任志強：別指望房價大漲 開發(fā)商還是“從了”吧

　　“開發(fā)商還是‘從了’吧，有什么可搏的？”昨天，來寧出席第十八期太湖論壇的北京華遠集團總裁任志強勸開發(fā)商認清形勢，以降價換取銷售。

　　有著“任大炮”之稱的任志強昨天雖然也有“土地閑置導致房價上漲是胡說八道”，“丈母娘需求和離婚率提高，增加了房地產(chǎn)需求”等火爆言論，但其對市場的分析和判斷則顯得頗為“主流”。他認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)的下滑，不會拖累宏觀經(jīng)濟，所以開發(fā)商切勿心存僥幸，下半年的調(diào)控不會放松，想借著銷售回升的勢頭把房價提到很高是不現(xiàn)實的。

　　銷售回暖能否抬高房價

　　調(diào)控不會緩和，別指望房價大漲

　　8月12日，任志強在博鰲房地產(chǎn)論壇上調(diào)侃，“我都從了，你們也從了吧”。昨天，在正略鈞策管理咨詢公司發(fā)起的太湖論壇上，他也表示了同樣觀點，勸開發(fā)商認清形勢。

　　任志強指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，這幾個月有20多個城市房價出現(xiàn)下降，特別是新盤售價大部分比預期低。比如北京有的樓盤預期開盤賣1.8萬元，實際只賣到1.3萬余元。在降價的刺激下，7月全國很多地方銷售都回升了，政府調(diào)控的目的已經(jīng)達到，但達到目的并不會放松政策，還是會繼續(xù)下去。“7月國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，價格下降的城市數(shù)在減少，但不表示房價回升了，只是說明市場穩(wěn)定了。馬上把開盤價格提到很高，我認為不現(xiàn)實。現(xiàn)在不動很好，從了吧，有什么可搏的？”任志強表示，此前降價較多的地區(qū)，可能房價會有適度上漲，但不會暴漲。當然，暴跌的可能性也不大，銷售已經(jīng)回升，開發(fā)商能賣得出去，還有什么必要繼續(xù)降價。現(xiàn)在一些人用銀行所做的壓力測試數(shù)據(jù)來判斷房價走勢是錯誤的，銀行能承受房價下跌30%的風險，就認為房價不跌二三成就不買房，“這種判斷不太現(xiàn)實。”他認為，“目前房價下降、銷售上升的結(jié)果是政府最樂意見到的，會維持一段時間。”

　　任志強認為，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的形勢仍是很嚴峻的，房地產(chǎn)已經(jīng)進入下行通道，三四季度會表現(xiàn)得更明顯。盡管有金九銀十，但預計銷售量小于上半年，但推出量將卻會有50%的增長，價格波動肯定會有。

　　如何才能降低房價

　　解決土地制度，提高收入增速

　　對于控制房價的措施，任志強說，“我不認為房價的高低是開發(fā)商導致的，重要原因是土地價格沒有回落，至少到現(xiàn)在沒看到地價下跌，今年以來還是上漲很快，比房價漲得快。”要從根本上解決財政問題，土地制度問題，才能解決房價的問題。“面粉貴了大家不做面包，改做蛋糕，所以現(xiàn)在房子是蛋糕的價。去年全國的樓面價還只有3000多元一平方米，今年底預計到4500元，房價當然也會漲。”

　　任志強認為，房價要解決，根子還在土地供應上。“有人說開發(fā)商多蓋房子，18億畝耕地紅線怎么辦。其實我們開發(fā)商冤死了，比竇娥還冤。”他表示，目前商品住宅建筑用地僅占每年土地供應的1.5%，“全國開發(fā)商一年用的地還不及一條鐵路用的。”他建議要實行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，增加耕地和商品房建設用地。

　　此外，任志強也談到了收入問題。“現(xiàn)在要讓大家不吃面包改吃蛋糕，你可以用減稅的方式改善收入分配。收入增加速度要比房價增長速度快，可能這個房價就沒問題。”

　　房地產(chǎn)還能火多久

　　“丈母娘需求”和離婚率提高，拉高了當前住房剛性需求

　　任志強提出，世界各國都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，美國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在對GDP的貢獻是10%左右，之前的比例還要高，中國的房地產(chǎn)業(yè)還遠沒有真正發(fā)揮作用。

　　在講到房地產(chǎn)的需求時，任志強提到了結(jié)婚和離婚的因素。“從結(jié)婚登記的戶數(shù)看，現(xiàn)在一年已超過1150萬對，這就導致一大批年輕人要買房，不然丈母娘不答應，離婚對數(shù)也在不斷提高，去年達到了300多萬對，一離婚一人得有一套房子，也是需求。”

　　住房改善的需求潛力也很大。任志強指出，現(xiàn)在三代人一套房的占65%，一個兩居室，夫妻倆住一間，老人帶著小孩住一間。今后要實現(xiàn)人均一間房，之后再實現(xiàn)舒適型住房。“以上海為例，戶均面積數(shù)66.1平方米，全國倒數(shù)第五，未來改善型需求將占主導。”本報記者 王燁

　　任大炮昨日更多高論

　　才罰4.8億證明開發(fā)商清白

　　任志強認為，“說閑置土地導致房價上漲是胡說八道。國土部對開發(fā)商才罰了4.8億，這說明開發(fā)商沒多少問題啊。這么大規(guī)模的調(diào)查，4.8億可能還不夠工作費用。”任志強表示，從政府公布的閑置名單中，有大量是個人、單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，但“臟水都往開發(fā)商身上一倒”。

　　二套房政策是錯誤的

　　“二套房政策是一個錯誤的做法。”任志強說，香港政府的規(guī)定是6個月內(nèi)持有兩套房的，再交易的要交稅，但6個月內(nèi)交易掉可以不交稅。“因為你買的是期房，不能住，所以不能把老房賣掉，這樣情形下算第二套實行高利率是錯的。我們現(xiàn)在的政策不允許梯次消費者，是激勵人一次性買個大房子，買個貴房子，買個好房子，終身買一套房，這個政策一定是錯誤的。”

　　談空置是誤導

　　“網(wǎng)上所說的6500萬套房子電表不轉(zhuǎn)那是個笑話。從1998年以后新建的商品房有3872萬套，如果按30%算，最多1000多萬套空置。這其實是種誤導。”