樓市調(diào)控還沒有“見底” 下半年房價(jià)難顯著反彈

　　樓市調(diào)控的高壓不但沒有放松，而且還在持續(xù)加碼——

　　8月13日和8月21日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)8天內(nèi)在兩地重復(fù)強(qiáng)調(diào)：要繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。新華社前天刊文稱，“這給敏感時(shí)期的樓市猶如注入了一針‘清醒劑’。 ”

　　眾多開發(fā)商都把市場(chǎng)回暖的希望寄托在了“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季身上。是否真是如此，開發(fā)商們會(huì)否如愿？記者昨天對(duì)上海樓市展開了一番調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這一美好的愿望注定要泡湯。

　　成交量大跌，價(jià)格跌得不明顯

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)最近真的很“忙”——

　　繼央行、住建部、統(tǒng)計(jì)局、國土部等部門紛紛出來表示不會(huì)輕易放松房地產(chǎn)調(diào)控后，8月，銀監(jiān)會(huì)也加入進(jìn)來，要求商業(yè)銀行對(duì)房價(jià)過快上漲地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸；銀監(jiān)會(huì)還要求銀行做房價(jià)下跌60%的壓力測(cè)試；隨后國土部公布了閑置土地名單和處置情況，刮起又一輪調(diào)控風(fēng)暴。在上海，公積金第三套房貸和裝修貸款被全面叫停，意味著從中央到地方的地產(chǎn)銀根全面收緊；而在北京、西安等地，政府推出了商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，使得開發(fā)商的資金更加緊張。

　　更重要的，來自最高管理層的“敲打”，令近期成交量不斷回升的樓市看似即將由陰轉(zhuǎn)晴的美好愿望化為一池泡影——短短8天之內(nèi)，李克強(qiáng)副總理在不同場(chǎng)合兩次重申，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，鞏固調(diào)控的初步成果。

　　分析人士指出，李克強(qiáng)的這一表態(tài)沿續(xù)了前段時(shí)間國家的相關(guān)口徑，即繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行4月17日出臺(tái)的“新國十條”。

　　就在此之前，以“樓市應(yīng)該不會(huì)再有更嚴(yán)厲的調(diào)控了”為代表性觀點(diǎn)的“調(diào)控終結(jié)論”、“見底論”籠罩在業(yè)內(nèi)的上空，一定程度上影響著部分人對(duì)未來調(diào)控的走向及房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期。

　　所謂“調(diào)控終結(jié)論”，其核心內(nèi)容就是“政策松動(dòng)論”，其主要觀點(diǎn)是宣稱，此輪房地產(chǎn)調(diào)控將一如以往的多次調(diào)控一樣再次中途“夭折”，房地產(chǎn)調(diào)控政策將松動(dòng)。后來，由于銀監(jiān)會(huì)、住建部等機(jī)構(gòu)公開避謠，相繼表示調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，將堅(jiān)定不移地將調(diào)控進(jìn)行到底，于是，“調(diào)控終結(jié)論”便偃旗息鼓。而隨后，便是“見底論”開始浮出水面。

　　房地產(chǎn)評(píng)論人士陳真誠認(rèn)為，所謂“見底”，一種是“房價(jià)見底”，主要是指市場(chǎng)成交量下降進(jìn)而房價(jià)下降已經(jīng)“見底”，其后將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性返彈。另一種是“政策見底”，其主要觀點(diǎn)是此輪調(diào)控中央及地方政府的政策已經(jīng) “見底”，將不會(huì)繼續(xù)出臺(tái)或不應(yīng)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。在陳看來，二者釋放的信號(hào)是一樣的——即此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整步入了階段性底部。

　　“當(dāng)前，全國和上海樓市就像一潭死水。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“全國市場(chǎng)低迷，上海更為慘淡。 ”

　　由楊紅旭提供的一份數(shù)據(jù)顯示，從成交量上分析，“新國十條”4月中旬出臺(tái)，5月開始，一手商品住宅市場(chǎng)成交量就變得很難看了。5-7月，上海商品住宅(剔除拆遷安置房)成交面積分別為30、42、43萬平方米——處于近幾年來的歷史低谷。 2008年最低迷的9-10月，還尚有近50萬平方米的成交量。

　　另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在4月17日“新國十條”出臺(tái)后的一周，即4月19日至4月25日，在該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。一線城市全線下跌，二線城市中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但是價(jià)格并沒有明顯下跌。

　　樓盤打折熱銷致折扣減少

　　正是在這樣的一種“量跌價(jià)不跌”的制衡狀態(tài)中，8月，部分一線城市卻意外出現(xiàn)了成交量復(fù)蘇的跡象。

　　昨天，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周(8月16日-8月22日)，上海全市商品住宅的成交量達(dá)到16.49萬平方米，創(chuàng)下 “新國十條”新政頒布17周以來的最高水平；受到成交量持續(xù)大幅回升的帶動(dòng)，開發(fā)商也增加了供應(yīng)，上周共有11個(gè)樓盤推出23.3萬平方米，是前周4.7萬平方米供應(yīng)量的近5倍。上周成交面積前10名的樓盤中也未見大幅降價(jià)的樓盤。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟還透露，上周，上海市商品住宅成交均價(jià)為20095元/平方米，環(huán)比微漲1%，再度突破兩萬元，這也是上海市連續(xù)三周出現(xiàn)的量漲價(jià)穩(wěn)情況。

　　同為一線城市的北京和廣州，也延續(xù)著相同的軌跡。據(jù)廣州房管部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月1日-8月16日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為32.5萬平方米，已達(dá)到7月46.3萬平方米的70%，成交套數(shù)為3177套，更達(dá)到7月3690套的86%，以此計(jì)算，8月份廣州成交極有可能重上50萬平方米水平，成交出現(xiàn)明顯回暖。而一手住宅成交均價(jià)為11102元/平方米，與7月份成交均價(jià)相比大幅反彈近8%。

　　近期的量漲價(jià)穩(wěn)的現(xiàn)象，被外界認(rèn)為是部分開發(fā)商降價(jià)所致。然而數(shù)據(jù)則顯示，部分降價(jià)樓盤獲得市場(chǎng)追捧，基本上沒有出現(xiàn)三成這樣的顯著優(yōu)惠，一般是10%-20%的優(yōu)惠就會(huì)引起熱銷。這還是相對(duì)于4月前后的預(yù)推價(jià)格，若與2009年底的實(shí)際銷售價(jià)格相比，基本上沒有任何優(yōu)惠。而在2008年下半年降價(jià)潮中，很多舊盤新推房源價(jià)格，較前期出現(xiàn)三成下跌的大有盤在。

　　而據(jù)記者的調(diào)查，市場(chǎng)實(shí)際情況是，部分樓盤打折后賣得相當(dāng)不錯(cuò)，甚至重新出現(xiàn)排隊(duì)購房現(xiàn)象，這就使企業(yè)不愿意增加促銷力度，有些樓盤價(jià)格折扣呈減小態(tài)勢(shì)。

　　“去年，(上海樓市)幾乎每個(gè)月都是供不應(yīng)求，而今年每個(gè)月都是供大于求。 ”楊紅旭分析指出，近三個(gè)月開發(fā)商不敢輕易開盤，如果照常推盤，則供大于求的情況會(huì)更為突出。當(dāng)然，在這一總體不景氣的情況下，少數(shù)樓盤和產(chǎn)品賣得還不錯(cuò)，主要是開發(fā)商賣力促銷的緣故。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今4-5月，商品住宅成交均價(jià)曾攀高至24000多元/平方米，6-7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分樓盤價(jià)格確有下跌外，主要與高檔樓盤在成交結(jié)構(gòu)中所占比重下滑有關(guān)。市場(chǎng)上，綠地、萬科、保利等企業(yè)的部分樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷，幅度在5%-20%之間，也有個(gè)別樓盤的降幅達(dá)到近三成。

　　但值得關(guān)注的是，很多樓盤降價(jià)即出現(xiàn)熱銷，機(jī)敏的開發(fā)商再推房源時(shí)就適當(dāng)提高了一點(diǎn)價(jià)格，如此反復(fù)試探購房者的承受能力，部分剛性需求開始有點(diǎn)被動(dòng)了。可在中央調(diào)控政策依然“緊咬牙關(guān)”的情況下，今年下半年房價(jià)注定難以顯著反彈，正所謂“進(jìn)退兩難”。