地方調(diào)控樓市加力 卡住開發(fā)商資金鏈

　　近日,房地產(chǎn)行業(yè)又傳來新消息,北京市有望在年內(nèi)實施商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法,這也意味著,開發(fā)商的資金鏈將面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)了解,新規(guī)定核心內(nèi)容便是對預(yù)售資金的限制,消息人士透露,今后,開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金,購房款將直接進入監(jiān)管賬戶,同時,預(yù)收款將被分成基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點,監(jiān)管部門分別對其進行監(jiān)管。

　　北京是第一個醞釀執(zhí)行樓盤預(yù)售款專項監(jiān)管政策的城市,但并不是唯一一個。有消息稱,蘇州也在醞釀專款專用的政策。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,樓市新政出來以后,開發(fā)商資金鏈已經(jīng)吃緊,該辦法一旦實施,開發(fā)商必定會考慮降價以獲取流動資金,否則,“購地—蓋房—銷售”這本該正常運行的循環(huán)將就此打亂。

　　日前,決策層已經(jīng)明確表態(tài),要繼續(xù)實施樓市調(diào)控政策,有購房者懷疑,這次再出臺新的政策,是前一段調(diào)控的進一步實施,還是新一輪調(diào)控的開始?

　　新規(guī)卡住開發(fā)商資金鏈要害

　　樓市新政已滿四個月,專家分析,目前開發(fā)商已經(jīng)到了資金鏈即將斷裂的關(guān)鍵時期,此時出臺限制預(yù)售資金的政策,將卡住開發(fā)商資金鏈。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在接受南方日報記者采訪時說:“開發(fā)商有降價的可能,如果開發(fā)商對資金的需求很高,就會降價,特別是那些實力較弱的房企,他們需要回籠資金。”

　　“如果對這個資金方面不進行監(jiān)管,開發(fā)商會通過預(yù)售樓盤的預(yù)收款,投到下一個項目上去,而不是用到預(yù)售樓盤上面,只有專款專用才能解決這個問題。”趙松告訴記者。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示,該辦法一旦實施,將會給開發(fā)商的現(xiàn)金流造成影響,有可能起到打擊囤地惜售以及降低房價的作用。

　　李文杰分析,如果對預(yù)售進行監(jiān)管,也就意味著開發(fā)商必須要加快銷售回籠資金,才能夠達到單一項目的預(yù)付款這樣的目標。目前有開發(fā)商不急于降價,不急于回籠資金,主要是因為他們從不同項目資金之間進行拆借,賣得好的,他也有可能調(diào)配一些資金,有些項目不賣。

　　有房地產(chǎn)行業(yè)的分析師表示,該政策對未來影響非常大,尤其是專款專用將會讓很多地產(chǎn)企業(yè)放慢開發(fā)腳步,該分析師舉例,以前一家企業(yè)可以用預(yù)售款來用活開發(fā)資金,但現(xiàn)在政策一出,這筆資金只能是定時定點的去使用,不利于地產(chǎn)企業(yè)相互競爭。

　　西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍認為,最實際的作用是短期內(nèi)對購房人心理預(yù)期產(chǎn)生影響,促使購房人加劇觀望,但從長遠來看,對行業(yè)整體影響不大,一些企業(yè)在此之前預(yù)售賬款都已經(jīng)收回,這項政策可能會對開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流造成影響。

　　仍是新政延續(xù)

　　有分析人士指出,現(xiàn)在正是開發(fā)商與購房者博弈的僵持階段,決策層也在觀望前期樓市政策效果,此時出臺對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管的政策,被業(yè)內(nèi)懷疑是否意味著新的一輪調(diào)控即將開始。

　　但是,昨日,在記者采訪中很多專家認為:“并不意味著新一輪的調(diào)控。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在接受南方日報記者采訪時表示,“這個政策不是新的措施,之前就有提過,這個措施值得推廣,早就應(yīng)該實施了。”

　　“國十條”對土地資金等方面都有很詳細的規(guī)定,現(xiàn)在出臺這項政策主要是要落實前階段的政策。

　　商品房預(yù)售款專項賬戶管理從2007年就開始醞釀,今年4月,住建部更是專門出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,要求各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

　　《通知》規(guī)定,“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。”

　　我愛我家副總裁胡景暉認為,雖然這不能視為新的一輪調(diào)控政策,但非常有效力。其主要原因是,這個辦法不像其他調(diào)控政策是臨時性的,這個辦法將會長期執(zhí)行。

　　-專家建議

　　考慮取消預(yù)售制度

　　雖然年內(nèi)實施商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法,將會影響一部分開發(fā)商的資金鏈,但是,很多業(yè)內(nèi)人士分析,按照目前的房價水平,房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力十分強勁,其高盈利性決定了其融資的便捷,因此該政策并不能真正觸動開發(fā)商的資金鏈要害。

　　據(jù)了解,2010年上半年房地產(chǎn)信托多數(shù)資金通過銀信合作產(chǎn)品流入房企。

　　有專家建議,不如直接取消預(yù)售制度。著名房地產(chǎn)律師秦兵認為,中國的預(yù)售制度對房屋質(zhì)量造成了不可想象的損害,要解決這個問題最好的辦法就是取消預(yù)售制度,讓開發(fā)商賣現(xiàn)房,房屋質(zhì)量一定會好點,房價也一定會降下來。

　　趙松也對南方日報記者表示,這個措施,對于規(guī)范房地產(chǎn)市場而言是很有用的,但最好的辦法是取消預(yù)售款制度。

　　但是,也有專家認為,不能取消預(yù)售制,因為一旦取消商品房預(yù)售制度,在供求關(guān)系尚沒有得到根本扭轉(zhuǎn)之前,預(yù)售活動并不會自動終止,而是很有可能會以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在,會進一步擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

　　駐京記者呂天玲實習生周祖燕鄢杜賀