北京商品房預售款設監管賬戶 房企滾動開發遇阻

　　繼青島、石家莊、武漢之后，北京有可能在今年出臺商品房預售款的管理辦法。《每日經濟新聞》記者昨日(8月17日)了解到，部分房企已經拿到了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)。

　　《暫行辦法》明確，預售資金將由購房人直接存入監管賬戶，房企不能直接收存。開發商使用預售資金時，則需要申請，并經過監理部門確認。

　　針對此消息，北京市住建委的相關負責人昨日并未明確否認。來自企業的觀點認為，在銀行貸款審核趨于嚴格的情況下，預售款的專用將對企業的資金狀況帶來很大影響。

　　多地加強監管

　　《暫行辦法》明確，今后房地產企業申報項目總投資 (即重點監管資金)、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件。

　　同時，房地產企業不能直接收存預售資金，而是由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶。已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶。

　　另外，開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，每個節點用款額度不得高于重點監管資金總額的25%，每個資金使用節點只能提出一次用款申請。

　　昨日，《每日經濟新聞》記者就此事向北京市建委求證，相關人士并未否認，但對于《暫行辦法》是否處在征求意見階段，以及何時出臺，該人士未予答復。

　　北京并不是第一個醞釀出臺預售資金管理辦法的城市。今年1月，青島便出臺《青島市新建商品房預售資金監管暫行辦法》，規定設立商品房預售款的監管專用賬戶，由監管機構、監管銀行、開發企業三方簽訂監管協議。今年6月和7月，石家莊和武漢也分別出臺了類似的辦法。

　　此前各地的規定中，盡管明確設立預售款專用賬戶，但并未明確監管機構和監管主體。開發企業能夠很容易將這筆款項取出，一些企業甚至未將預售款存入指定賬戶，而是直接使用。

　　盡管主管部門未予確認，但在接受記者采訪時，不少業內人士均對新規的出臺表示樂觀。華業地產副總裁陳云峰向《每日經濟新聞》記者表示，作為本輪調控的配套手段之一，北京出臺預售款新規的可能性很大。

　　加劇資金壓力

　　今年4月20日，住建部曾出臺《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》規定：“各地要加快完善商品住房預售資金監管制度”。

　　《通知》規定，商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

　　據了解，在2007年和2008年上半年房地產市場大熱時，各地紛紛表態，將加強商品房預售款的管理，但隨著金融危機的爆發，以及由此引發的樓市低迷，遂暫時擱淺。直到2009年市場回暖，這一建議再次被提起。

　　“若這一新政得以落實，將進一步加劇企業資金緊張的局面。”北京中原地產三級市場研究總監張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，隨著今年4月“國十條”的出臺，企業的資金狀況愈加緊張。

　　“在企業獲得銀行貸款越來越難的情況下，加強預售款管理，其影響不亞于將企業自有資金率提高5個百分點。”張大偉向記者表示，為緩解資金緊張局面，企業將可能采取降價銷售。其中，純新盤項目的降價壓力最大。

　　根據國家統計局的數據，今年1~7月，全國房地產開發企業的本年資金來源中，國內貸款7539億元，增長29.3%；定金及預售款9356億元，增長30.3%。定金和預售款甚至超過國內貸款。

　　“房地產是資金密集型行業，資金成本占據企業成本的很大部分。”華業地產副總裁陳云峰向記者表示，“預售款是企業最容易獲得資金的渠道，如果換做其他方式，成本極高。”

　　按照多數地方的規定，預售款應當用于本項目的工程建設。而據了解，不少企業往往將預售款用于拿地、開發新項目等。

　　陳云峰稱，開發商并不只做一個項目，不少企業的業務也不只局限在一個城市，因此，資金狀況將在很大程度上決定企業的生存與發展。

　　《每日經濟新聞》記者昨日隨機采訪了幾家企業，個別企業表示，若預售新政出臺并嚴格執行，將會采取一定的應對措施，其中不排除降價促銷。(記者 張敏)