨著下半年新盤上市高峰的到來，預(yù)計(jì)新房可售庫存量的增加速度將有所上升。

　　對(duì)于下半年的市場(chǎng)變化，金地集團(tuán)認(rèn)為，在下半年，市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場(chǎng)在新的平臺(tái)上達(dá)到均衡。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。盡管如此，不但沒有開發(fā)商明確下調(diào)銷售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。

　　顧云昌還表示，地產(chǎn)龍頭的示范效應(yīng)不可小覷，在供應(yīng)量加大的情況下，加上剛性需求的入場(chǎng)，下半年樓市成交量有望出現(xiàn)回升。在價(jià)格方面，他表示，部分房?jī)r(jià)泡沫較大的城市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)松動(dòng)，但松動(dòng)幅度不會(huì)太大。