評論：預售款監(jiān)管再擊房企要害

　　繼房地產貸款收緊后，商品房的預售款監(jiān)管也被提上日程。近期有消息稱，北京市正在制定“商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，并將不日下發(fā)執(zhí)行。顯然，對于目前尚無預售款監(jiān)管的大多數房企來說，一旦新辦法開始執(zhí)行，資金壓力將會陡增。

　　事實上，正是因為商品房預售制度的存在，才催生了預售款概念的出現。由于執(zhí)行商品房的預售制度，開發(fā)商可以將正在建設中的房屋預先出售給購房者，并由購房者提前支付定金或房價款。這部分已經購房的客戶繳納的全款或貸款收入就被定義為預售款而歸開發(fā)商所使用。預售制度建立的初衷是為了解決部分房地產開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，是房企融資的一種重要手段。通過預售，開發(fā)商能夠提前回流資金，從而加快了房地產開發(fā)項目的資金周轉，也降低了開發(fā)資金的使用成本。

　　從目前看，開發(fā)商的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款和預售資金。其中，定金及預付款占開發(fā)商資金來源的比例一直維持在三成左右。國家統(tǒng)計局數據顯示，2000年到2005年，預售款占資金來源的比重在35%以上。自2006年開始，預售款占比穩(wěn)定在三成以下。今年前七月，預售款占比為24.07%。顯然，在房地產貸款收緊的背景下，預售款的嚴控相當于自有資金比例要求的提升。

　　然而，北京市此次提出監(jiān)管預售款的辦法并不是首例，此前住建部等主管部門就不止一次地在相關文件中提及，關于預售制度是否應該廢除的討論也由來已久。業(yè)內人士就指出，預售制度在我國房地產市場發(fā)展初期及地產低迷時期有著積極的作用，帶動了產業(yè)鏈的發(fā)展。但是在房地產發(fā)展現階段，預售款的監(jiān)管以及預售制度本身帶來的諸多問題已經不容忽視。目前，開發(fā)商只要預售一部分房屋就可以收回大部分開發(fā)成本，在一定程度上降低了開發(fā)商后續(xù)推盤的迫切性。開發(fā)商可以通過放緩銷售速度來抬高房價，從而獲取暴利。

　　此次北京市一旦執(zhí)行預售款的監(jiān)管措施，就意味著房企維持資金鏈穩(wěn)定的預售制度遭到動搖。為了維持資金周轉，開發(fā)商將不得不加快房屋銷售節(jié)奏，縮短預售到交房的時間間隔。在當前樓市成交量較為冷清、購房者持續(xù)觀望的環(huán)境下，開發(fā)商為了加快周轉將更多采取降價促銷的方式，有助于房價的回歸。從長遠角度看，預售款監(jiān)管將規(guī)范房地產市場的資金運作，有利于行業(yè)的長期發(fā)展。

　　值得注意的是，盡管推行預售款監(jiān)管有諸多益處，但是從現階段來看，還需要法律等體制性的支持以及相關政策的完善。目前“監(jiān)管辦法”中提及的各項措施主要涉及到銀行層面。對于銀行來說，如果沒有明確職責劃分，那么預售款監(jiān)管很有可能淪為銀行爭奪優(yōu)質房地產客戶的“籌碼”之一，如此一來，所謂的監(jiān)管將很難落到實處。（于萍）