險資“遠水”難解樓市“近渴”

　　可投資房地產(chǎn)的保險資金將超千億———

　　8月5日，傳聞已久的《保險資金運用管理暫行辦法》終于出臺，被調(diào)控圍得密不透風的房地產(chǎn)似乎得到了喘息之機。但業(yè)內(nèi)人士認為，險資被準許投資不動產(chǎn)等領(lǐng)域，并不一定會讓重壓之下的房地產(chǎn)松一口氣。

　　●保險資金投資房地產(chǎn)閘門已打開

　　2009年2月28日,十一屆全國人大常委會第七次會議表決通過了修訂后的《中華人民共和國保險法》,10月1日起將正式實施。修訂后的保險法對保險資金的運用范圍進行了拓寬,其中最引人注目的就是增加了“投資不動產(chǎn)”一項。”

　　而今年8月5日，保監(jiān)會公布的《保險資金運用管理暫行辦法》則對保險資金投資不動產(chǎn)的比例作出了明確規(guī)定。保險資金投資于不動產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的3%。該《辦法》將于2010年8月31日起施行。

　　醞釀已久的保險資金投資房地產(chǎn)的法律依據(jù)終于出爐了,保險公司投資房地產(chǎn)的渠道已經(jīng)打通了。

　　●預估將有超千億保險資金投資房地產(chǎn)

　　其實早在保險法修訂之前,一些資金實力雄厚的保險公司就已經(jīng)通過購買或建設(shè)自用辦公樓的名義打起了房地產(chǎn)投資的“擦邊球”。數(shù)據(jù)顯示,從2006年開始,中國人壽、人保財險、平安保險、泰康人壽、太平洋保險、民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等公司已紛紛通過直接或間接方式購入房地產(chǎn)項目。其中中國人壽集團公司和股份公司分別在金融街購買了新的辦公樓,泰康人壽在北京金融街和CBD商圈一舉買下兩座寫字樓,合計超過10萬平方米,太平洋保險集團則以22億元購入7.08萬平方米的金融街豐盛大廈。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至2009年1月底保險公司總資產(chǎn)3.38萬億元，資金運用余額為3.05萬億元，其中銀行存款和債券占比83.9%，股票和基金占比13.9%，其他投資占比2.2%。按照《保險資金運用管理暫行辦法》規(guī)定的投資比例估算，將有超過千億的資金可以投向房地產(chǎn)。

　　萬年基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理黃璽慶認為，如果真有1000億資金用于投資房地產(chǎn)，那將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不小的影響。在保險資金探索投資房地產(chǎn)的初始階段,由于保險公司普遍沒有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理團隊,缺乏相關(guān)的投資經(jīng)驗,應以投資現(xiàn)有的成熟物業(yè)為主。尤其是中心城市的核心地段優(yōu)質(zhì)寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)將成為保險資金青睞的目標。

　　高力國際華北區(qū)投資與項目部董事黃卓偉認為，保險公司可以投資房地產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)市場來說應該是一個利好，開發(fā)商回籠資金又多了一個渠道。

　　對保險公司來說，從保險公司已購置的辦公樓來看,其面積往往大大超出其自身的使用需要,其中很大部分是用來出租的。其實,在歐美等成熟的保險市場,房地產(chǎn)早已成為保險公司的資產(chǎn)配置中的重要組成部分。在為保險資金保值增值,優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu),抵御通貨膨脹和為保險公司帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入方面起到積極作用。

　　●險資開閘能否給樓市解渴

　　《保險資金運用管理暫行辦法》的出臺或許很多人會感到疑惑，在當下調(diào)控是繼續(xù)收緊還是放松的十字路口，不同部門對房地產(chǎn)的態(tài)度卻大相徑庭——以國土部和住建部為首的“黑臉”，依然高舉調(diào)控大旗不放松。而保監(jiān)會卻給險資投資房地產(chǎn)松綁，唱起了“紅臉”。

　　一位業(yè)內(nèi)人士也指出，保險資金主要投資的對象是商業(yè)地產(chǎn)，對于住宅類，保險企業(yè)不會像普通投資者一樣去直接投資，而會更傾向于股權(quán)投資或產(chǎn)業(yè)基金的形式。此次提高投資比例對住宅類不動產(chǎn)可能不會產(chǎn)生很大的影響，而對商業(yè)地產(chǎn)的影響是積極的。實際上，在開發(fā)商的命門——信貸上，特別在針對購房者的信貸上，并沒有放松的趨勢，反而是越來越嚴。目前為止，并沒有實質(zhì)的松動的政策出臺，而此次保險投資不動產(chǎn)辦法的出臺，并不能判斷為房地產(chǎn)市場的政策性底部已經(jīng)到來。險資的“遠水”也許不能救房地產(chǎn)調(diào)控的“近渴”，所謂保監(jiān)會的松綁，也許只是一種期待。(周宏)