銀行嚴(yán)卡多套房貸 二套房興起“抵房買房”

　　正所謂“上有政策下有對(duì)策”。

　　此前，由于可以避免三套房貸的限制，有不少升級(jí)置業(yè)的購(gòu)房者開始選擇“抵押貸款”的方式。但是隨著各商業(yè)銀行對(duì)于購(gòu)房人借款相繼執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，購(gòu)房用途的抵押貸款已經(jīng)暫停向“第三套房”的購(gòu)房人發(fā)放，通過(guò)抵押自有住房然后全款買房的漏洞已經(jīng)被彌補(bǔ)。

　　但是，記者近日從一些擔(dān)保公司了解到，在銀行叫停三套房的抵押貸款后，不少購(gòu)房者從中得到啟發(fā)，開始把這一曲線方式用在購(gòu)買第二套住房上。各大中介公司和個(gè)貸機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)量猛增20%。

　　曲線全款購(gòu)買二套房

　　二套房首付不能低于五成，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，再加上實(shí)施購(gòu)房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，這不僅讓部分炒房客放緩了腳步，也令一部分近期內(nèi)有改善住房條件打算的購(gòu)房者受到不同程度的影響。

　　在近日的采訪中記者了解到，受國(guó)家調(diào)控政策影響，隨著房貸政策從緊，有不少購(gòu)房者通過(guò)申請(qǐng)銀行的個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，“偷梁換柱”來(lái)購(gòu)買二套房產(chǎn)。

　　記者從中易安擔(dān)保公司了解到，由于此前不少購(gòu)房者將抵押貸款用于購(gòu)買第三套住房，引起了銀行的注意，在銀監(jiān)會(huì)再次明確停發(fā)三套房貸款后，目前銀行也已明確表示停放第三套房的抵押貸款，而且對(duì)于抵押貸款用于購(gòu)房的也表現(xiàn)出了收緊的態(tài)勢(shì)。

　　中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司北京營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理宛玉敏向記者介紹，在抵押貸款未收緊之前，不少投資客選擇一次性付清房款，然后再拿房產(chǎn)證來(lái)做抵押貸款，最高能夠拿到評(píng)估價(jià)格的七成左右。但是目前，抵押貸款和普通按揭貸款在用于第二次購(gòu)房時(shí)，所享受的成數(shù)和利率相同，均為評(píng)估價(jià)的五成和1.1倍基準(zhǔn)利率，而且還可以享受到全款買房的優(yōu)惠，因此目前市場(chǎng)上許多購(gòu)房者開始選擇這一方式來(lái)購(gòu)買第二套住房。

　　同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，另外的一種“補(bǔ)按揭”購(gòu)房的方式也正在受到購(gòu)房者的注意。例如一套價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，由于手頭資金不足，并不能全款購(gòu)房，于是一些購(gòu)房者就想起了“補(bǔ)按揭”的方式。先和家人或者朋友借一部分款項(xiàng)，湊齊全款購(gòu)房，銀行放款后再將房產(chǎn)抵押給銀行，然后把錢還給家人和朋友，這樣就可以享受到全款買房的優(yōu)惠，而且在申請(qǐng)貸款上也更容易。

　　宛玉敏表示，“補(bǔ)按揭”方式在批貸的過(guò)程中是按照“評(píng)估價(jià)”和“過(guò)戶價(jià)”孰低來(lái)確定貸款基數(shù)，如果希望多貸款的客戶，千萬(wàn)不可做低合同價(jià)以避稅。

　　銀行開始收緊抵押貸款

　　“曲線貸款買房”不僅成為了一般購(gòu)房者改善居住條件的工具，也讓不少投資客又找到投資房產(chǎn)的資金來(lái)源，在逃避監(jiān)管的同時(shí)，也放大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在銀行加杠桿的資金支持下，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策初衷將可能打折扣。

　　記者了解到，目前銀行正在有意收緊抵押貸款，除了將利率提高至1.2倍，貸款年限也進(jìn)行了調(diào)整。如果抵押房產(chǎn)用于購(gòu)房，那么貸款的年限也由原來(lái)最長(zhǎng)20年普遍縮短至10-15年。

　　另外，名下有過(guò)貸款記錄，還清后再次抵押房產(chǎn)時(shí)，貸款成數(shù)將減少、利率上浮。除此之外，新政后抵押貸款的其他用途，如裝修或是購(gòu)車等也受到嚴(yán)控。銀行不再簡(jiǎn)單地以抵押成數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，而將更多地參照借款人的裝修合同或購(gòu)車合同上的實(shí)際金額，以此為據(jù)來(lái)酌情發(fā)放貸款。據(jù)了解，除申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款時(shí)必須同時(shí)注明消費(fèi)用途之外，銀行還會(huì)在抵押放款后，對(duì)借款人貸款用途進(jìn)行復(fù)查。

　　一位銀行的客戶經(jīng)理坦言，這種變相貸款是當(dāng)下房貸政策的漏洞之一。部分銀行業(yè)務(wù)人員為提高自身業(yè)績(jī)爭(zhēng)取客戶，在審核方面相對(duì)寬松，銀行對(duì)貸款的使用流向并未嚴(yán)格監(jiān)管，消費(fèi)貸就有可能成為炒房客用于購(gòu)置多套房的還貸資金，給資金流入樓市制造了機(jī)會(huì)。

　　“以前，20年以內(nèi)的房屋都可做抵押，現(xiàn)在基本都規(guī)定在10-15年內(nèi)。”某銀行人士告訴記者：“在貸款利率上，也從原來(lái)的基準(zhǔn)利率，改為上浮20%。已經(jīng)有部分銀行開始有意地收緊個(gè)人房屋抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。”

　　“而且這種曲線貸款的方式，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)也有一定風(fēng)險(xiǎn)。銀行在抵押放款后，對(duì)借款人貸款用途還進(jìn)行復(fù)查，如果購(gòu)房者做假被銀行發(fā)現(xiàn)，除了追回貸款，還會(huì)在申請(qǐng)人的個(gè)人征信上記下重重的一筆。此外，就算貸款成功，消費(fèi)貸款的期限最長(zhǎng)15年，月供壓力很大，還不如選擇正常的按揭貸款。”銀行人士表示。(記者 賴大臣)