廣州樓市：“堅(jiān)冰”初顯打破跡象

　　日前，中地行發(fā)布了7月份廣州樓市市場(chǎng)分析報(bào)告。該報(bào)告顯示，根據(jù)對(duì)“陽(yáng)光家緣”數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，7月廣州商品住宅成交面積為44.36萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13%，這是在連續(xù)三個(gè)月的下跌后首次回升，市場(chǎng)松動(dòng)的跡象顯現(xiàn)。

　　但在均價(jià)方面，自6月回升到11594元/m2后至7月底，成交均價(jià)持續(xù)下探，重新落到萬(wàn)元之下，均價(jià)為9876元/m2，跌幅達(dá)16%。這與7月成交量的持續(xù)攀升形成了鮮明對(duì)比。

　　花都增城拉升全市成交量

　　7月樓價(jià)下探，是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果。成交主要集中在花都、增城兩個(gè)區(qū)域，合計(jì)占總成交量的51%，且由于其成交均價(jià)在萬(wàn)元以下，導(dǎo)致樓市在成交量上漲的同時(shí)，均價(jià)下探明顯。而中心六區(qū)的均價(jià)非但沒降，還出現(xiàn)了爬山式上漲，環(huán)比增長(zhǎng)12%，但同時(shí)成交量大幅下降，降幅達(dá)57%。

　　透過(guò)上述數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，是外圍區(qū)域的產(chǎn)品拉動(dòng)了成交。全市成交量上升，均價(jià)下探，主要由于外圍均價(jià)萬(wàn)元以下(尤以5000~7000元/m2幅度)樓盤成交拉動(dòng)明顯，其中以花都、增城兩地區(qū)為主。

　　與此同時(shí)，大力的促銷也功不可沒。外圍成交量增大主要由于6月底中小戶型樓盤的低價(jià)開盤以及新貨促銷，中心城區(qū)的個(gè)別樓盤推高檔新盤，配合大力度的開盤優(yōu)惠，吸引改善型買家，達(dá)成不錯(cuò)的成交。可見，促銷優(yōu)惠是目前促成成交的必要手段。成交量上升只是供求雙方在局部區(qū)域階段性妥協(xié)而形成的市場(chǎng)表象，廣州樓市尚未正式回暖，尤其中心六區(qū)的成交仍然膠著，8月樓市尚顯撲朔迷離。

　　回暖要看買賣方能否各讓一步

　　目前，雖然供求雙方的態(tài)度已有所松動(dòng)，開始顯露主動(dòng)打破僵局的跡象，但市場(chǎng)仍然處于觀望狀態(tài)：房?jī)r(jià)是否降低，看開發(fā)商業(yè)績(jī)；開發(fā)商業(yè)績(jī)是否理想，看消費(fèi)者需求是否釋放；消費(fèi)者需求是否釋放，看政策是否松動(dòng)；政策是否松動(dòng)，看房?jī)r(jià)是否得到控制。這種觀望性循環(huán)的結(jié)果導(dǎo)致交易停滯，各方利益受損，從而令開發(fā)商和消費(fèi)者陷入“囚徒”困境。

　　解除“囚徒”困境的方法只有一個(gè)：達(dá)到對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的一致，實(shí)現(xiàn)博弈之間的力量均衡。發(fā)展商和消費(fèi)者必須共同作出讓步，發(fā)展商主動(dòng)推出促銷優(yōu)惠，消費(fèi)者也應(yīng)把握時(shí)機(jī)，及時(shí)出手。預(yù)期8月，外圍樓盤會(huì)維持平穩(wěn)價(jià)格或者稍微有小幅抬升，而中心城區(qū)個(gè)別質(zhì)優(yōu)樓盤在展開促銷行動(dòng)的情況下，消費(fèi)者入市意愿較強(qiáng)。(記者 王荔玨)