上海“升級(jí)版保障房”撩面紗

　　“要讓低收入群體也能住得體面、舒適”。

　　這是上海世博會(huì)最佳實(shí)踐區(qū)展示的西班牙經(jīng)適房、廉租房設(shè)計(jì)理念，也是很多國家在住宅建設(shè)過程中形成的共識(shí)，為上海帶來了不少啟示。

　　最近，上海再次放寬了廉租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房政策也已在全市面上推開，還將有更多群體享受到公租房等住房保障政策。那么，與之相對(duì)應(yīng)的保障性住房建設(shè)得如何？保障性住房在“經(jīng)濟(jì)、適用”的前提下，如何做到“低碳、宜居”？

　　上海于去年相繼啟動(dòng)建設(shè)了6大以保障性住房為主的大型居住社區(qū)，記者日前采訪了其中最早啟動(dòng)的綠地江橋基地，一睹“升級(jí)版保障房”的真容。

　　仿生蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu) 構(gòu)建新型鄰里關(guān)系

　　嘉定江橋鶴旋路。去年6月24日江橋基地開工時(shí)，這里還是一片空地和要?jiǎng)舆w的工廠及農(nóng)民民居，轉(zhuǎn)眼間，一幢幢紅褐色外墻的小高層已經(jīng)拔地而起。

　　江橋基地內(nèi)，有包括經(jīng)濟(jì)適用房、供動(dòng)遷居民安置的配套商品房和農(nóng)民回遷房三類保障性住房。“目前，基地已開工建設(shè)的住宅面積為42萬平方米，其中25萬平方米已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)8月份就能竣工，年內(nèi)首批居民就能入住。”綠地集團(tuán)江橋基地負(fù)責(zé)人方東興說。

　　江橋基地內(nèi)的道路，不是常見的“橫平豎直”，而是疏密有致，類似大自然中的蜘蛛網(wǎng)。基地內(nèi)的住宅，也不是按照傳統(tǒng)的“兵營式”排列，而是幾幢住宅構(gòu)成一個(gè)組團(tuán)。這樣的設(shè)計(jì)，是無意而為，還是另有深謀遠(yuǎn)慮？

　　巴黎，是負(fù)責(zé)江橋基地規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)劃師。把這位從法國學(xué)成歸來的城市規(guī)劃專業(yè)博士，安排在江橋基地負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，綠地集團(tuán)可不是“大材小用”，而是意在使整個(gè)社區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)更先進(jìn)和可持續(xù)發(fā)展的理念。

　　“蜘蛛網(wǎng)有著鮮明的結(jié)構(gòu)特征，一是細(xì)線密集，四通八達(dá)；二是既向心又發(fā)散，內(nèi)外路徑最短，能方便迅速地到達(dá)。江橋基地采用仿生蜘蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu)，契合自然界‘功能決定形式’的法則，是為了方便居民的出行。”據(jù)巴黎介紹，江橋基地住宅的“組團(tuán)式”布局，則是在吸取了國內(nèi)外“合理鄰里規(guī)模”理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合綠地集團(tuán)18年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)而作出的設(shè)計(jì)。

　　以往，居民們住在老式的住宅區(qū)中，居住條件雖差，但鄰里間其樂融融。搬入新建小區(qū)后，居住條件是好了，可鄰里關(guān)系也日漸疏遠(yuǎn)。綠地集團(tuán)經(jīng)過分析后，為江橋基地規(guī)劃了9個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)規(guī)模為5萬至6萬平方米，約800戶。這樣，居民們有共同的活動(dòng)場(chǎng)所，便于認(rèn)識(shí)，相互串門，步行距離也只有80到120米；每3個(gè)組團(tuán)又形成一個(gè)街坊，配置相關(guān)的設(shè)施，人們根據(jù)道路、方位、建筑形態(tài)，可迅速地辨認(rèn)出自己居住的小區(qū)。結(jié)合“大社區(qū)、小組團(tuán)”的設(shè)計(jì)，綠地集團(tuán)還配以四級(jí)物業(yè)管理，以增強(qiáng)社區(qū)的安全感和認(rèn)同感。

　　精心設(shè)計(jì)戶型 經(jīng)濟(jì)同樣“適用”

　　開發(fā)建設(shè)保障性住房，成本嚴(yán)格受控，利潤(rùn)也十分有限。對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商來說，最簡(jiǎn)便的方法，就是把以往的商品房開發(fā)圖紙簡(jiǎn)單改動(dòng)一下，用于保障性住房。然而這樣，既不“經(jīng)濟(jì)”，也不“適用”。

　　綠地江橋基地共有兩種類型的房型。一種是供動(dòng)遷居民選購的配套商品房、農(nóng)民回遷房，一房55平方米左右、兩房75平方米左右、三房90平方米左右；另一種是經(jīng)濟(jì)適用房，一房50平方米左右、兩房60平方米左右、三房70平方米左右。

　　“麻雀雖小，五臟俱全”。如果只是簡(jiǎn)單地將商品房小區(qū)面積稍大的房型等比例縮小，老百姓入住后，勢(shì)必需要敲墻改動(dòng)，作二次裝修。經(jīng)過精心設(shè)計(jì)后的保障房房型，內(nèi)部格局十分緊湊，可使用功能不打任何折扣。

　　江橋基地各類房型中的客廳，面寬既不像一般商品房那般，達(dá)到4米以上，也不是“節(jié)約”到3米或以下，而是定在3.6米以上。別看這個(gè)小小的尺寸規(guī)定，背后可有大文章。因?yàn)閷?duì)于保障房，要是像一般商品房那樣，面寬達(dá)到4米以上，肯定不實(shí)用；但要是太窄，一放電視柜和沙發(fā)后，居住舒適性就差了。所以經(jīng)過反復(fù)比選，客廳面寬一般定在3.6米以上，主臥面寬保證有3.6米或3.3米，這樣，最能兼顧功能性、舒適性。

　　保障房的陽臺(tái)設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)師盡可能留出充足的陽臺(tái)面積，這樣，封閉后放上一張小床，也能成個(gè)臥室；窗臺(tái)高度，一般不超過60厘米，那是為了通過落地窗設(shè)計(jì)，加強(qiáng)室內(nèi)采光……

　　“住宅的高品質(zhì)，并不意味著一定非要采用昂貴的建材，通過合理的設(shè)計(jì)和用材，同樣可以做到價(jià)廉物美。”巴黎說。

　　江橋基地的房屋外立面，采用的是價(jià)格實(shí)惠的涂料，產(chǎn)生的卻是高品質(zhì)面磚的效果；小區(qū)綠化并沒有采用養(yǎng)護(hù)成本高昂的大面積草皮，片面追求綠化率。 卻依據(jù)人們晨跑、散步等路線，布置景觀資源，使人們最大限度親近自然；戶型設(shè)計(jì)控制公攤面積，每個(gè)組團(tuán)設(shè)一個(gè)共享大堂，對(duì)于得房率的影響不到千分之二，卻提升了社區(qū)的尊嚴(yán)感、認(rèn)同感和安全感。

　　采用生態(tài)技術(shù) 探索保障房安居模式

　　保障房的建設(shè)，要與社會(huì)發(fā)展并行，甚至具有一定的前瞻性。這是保證居民生活品質(zhì)的前提，更是保障房經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)的先決條件。

　　江橋基地在采用節(jié)能技術(shù)方面，絲毫不含糊，其節(jié)能率率先達(dá)到本市于去年底頒布的最新65%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。各類節(jié)能技術(shù)，走的也是經(jīng)濟(jì)性的生態(tài)策略。比如，建筑單體采用遮陽構(gòu)件、節(jié)能門窗、外墻保溫系統(tǒng)；建筑設(shè)備采用空氣凈化器空調(diào)、太陽能中央熱水系統(tǒng)、聲光控節(jié)能燈等。還有，使用了諸如綠化節(jié)水灌溉、雨水回收、節(jié)水龍頭和節(jié)水馬桶等節(jié)能設(shè)備。除此以外，規(guī)劃中高效、集約化利用土地、充分開發(fā)地下空間等，也能為節(jié)能環(huán)保增色。

　　作為掌管著綠地遍布全國22個(gè)省、41個(gè)城市、上百個(gè)在建項(xiàng)目的“當(dāng)家人”，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良，一年有近半時(shí)間在全國各地奔忙。然而只要身在上海，他堅(jiān)持每周一次來到江橋基地，查看工程建設(shè)情況。“我們希望憑借多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)探索出一種理想的安居模式，把上海的保障房社區(qū)建設(shè)成為先進(jìn)、宜居、可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)桿性居住社區(qū)！”張玉良說。

　　目前，江橋基地的28萬平方米配套商品房，已全部搭橋銷售給了靜安、長(zhǎng)寧、閘北、普陀、虹口等區(qū)的動(dòng)遷居民，加快了這些區(qū)域的舊區(qū)改造步伐。基地周邊，包括商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園、九年一貫制學(xué)校、托老所、警署等在內(nèi)的10萬平方米公建、市政配套設(shè)施也已陸續(xù)開工，明年二季度前陸續(xù)交付使用。這些配套設(shè)施，不僅能使江橋基地的居民感受到生活的便利，周邊已建小區(qū)的居民同樣能夠受益。

　　“根據(jù)我們對(duì)社區(qū)商業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，越是貼近居民日常生活的小規(guī)模、低利潤(rùn)的商業(yè)，也越容易存活，并可以迅速形成居住氛圍。”綠地集團(tuán)表示，江橋基地的配套商業(yè)，引進(jìn)了“微距服務(wù)”理念，在社區(qū)組團(tuán)入口的大堂設(shè)置便利店，并在其附近100米范圍內(nèi)配備包括干洗店、面包房、早點(diǎn)店等在內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施。“當(dāng)然，所有的規(guī)劃與建設(shè)是否能贏得青睞，還要等到年底首批居民入住時(shí)，讓老百姓來檢驗(yàn)。” 記者  何洛先 張奕