樓市博弈加劇調控進入“攻堅戰”

2010年08月24日 09:14　來源：上海證券報　

　　各地樓市出現了冷熱不均的現象：北京樓市成交仍未走出低迷，部分城市則再現“日光盤。”如何看待這一現象？接受記者采訪的多位業內人士和專家認為，一方面，中央政府一再強調調控決心，樓市持續反彈的可能性很小，即便出現反彈，也很可能招致更嚴厲的調控政策；另一方面，隨著一些主流開發商降價換量策略見效，其他開發商也可能采取跟進策略，導致剛性需求由觀望逐漸入市，樓市博弈將進一步加劇。

　　⊙記者于祥明

　　樓市成交冷熱不均

　　總體來看，進入8月份，樓市顯得比較沉寂。其中，成交量不溫不火，低位波動，價格則保持平穩。但與此同時，一些地方卻續出現“日光盤”等熱銷項目，使樓市走勢變得撲朔迷離。

　　記者根據北京房地產交易官方網站數據統計，截至8月22日，北京商品住宅期房網上簽約量為3340套，日均為151套，環比下降5.6%。如果剔除經濟適用房和限價房，北京商品房實際成交量為2656套，日均為120套，環比下降7.7%。并且，上述數據同比分別下降60%、65%，說明北京房地產市場的調整仍在繼續。

　　但是，就在上周，上海、杭州分別又有樓盤熱銷，并且有地方陸續出現“日光盤”熱銷項目。

　　“這些熱銷項目總體上都是郊區低價房，或低價入市樓盤、降價促銷樓盤。”北京中原地產張大偉說。

　　他告訴記者，中原地產對8大城市7月銷售量最高的40個樓盤進行了調研，其中主流房企的樓盤占65%。“包括上海、杭州等地的項目，大都是主流開發商的項目，降價促銷是共同點。”

　　張大偉直言，目前對二、三套購房的限制性信貸政策仍在，所以投機炒作購房者并不多。

　　“我認為在受到幾個月的壓抑后，剛性需求是此輪成交的主力。”他進一步分析指出，從熱銷的樓盤來看，雖然房價仍不低，但由于戶型小，總價并不高。

　　調控進入“攻堅戰”

　　專家普遍認為，雖然“日光盤”再現，但樓市借機反彈的可能性很小，調控已經進入“攻堅戰”，樓市深入調整在所難免。

　　記者注意到，國務院副總理李克強8天內兩次要求堅決抑制房地產投機炒作。而近期國土資源部對全國房地產閑置土地整治情況進行通報，銀監會則建議對四城市“三套房停貸”，以及住建部關于繼續進行房地產調控的表態、北京市有關商品房預售款“專戶管理”政策的研究……一系列信息都表明房地產調控從嚴的趨勢正在形成。

　　另一方面，雖然有樓盤出現降價熱銷，但是“由于供應量充足，開發商還不敢就此提價，例如保利茉莉公館首期開盤16700元/平方米，接下來開盤價為17000元/平方米。”張大偉說，與此同時，附近的其他樓盤則準備下調銷售價。

　　事實上，根據中原地產的調研，目前保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等主流開發商熱銷項目均已出現價格松動。并且，隨著這些主流開發商降價換量策略見效，必然會對其他開發商起到示范作用。

　　記者注意到，新政出臺前后土地市場的調整更為明顯。其中，北京土地溢價率從新政之前的110.6%下調至目前的23.2%，下跌超過六成，樓面價也低于2009年。

　　據統計，截至8月17日北京共出讓土地137塊，其中新政以后出讓70塊，超過新政前平均水平，而樓面價則明顯出現下調，其中總樓面價從6654元/平方米下跌至新政以后的2778元/平方米，下調58.3%；住宅用地樓面價也從新政前的12258元/平方米，下調到新政以后的5113元/平方米，下調近六成。