廣州樓市投資客“回潮”九十月或現(xiàn)“降價(jià)風(fēng)”

　　管理層近期頻繁表態(tài) 樓市調(diào)控松動(dòng)可能性不大

　　經(jīng)過四個(gè)多月的調(diào)控，部分投資者重回市場，使得廣州樓市8月成交量價(jià)齊升。不過，從整個(gè)行業(yè)來看，中央頻頻警示給市場吃下定心丸。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，短期政策調(diào)控鐵定不會(huì)松動(dòng)，而且如果房價(jià)再度出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，調(diào)控政策加碼也將毫無疑問。

　　“8月份成交還不錯(cuò)，特別是小戶型交易比較多。”中山六路附近的一家中介負(fù)責(zé)人告訴記者。而且該負(fù)責(zé)人還認(rèn)為，從購買的戶型以及數(shù)量來看，部分投資者已經(jīng)重新回到市場。

　　記者在環(huán)市西苑附近看到，部分中介門前駐足看房者一波又一波。“這個(gè)星期我們這個(gè)小店都成交了兩三套，行情比六七月份要好一些。”中原地產(chǎn)工作人員告訴記者。另外幾家中介也表示，最近的看房客人明顯增多，總體成交狀況也漸有起色。

　　有數(shù)據(jù)顯示，從7月下半月后，市場買家的觀望情緒有所緩解，部分樓市投資客也開始重新回到市場，給原本交易低迷的市場帶來一絲活力。

　　廣州樓市近期也出現(xiàn)了一波“價(jià)量齊升”的反彈。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，8月1日~ 16日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為32.5萬平方米，已達(dá)到7月份46.3萬平方米的70%，成交套數(shù)為3177套，達(dá)到7月份3690套的86%，以此計(jì)算，8月份全市成交極有可能重上50萬平方米水平，成交出現(xiàn)明顯回暖。此外，同期的住宅成交均價(jià)為11102元/平方米，與7月份成交均價(jià)相比大幅反彈近8%。

　　政策走向

　　管理層頻放警示信號(hào)

　　雖然今年“4·17”新政過去4個(gè)月，但全國主要城市房價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯的下降。最近中央高層頻繁發(fā)出警示信號(hào)，被業(yè)界解讀為樓市調(diào)控近期不太可能。

　　21日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，各地要繼續(xù)落實(shí)好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。這是8天內(nèi)，李克強(qiáng)兩次提“從中央的表態(tài)可以看出，之前有人提出的樓市調(diào)控松動(dòng)的觀點(diǎn)不攻自破了。”廣州某開發(fā)商銷售總監(jiān)對(duì)記者表示。

　　金融系統(tǒng)的壓力測試和國土部對(duì)閑置土地處置也引起了多方的關(guān)注。有媒體報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)日前向北京、上海等七城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)下發(fā)了更為嚴(yán)厲的壓力測試通知，要求商業(yè)銀行預(yù)測最極端房價(jià)跌幅達(dá)60%。另外，國土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)等多部委近期亦在打擊囤地囤房方面動(dòng)作頻頻。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)退兩難。“如果第四季度房價(jià)不跌反漲，調(diào)控政策也有可能進(jìn)行一定程度的加碼，諸如房產(chǎn)稅這樣的調(diào)控手段。”

　　樓價(jià)預(yù)測

　　九十月或現(xiàn)“降價(jià)潮”

　　管理層的表態(tài)和動(dòng)作基本上再次給市場吃下定心丸，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)表示，愿意降價(jià)促銷。因此，分析人士認(rèn)為，在政策繼續(xù)高壓下，開發(fā)商在今年的9月和10月將會(huì)大面積的開展促銷活動(dòng)，有可能引發(fā)新一輪的“降價(jià)潮”。

　　萬科美女副總裁肖莉近日公開表示，五六月份，萬科平均房價(jià)比今年前4個(gè)月下調(diào)了14%，如果考慮到高端住宅銷售量減少的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，萬科整體價(jià)格下調(diào)幅度在10%~12%左右。而王石最近也放言，雖然樓市觀望的低谷已經(jīng)過去，但是價(jià)格還有10%~15%的下降空間。華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)更是號(hào)召開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)。

　　因此，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志就認(rèn)為，無論是從二級(jí)市場土地轉(zhuǎn)讓的活躍程度，還是新項(xiàng)目售價(jià)預(yù)期，以及企業(yè)融資情況看，很多開發(fā)商都面臨著資金緊缺的壓力，在政策“嚴(yán)”字當(dāng)頭的環(huán)境下，價(jià)格調(diào)整已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

　　數(shù)據(jù)說話

　　“剛需”買家比例下降

　　根據(jù)合富置業(yè)對(duì)今年2月到7月份的二手房成交統(tǒng)計(jì)，雖然總體成交在7月份回升，但剛性需求的首次置業(yè)者購買比例從6月份60.3%下降為7月份的55.2%，改善性買家的比例達(dá)到34.3%，是2月份以來最高的月份。值得注意的是，在嚴(yán)厲的調(diào)控下，短線投資者的比例連續(xù)下降，而長期投資或出租的購房比例在經(jīng)過連續(xù)4個(gè)月下降后，出現(xiàn)較大幅度的上升。如該類買家的比例從今年2月份的12.9%，降到6月份的5.8%，而7月份有大幅回升到8.8%，環(huán)比上漲五成以上。同時(shí)，由于銀行信貸的限制，這些長線投資者一次性付款比例由6月份的53.8%上升到68.9%。業(yè)內(nèi)分析人士表示，投資者已開始伺機(jī)入市。(記者 張忠安)