半年報(bào)透露樓市風(fēng)云變幻 機(jī)構(gòu)分歧加劇

　　近期，上市房企紛紛出爐“靚麗”中報(bào)，不過，在中期業(yè)績(jī)大增的背后，是房企流通股東和高管們對(duì)未來市場(chǎng)風(fēng)云變幻與日俱增的分歧。已公布中報(bào)的46家A股房企今年上半年繼續(xù)遭遇機(jī)構(gòu)的整體減持；各大房企的高管層走馬換將日益頻繁；董事會(huì)對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的詞匯也開始“風(fēng)格轉(zhuǎn)換”，“謹(jǐn)慎、穩(wěn)健、低風(fēng)險(xiǎn)”成為房企策略的新主題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“長(zhǎng)期看好、短期回避”是目前機(jī)構(gòu)投資者對(duì)地產(chǎn)股的主流看法，隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深化，地產(chǎn)板塊仍將繼續(xù)震蕩；下半年，房企銷售壓力將明顯增大，其拿地與新開工計(jì)劃都可能面臨萎縮，房企高管層的運(yùn)營(yíng)水平將受到更大的考驗(yàn)。

　　機(jī)構(gòu)分歧加劇

　　“我方唱罷你登場(chǎng)”。今年上半年，A股地產(chǎn)板塊依然受到機(jī)構(gòu)的集體減倉(cāng)，不過，有退出也有進(jìn)入，有“唱空”也有“唱多”。進(jìn)入下半年，多空雙方的分歧預(yù)計(jì)將加劇。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月17日，申銀萬國(guó)行業(yè)分類下的A股地產(chǎn)公司中已有46家公布2010年中報(bào)。46家房企中，僅有8家房企二季度末的機(jī)構(gòu)持股比例環(huán)比上升，其余38家房企的機(jī)構(gòu)持股比例均不同程度下降，占比超過八成。與去年同期相比，二季度末機(jī)構(gòu)持股比例下降的房企達(dá)43家。

　　二季度末，基金對(duì)房企的持股比例下降更為明顯。其中，基金持股比例環(huán)比下降的房企多達(dá)41家，而同比降幅超過20個(gè)百分點(diǎn)的房企達(dá)到19家。“萬保招金”四大房企二季度末均遭遇了基金的整體減持。

　　萬科(000002)中報(bào)顯示，二季度末，基金持股49154.51萬股，占公司流通A股的比例為5.09%，比一季度末下降4.12個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降10.64個(gè)百分點(diǎn)。二季度，萬科基金持股中，新進(jìn)基金6家，減持10家，增持10家。中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司-分紅-個(gè)人分紅-005L-FH002深減持量最大，達(dá)7238萬股。

　　不過，幾只QFII基金和部分保險(xiǎn)資金依然看好地產(chǎn)股。其中，萬科是最被QFII機(jī)構(gòu)認(rèn)可的A股地產(chǎn)公司之一，高盛、摩根士丹利、瑞士銀行三家都持有該公司股份，持股市值合計(jì)超過20億元。值得注意的是，三家機(jī)構(gòu)是二季度新進(jìn)駐萬科的。其中，高盛持股13818.81萬股，占比1.26%；摩根士丹利和瑞士銀行持股分別達(dá)9848.41萬股和6974.71萬股。

　　榮盛發(fā)展(002146)還受到保險(xiǎn)資金的青睞。公司十大股東中，中國(guó)人壽以自有資金持股1280萬股，占總股本的0.89%；這也是二季度新進(jìn)入的資金。

　　最新公布的券商研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的看法也有所分化，其中看多的機(jī)構(gòu)開始增多。中投證券最新發(fā)布的房地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，9、10月份主要城市樓市出現(xiàn)“價(jià)跌量升”是大概率事件，行業(yè)調(diào)整將向更有利于行業(yè)龍頭和優(yōu)勢(shì)公司的方向運(yùn)行，板塊的投資機(jī)會(huì)將由“價(jià)值修復(fù)”向“價(jià)值提升”轉(zhuǎn)變。

　　部分業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為，目前是地產(chǎn)行業(yè)上升周期中的“中場(chǎng)休息”，樓市成交的萎縮是區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的。機(jī)構(gòu)投資者依然看好該行業(yè)后市發(fā)展。

　　高管壓力陡增

　　今年上半年，46家已公布中報(bào)的房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入779.52億元，同比增長(zhǎng)32.2%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)175.34億元，同比增長(zhǎng)52.1%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率達(dá)22.5%，同比提高3個(gè)百分點(diǎn)。不過，隨著調(diào)控的深入，房企今年下半年至明年的銷售壓力陡增。

　　中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房企的費(fèi)用已經(jīng)上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，46家房企銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)達(dá)64.05億元，同比增長(zhǎng)19%；其中，管理費(fèi)用的同比增幅達(dá)33.65%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，樓市調(diào)控不會(huì)放松，下半年，房企在銷售和管理方面的費(fèi)用將繼續(xù)上升。

　　萬科董秘譚華杰指出，萬科關(guān)注的14個(gè)主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達(dá)六成。長(zhǎng)三角的一些熱點(diǎn)城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。同時(shí)，反映市場(chǎng)重要供需關(guān)系的成交批售比(商品房市場(chǎng)新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5。現(xiàn)在隨著存貨上升，需求減少，轉(zhuǎn)為供大于求，開發(fā)商的銷售壓力將明顯增大。

　　在此背景下，房企高管的變動(dòng)也日益頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近3個(gè)月以來，國(guó)內(nèi)房企高管出現(xiàn)辭職、調(diào)換等變更現(xiàn)象已超過20起。包括金地、合生、碧桂園、SOHO中國(guó)在內(nèi)的公司均發(fā)生高管離職現(xiàn)象。

　　在部分高管離職的同時(shí)，也有高管于近期增持公司股票以彰顯信心。在金地集團(tuán)(600383)上海總經(jīng)理趙漢忠離職之后，公司董事長(zhǎng)凌克等多名高管買入公司股票。其高管均承諾，買入的股票6個(gè)月內(nèi)不會(huì)賣出，隨后也將會(huì)按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，每年賣出股數(shù)最多不超過上年末持股數(shù)的25%。

　　董事會(huì)氣氛凝重

　　對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，開發(fā)商無疑最為敏感。在多數(shù)房企中報(bào)中，董事會(huì)談及企業(yè)今后運(yùn)營(yíng)策略時(shí)均表示出“謹(jǐn)慎”和“穩(wěn)健”的趨向。大型房企擴(kuò)張也轉(zhuǎn)向二三線城市等低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。

　　龍湖地產(chǎn)(0960.HK)16日公布的中報(bào)顯示，上半年公司合同銷售104.9億元，同比增長(zhǎng)30.7%，凈利潤(rùn)22億元，同比增長(zhǎng)51.4%。公司表示，將堅(jiān)守區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展環(huán)渤海和長(zhǎng)三角等戰(zhàn)略區(qū)域，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境審慎進(jìn)行新增土地儲(chǔ)備，嚴(yán)格控制土地價(jià)格和支付進(jìn)度。下半年，公司將繼續(xù)促進(jìn)高周轉(zhuǎn)，通過合理定價(jià)、異地拓展客源等靈活措施，積極促進(jìn)各項(xiàng)目銷售目標(biāo)的達(dá)成。

　　保利地產(chǎn)(600048)表示，行業(yè)調(diào)控已經(jīng)成為“常態(tài)”，公司將加大二三線城市投資，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極參與各地保障性住房建設(shè)。同時(shí)穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，增加 新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　金地集團(tuán)認(rèn)為，下半年，市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下滑；為此，公司將以銷售為先，通過更為多樣化的銷售渠道、更具靈活性的定價(jià)策略來加快公司銷售現(xiàn)金流的回收。

　　萬科總裁郁亮認(rèn)為，此次政府調(diào)控決心和力度空前，開發(fā)商去賭政策很危險(xiǎn)。熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)供需關(guān)系正在轉(zhuǎn)變，隨著下半年新盤上市高峰的到來，前期投資比例高、價(jià)格上漲過快的城市價(jià)格會(huì)有較大幅度的回調(diào)；另一方面，開發(fā)企業(yè)資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來住房供應(yīng)可能受到影響。在拿地策略上，萬科將始終堅(jiān)持“不當(dāng)?shù)赝酢钡脑瓌t，嚴(yán)控拿地成本。本報(bào)記者 林喆