廣州珠江新城“黃金地塊”閑置十余年

　　珠江新城位于廣州市新城市中軸線上，定位為中央商務(wù)區(qū)(CBD)，可謂寸土寸金。然而就在這個(gè)處于高速建設(shè)期的核心區(qū)域，卻有一塊土地曬了十余年太陽(yáng)，至今未建成一棟樓。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，諸多類似于官司纏身、規(guī)劃變更的理由正在成為土地閑置的重要原因。這些原因背后究竟是什么往往極難考證，但閑置的結(jié)果是，一方面為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)地價(jià)翻數(shù)倍的溢價(jià)收益，另一方面減少了樓市供應(yīng)，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)，損害了社會(huì)利益。

　　打官司、調(diào)規(guī)劃　土地閑置未開(kāi)發(fā)

　　資料顯示，珠江新城L2地塊是一幅位于廣州市天河區(qū)珠江新城的商品住宅用地，用地面積為16024平方米，由廣州宏瀚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。

　　然而，廣州宏瀚卻沒(méi)有選擇開(kāi)工建設(shè)，而是選擇“倒賣(mài)”土地。根據(jù)珠江實(shí)業(yè)(600684.SH)2005年發(fā)布的公告，廣州宏瀚在1998年2月20日就與珠江實(shí)業(yè)簽訂了協(xié)議，將包括珠江新城L2在內(nèi)的三幅地塊轉(zhuǎn)讓，珠江實(shí)業(yè)成為唯一的土地使用經(jīng)營(yíng)者。

　　但在履約過(guò)程中，雙方產(chǎn)生矛盾，廣州宏瀚于2005年8月將珠江實(shí)業(yè)告上法庭，珠江新城L2也隨即進(jìn)入訴訟程序，成為“歷史遺留問(wèn)題”。但2005年12月30日，廣州宏瀚又申請(qǐng)撤回起訴，與珠江實(shí)業(yè)達(dá)成和解。根據(jù)約定，廣州宏瀚開(kāi)發(fā)珠江新城L2地塊，而珠江實(shí)業(yè)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后開(kāi)發(fā)其他兩幅地塊。其中廣東宏瀚在2007年8月再次取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工期為2007年8月-2009年8月。

　　不過(guò)，在拿到土地之后，廣州宏瀚仍未建房銷(xiāo)售，而是又選擇申請(qǐng)修改規(guī)劃，讓土地繼續(xù)曬太陽(yáng)、睡大覺(jué)。記者在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站看到，2010年4月中旬廣州規(guī)劃局對(duì)珠江新城L2地塊規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行批前公示。資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請(qǐng)由最高100米調(diào)整到最高208米，拔高了一倍多。

　　十余年間，這幅黃金地塊就一直在曬太陽(yáng)，盡管周邊已經(jīng)陸續(xù)蓋起了高樓。業(yè)內(nèi)人士指出，珠江新城L2地塊的閑置究竟是有意為之還是迫不得已很難考證，但目前司法訴訟、調(diào)整規(guī)劃已經(jīng)成為閑置土地產(chǎn)生的一個(gè)主要原因。

　　企業(yè)逐利、政府失察　“靚地”沉睡難醒

　　究竟是什么原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商甘愿讓土地閑置多年，而地方政府卻又未及時(shí)收回土地呢？

　　首先，從企業(yè)層面來(lái)看，業(yè)界分析認(rèn)為，盡管廣州宏瀚沒(méi)有建樓銷(xiāo)售賺錢(qián)，但是由于珠江新城L2地塊的飛速升值，這塊“靚地”的閑置并不影響開(kāi)發(fā)商從中獲利。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)測(cè)算，珠江新城L2的樓面地價(jià)僅約2500元／平方米，但2009年珠江新城地王價(jià)格已經(jīng)達(dá)到15324元／平方米，樓面地價(jià)起碼翻了近6倍。而如果廣州宏瀚是通過(guò)協(xié)議出讓等方式拿下的土地，那成本就更低了。

　　同時(shí)，規(guī)劃的調(diào)整也讓開(kāi)發(fā)商愿意讓“靚地”繼續(xù)曬太陽(yáng)。廣州房地產(chǎn)專家、廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，拿地后修改規(guī)劃是一些開(kāi)發(fā)商慣用的手段，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)通過(guò)提高容積率、修改規(guī)劃等來(lái)謀取更多的利益。“目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)潛伏著‘拿地-改規(guī)劃-拖延工期-獲得土地溢價(jià)和超額利潤(rùn)’一條龍的規(guī)則。”房地產(chǎn)專家謝逸楓接受媒體采訪時(shí)表示，而且開(kāi)發(fā)周期拖得越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商獲得的土地溢價(jià)就越高，從中獲益更大。

　　更重要的是，這類開(kāi)發(fā)商也未必會(huì)選擇獨(dú)自開(kāi)發(fā)。廣州多位房地產(chǎn)界人士分析認(rèn)為，廣州宏瀚在業(yè)界名不見(jiàn)經(jīng)傳，未曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)這家公司。“過(guò)去，一些‘有本事’的非知名房企是通過(guò)囤地、炒地賺錢(qián)的，這些開(kāi)發(fā)商一般拿地后轉(zhuǎn)手倒賣(mài)給其他開(kāi)發(fā)商，即便暫時(shí)沒(méi)有賣(mài)出去，自己也很少開(kāi)發(fā)。”韓世同還表示，“隨著市場(chǎng)規(guī)范，目前這類企業(yè)已經(jīng)大幅減少。”

　　記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，廣州宏瀚是一家規(guī)模并不大的企業(yè)。記者近日前往該公司采訪發(fā)現(xiàn)，廣州宏瀚在廣州市工商局網(wǎng)站登記的辦公地址已經(jīng)被其他公司占用，而廣州宏瀚現(xiàn)在則與廣州恒瀚實(shí)業(yè)有限公司等公司“蝸居”在另一處辦公。不過(guò)，對(duì)于廣州宏瀚為何會(huì)閑置珠江新城L2地塊，公司員工則是“一問(wèn)三不知”。

　　除了開(kāi)發(fā)商原因外，相關(guān)政府部門(mén)的缺位失責(zé)也是一些土地能夠閑置十多年的原因。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江指出，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)閑置土地的處理非常明確，“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用”，但是現(xiàn)實(shí)中，卻很少看到政府嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，積極落實(shí)相關(guān)處罰措施。

　　堵住漏洞、強(qiáng)化監(jiān)管　制度需要完善

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，珠江新城L2地塊只是全國(guó)閑置土地的冰山一角，而大量的閑置土地存在無(wú)疑會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)，削弱政府通過(guò)土地調(diào)控樓市的效果。因此，必需要加速對(duì)閑置土地治理，減少土地囤積，加速房子供應(yīng)量，從而穩(wěn)定樓市。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹接受媒體采訪時(shí)也表示：“只有真正清理閑置土地，在這些土地上盡快蓋出市場(chǎng)上需要的房子，房?jī)r(jià)的上漲才能從根本上得到抑制。”

　　“首先仍需要完善閑置土地處理制度，這一直是政府與開(kāi)發(fā)商斗智斗法的領(lǐng)域。”長(zhǎng)期關(guān)注房產(chǎn)糾紛的廣東中澤律師事務(wù)所周玉忠律師說(shuō)，相關(guān)部門(mén)必須要在如何預(yù)防閑置土地產(chǎn)生和處理上下功夫、動(dòng)腦子，才能有效堵死開(kāi)發(fā)商囤積土地、閑置土地的路子。而且即便閑置土地進(jìn)入了司法程序，也不會(huì)影響對(duì)閑置土地的認(rèn)定，因此在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，加速對(duì)閑置土地的處理。

　　其次，相關(guān)政府部門(mén)必須要依法行政，嚴(yán)格執(zhí)法。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，在處理閑置土地上，一些地方政府多是整改、發(fā)通知催促開(kāi)工，真正收回的土地并不多，而開(kāi)發(fā)商就是看準(zhǔn)了相關(guān)部門(mén)的執(zhí)法不嚴(yán)，所以才愈發(fā)肆無(wú)忌憚，從而導(dǎo)致土地閑置不斷蔓延，嚴(yán)重?fù)p害政府的形象。

　　同時(shí)，必須要保證規(guī)劃的嚴(yán)肅性。黎文江說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商是出于商業(yè)利益而更改規(guī)劃，則地塊應(yīng)該回收重新出讓。否則，如果只要開(kāi)發(fā)商拿了地塊都可以申請(qǐng)改規(guī)劃，那么追逐利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)想方設(shè)法向上長(zhǎng)、向下挖，嚴(yán)重侵害社會(huì)利益。

　　此外，對(duì)于不作為的相關(guān)政府部門(mén)也要追究責(zé)任。業(yè)內(nèi)人士指出，以珠江新城L2土地為例，按照當(dāng)時(shí)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定，工期截至2009年8月，為何期間沒(méi)有建起住宅卻又調(diào)整了規(guī)劃，相關(guān)部門(mén)有必要給群眾一個(gè)解釋。記者 陳先鋒