開(kāi)發(fā)商或用“以價(jià)換量”應(yīng)對(duì)調(diào)控

　　繼本月13日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求，切實(shí)增加住房有效供給后，21日，李克強(qiáng)在江蘇省常州市主持召開(kāi)加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)上再度強(qiáng)調(diào)，各地要繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　短短幾天內(nèi)中央高層接連就房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)，表明了中央政府繼續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院10號(hào)文件的決心。這令漫長(zhǎng)觀望中的各方獲得了調(diào)控政策將持續(xù)的確切信號(hào)，重新調(diào)整預(yù)期。

　　與中央堅(jiān)持調(diào)控表態(tài)相對(duì)應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)一改力挺高房?jī)r(jià)的強(qiáng)硬態(tài)度，兩次公開(kāi)勸告開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售。任志強(qiáng)直言，勸降是為了避免政府會(huì)再出臺(tái)“核武器”。

　　宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)商在力挺房?jī)r(jià)不降上頗為默契。如今，有多少開(kāi)發(fā)商能對(duì)被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商代言人任志強(qiáng)的勸降買(mǎi)賬，還看不到回應(yīng)。

　　應(yīng)該說(shuō)，任志強(qiáng)的聲音表達(dá)了開(kāi)發(fā)商對(duì)中央后續(xù)政策出臺(tái)的擔(dān)憂，但同時(shí)表明，“勸降”說(shuō)明大多開(kāi)發(fā)商還保有底氣死守高房?jī)r(jià)，所謂“兜里有錢(qián)，心中不慌”。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金渠道主要來(lái)自資本市場(chǎng)，銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資。由于在房地產(chǎn)調(diào)控前大多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在狂漲的樓市中賺足資金，在2009年寬松的信貸市場(chǎng)上又獲得了充裕的資金。大多企業(yè)認(rèn)為扛過(guò)今年，或者再長(zhǎng)一些應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，但僵持不降價(jià)博的就是調(diào)控政策的時(shí)長(zhǎng)。今年以來(lái)的宏觀調(diào)控已經(jīng)把開(kāi)發(fā)商的四個(gè)融資渠道基本收緊了。

　　今年4月17日出臺(tái)的“國(guó)十條”將房地產(chǎn)類上市公司在國(guó)內(nèi)發(fā)行股票或債券的渠道封堵，雖然在香港上市的公司可以到國(guó)際市場(chǎng)發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本，信托的融資成本達(dá)15%-18%。銀行貸款上，新政策對(duì)房地產(chǎn)公司的信貸融資收縮了規(guī)模。北京等城市在房產(chǎn)按揭上對(duì)二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高，二套房貸首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，按揭貸款需求大幅縮減，使開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金大為降低。 然而，通常狀況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在7、8月支付土地出讓金，年底前須付清工程款，資金支付量比較大。

　　專家表示，此時(shí)如果政府繼續(xù)拋出緊縮開(kāi)發(fā)商資金的政策，延長(zhǎng)調(diào)控的預(yù)期，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)自然都很不利。或許“以價(jià)換量”是避免政府出臺(tái)“核武器”，保全現(xiàn)有利益的權(quán)宜之計(jì)。

　　從北京樓市看，在預(yù)期不明朗深度觀望下，8月前三周，北京市僅有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)房源不足2000套，而其中別墅和單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的高端項(xiàng)目就有5個(gè)。

　　而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)透露，9月份北京計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目達(dá)28個(gè)，其中純新盤(pán)12個(gè)，其開(kāi)盤(pán)量和純新盤(pán)比例都達(dá)到了調(diào)控以來(lái)的最高水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月28個(gè)計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，21個(gè)項(xiàng)目有報(bào)價(jià)，均價(jià)為22026元/平方米。而12個(gè)純新盤(pán)的平均報(bào)價(jià)僅為19278元/平方米，價(jià)格低于整體水平，且多數(shù)新盤(pán)報(bào)價(jià)在15000-20000元/平方米之間。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，9月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大增，主要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期較高有關(guān)，從目前市場(chǎng)走勢(shì)及調(diào)控方向來(lái)看，政府并沒(méi)有放松調(diào)控的力度，但也尚未出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)利空出盡即是利好，定價(jià)上，相比價(jià)格已推至高位的老項(xiàng)目后期，純新樓盤(pán)定價(jià)沒(méi)有任何負(fù)擔(dān)和壓力，可以通過(guò)靈活的定價(jià)策略。

　　另?yè)?jù)中原地產(chǎn)對(duì)8大城市在銷項(xiàng)目的調(diào)研顯示，保利、萬(wàn)科、金地、雅居樂(lè)、招商、中海等房企均已出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

　　目前業(yè)界比較認(rèn)同年內(nèi)后幾個(gè)月樓市會(huì)出現(xiàn)“以價(jià)換量”的變化。然而，業(yè)界人士認(rèn)為，“以價(jià)換量”之后是否會(huì)出現(xiàn)新一輪的惡性反彈還很難說(shuō)。如果沒(méi)有后續(xù)政策跟進(jìn)，這個(gè)“價(jià)”是多少，完全取決于開(kāi)發(fā)商的“臉色”，買(mǎi)家認(rèn)不認(rèn)賬是一方面，政府調(diào)控之手是否還將收緊則更為關(guān)鍵。本報(bào)記者 陸昀