成交量上漲 投資客重返樓市?

　　剛需支撐市場的局面持續已久,盡管價格并未有明顯下跌,但是目前的樓市卻呈現出成交量回暖的趨勢。中原地產的數據報告顯示,在此前的一周,新房的成交雖然并沒有太大波動,但是二手房的成交量卻環比上升了18.2%。尤其值得關注的是,原本紛紛退出樓市的投資客的身影又開始出現。

　　-現狀

　　有客戶一次購買多套住房

　　日前,記者來到位于寶安區的天健時尚空間營銷中心。營銷中心門可羅雀,透過玻璃門,一排售樓人員,不時有幾個向門外張望。在售樓中心的樓房模型前,也有幾位顧客在一旁咨詢。據工作人員介紹,天健時尚空間從2010年8月17日開始現樓銷售,整體起價18000元/m2

　　、均價平層23000元/m2、復式25000元/m2。一棟為復式公寓,二、三棟為平層。,該工作人員還告訴記者最近出現了許多投資客,他們大多數都購買二、三棟的平層背陽面的小戶型,曾經有一位客戶一次性購入了3套47平方米的三棟平層公寓。在現場,正好有一位女客戶向這位售樓小姐咨詢,從她們交談的內容來判斷,該顧客并非第一次來看樓盤。工作人員同時也告訴記者,如果有意向就盡快購買天健的樓盤,因為“均價在周末會有所上調。”

　　在熙龍灣營銷中心內,銷售大廳未見購房者的身影,顯得比較冷清。據售樓人員介紹,熙龍灣是該區唯一的豪華式樓盤,均為

　　150平方米以上的大戶型公寓,因此多為家庭剛性需求,投資現象很少見。據該售樓人員介紹,近期有一位客戶買了兩套180平米新房。

　　此外,記者還了解到,位于寶安區的財富港樓盤近期交易火爆,

　　BC兩棟小戶型近期賣出700多套,而且以投資客為主。銷售人員告訴記者,該區的房價仍有上升空間。而在龍崗區的調查中,公園大地、萬象天成的售樓人員表示該樓盤暫時沒有投資客。振業巒山谷屬于自住客多,沒有一次購入多套的客戶。而佳兆業大觀邸的信息顯示有一次購入多套的客戶,但現象并不顯著。I派龍城的有關人員告訴記者,I派龍城近期沒有一次性購買多套的客戶,但是樓市是在回暖,深圳的樓價在九、十月份都沒有可能下降。

　　福田區的某樓盤在

　　5月份之前,有客戶一次性購入10套,此后投資客的身影比較少見。而近期,投資形勢似乎有所抬頭,有一位客戶以按揭的方式購買了6套。仙桐馨苑的投資現象火熱,小戶型樓盤已經賣完。新世界四季山水第一期樓盤目前已經賣完,賣完的速度與投資客競逐的程度有很大的關系,該樓盤第二期將于年底開盤。

　　投資客青睞二手房

　　相對于一手房來說,二手房更受投資客最關注。尤其近期的新盤大都集中在關外龍崗、寶安兩區。關內的新盤供應不多,二手房的價格又相對便宜,因此,關內的二手房也成為投資客的首選。

　　而此前的樓市新政打擊最大的也是投資二手房的購房者。新政出臺后,記者了解到,南山、福田等片區的投資客幾乎全部退出市場,除了資金雄厚的投資客并不慌著出售之外,正在進行的成交也幾乎沒有。在投資客最為活躍的后海片區,開發商曾向記者透露,原本六成以上的投資客幾乎完全按兵不動,也有中介地鋪工作人員告訴記者,“幾乎一個月沒有成交”。

　　近期,樓市投資有“回暖”的趨勢,二手房市場的表現又是如何呢?世祥房地產的工作人員介紹,最近兩個月,該公司二手房的成交量都有所增加。位于車公廟的創域地產泰然分行的業務人員告訴記者,近來市場二手房很走俏,每日成交量一到兩套。此前就有一位潮州客戶買了10套二手商業寫字樓和位于香蜜湖和梅林的兩幢二手別墅,而且都是全款付清。他說,現在深圳已經沒有土地建新樓盤,很多人開始投資二手房,投資客的實力不容小窺。據世華地產的地鋪經理介紹,深圳最為典型的豪宅片區———香蜜湖,目前總價在1000萬以上的物業,買家中投資客約占5成,且多是一次性付款。但在南山前后海片區,美聯物業南山區劉總監告訴記者,近期投資客進入樓市的情況并以往沒有太大的改變。據他了解還沒有一次購入多套的客戶。但是樓市改善性需求在增加,剛性需求也依然強勁。前海地區,樓市成交活躍,有自住兼投資的行為,大部分都選擇購買26—100平米的中小戶型。而后海區成交情況相對比較冷清,都為自住客戶。

　　-分析 持有物業抵御通脹預期

　　高端物業的成交量逐步上升是近期樓市交易的一個明顯特征。記者了解到,4月中旬出臺的樓市新政,強有力地抑制了投資行為,令高端物業成交比例明顯下降。而進入7月份以后,隨著置業者對新政的消化,看房量、成交量開始回升,高端物業成交比例也逐步回升。

　　世華地產的統計數據描繪了1—7月份20000元/平方米以上物業成交比例的走勢圖。新政前20000元/平方米以上的高端物業成交比例基本都保持在5個百分點左右,4月達到今年1月以來的最高峰,為8.23%。新政后,20000元/平方米以上的高端物業成交比例跌落到低谷,為4.06%。進入6月,高端物業成交比例開始逐步回升,與新政前基本持平,7月份高端物業成交比例進一步加大,超過新政前水平,約為6個百分點。從6月—8月中旬周成交比例走勢圖來看,從7月底開始,20000元/平方米以上高端物業成交比例明顯上升,突破6個百分點,進入8月,高端物業的成交比例上漲迅速,達到8個百分點以上。

　　世華地產市場部認為,高端物業成交比例的上升一是因為受通脹預期的影響。不少深圳市民認為,目前商品價格持續走高,只有持有物業才能有效抵御通脹,而高品質的物業是首選；二是7月中旬以來,市場慢慢回暖,置業者對后市看法日趨樂觀,不少資金實力雄厚的投資客開始入市。世華地產的地鋪經理則分析說,購買香蜜湖的投資客需求中,大多以中長線投資為主,也是為資金需找一個規避風險和保值的途徑,為通貨膨脹做準備。

　　-判斷 投資客返市現象或被夸大

　　7月中旬以來,市場逐漸回暖,置業者對后市看法日趨樂觀,不少資金實力雄厚的投資客開始入市的現象明顯,但是在房價依然居高不下的情況下,投資客的入市究竟是普遍還是個別現象?中原地產市場部總監王世界表示,目前流傳的投資客返市的現象有被夸大的可能,中長期投資行為是有所增加,而從數據來看,一手房每周成交量為500套,每月為2000套,這樣的銷售量屬于很低的。二手房市場,在八月初很火爆,但是其中百分之八十八都是自主客戶,實際上目前純投資客的比例在百分之五以下,加上自住客兼投資客戶的比例也只在百分之十二以下,仍處于歷史最低。

　　這個也與《深圳市房地產市場監管辦法》的即將出臺有很大的關系。“投資客分短期和中長期兩種。短期投資就是所謂的炒客,會在一年的時間內買賣樓盤,中長期投資客屬于手中大量資金無處存放,投資房產比存入銀行收效更高。而近期情況是中長期投資客居多。2009年的情況正相反,短期投資多,因為2009年的樓市情況好,供不應求,樓盤成本低。而今年短期客戶少,原因有三個。第一是未來樓市不確定,大家不認為價格會在短期內上升,炒短期利潤不顯著。第二投資成本可能增加,房價上升的同時,稅收可能上升,還有銀行合同中個人所得稅和營業稅都有可能增加。第三,近期銷售率只有百分之三。開放商推出的樓盤少,從而也可反觀開放商對于銷售的信心不大。”王世界說。

　　安居客深圳區負責人在接受記者的采訪時也表示,目前成交量確實在上升,但是大部分仍是自主客戶。投資客在做更理性的投資,同時也是中長期的投資客戶居多。投資回報率往往是投資客衡量入市與否的已達標準,王世界說,目前的投資回報比也要分兩個方面來看。一個是出租回報率,大概是在百分之二點五到百分之三,這與銀行的存款利率相似。第二是出售回報率,會有負增長,現在房價每月以百分之二的速度緩慢下降。

　　這也就是說,目前投資樓市的回報比不高。安居客負責人告訴記者,在二手房市場里,經濟人非常活躍,每日發單2500—3000套,雖然這個數據是有重復的,但是也能反映二手市場交易的活躍。過一段時間以后,只要政府打壓不嚴重,樓價還是會緩慢上升,而大家都關心的《深圳市房地產市場監管辦法》的正式實施,只會減少中小投資客,不會影響大投資客戶的熱情。

　　撰文記者蘇妮實習生王洋