房價反彈概率加大 樓市調(diào)控還需加力

　　樓市又出新鮮事了,前幾天才有消息稱北京市將出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法,業(yè)內(nèi)紛紛表示此舉將卡住開發(fā)商資金鏈的七寸,房價有望下降,可就在這節(jié)骨眼上樓市接連傳來價量齊升的消息,北京、上海、深圳、杭州房屋銷售量大幅上漲,深圳出現(xiàn)價量齊升勢態(tài),上周深圳甚至創(chuàng)下了調(diào)控以來的周成交新高,單周成交量已恢復(fù)到調(diào)控前水平。

　　成交出現(xiàn)上漲讓房價未來的走勢再次成謎,若考慮王石上周末在杭州“樓市觀望低谷期已過”的判斷,再加上黑石等國際資金近期曲線抄底中國的事實,基本可以斷定樓市風向出現(xiàn)了微妙的變化,中國樓市再次上漲的風險加大。

　　但事實上,中國老百姓已經(jīng)支撐不了更高的樓價了,經(jīng)濟安全也不容許中國樓市出現(xiàn)更多的泡沫,專家認為,樓市的微妙變化也許意味著,是時候?qū)�樓市宏觀調(diào)控加力了。

　　成交量開始悄然上漲

　　從樓市新政實施以來,樓市一直低迷,雖然房價并未大幅松動,但成交量還能給購房者一些信心,因為樓市調(diào)控首先影響成交量,而后傳至價格,但是,最近的數(shù)據(jù)讓大家失望了。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示,上周北京市新建商品房成交出現(xiàn)了反彈,環(huán)比上升27%,出現(xiàn)了8月以來的第一個成交量回升,新建商品住宅預(yù)售達991套,而8月第一周環(huán)比下降25%、第二周環(huán)比下降達到了40%。

　　事實上,成交量上漲的不僅僅是北京,8月以來,北京、上海、深圳、廣州等一線城市二手房成交量環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增加,二手房成交量甚至接近調(diào)控前的平均水平。

　　8月9日-8月15日,上海新房成交面積達17.2萬平方米,環(huán)比前一周上漲26%。

　　而在接下來的一周里,深圳樓市也持續(xù)回暖,出現(xiàn)價量齊升的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,一手房市場共成交843套,環(huán)比大增72.4%,成交均價為21368元/平方米,與前周相比也是繼續(xù)保持上漲態(tài)勢,環(huán)比上漲18.6%；二手房市場上周共成交2533套,與前周相比也是繼續(xù)保持增長,環(huán)比增幅較大。

　　南方日報記者了解到,樓市成交量上升從7月就已開始,7月份,北京市住宅簽約套數(shù)在調(diào)控新政實施以來成交量首次出現(xiàn)回升,環(huán)比上漲15.42%,但是,8月份成交量大幅度上漲和價格回暖的狀況還是讓許多人感到很吃驚。

　　但專家表示,成交量上漲很正常。中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在接受南方日報記者采訪時表示,樓市經(jīng)常波動,目前的這種反彈很正常,政府每出臺一個樓市的相關(guān)政策,都會在一定時期內(nèi)對成交量和房價有影響,過一段時間,房價又會回升。

　　樓價反彈概率加大

　　業(yè)內(nèi)人士認為,此輪上漲一方面是因為壓抑已久的購房需求得到釋放,另一方面則是因為投資需求的推動。

　　專家分析,自上半年樓市新政出臺以后,買賣雙方開始持觀望態(tài)度,沒有貿(mào)然行動,而前段時間政府嚴厲打擊囤地,切斷開發(fā)商的資金鏈等一系列政策的出臺,對房地產(chǎn)商來說影響巨大,因此成交量和價格都保持相對比較穩(wěn)定的態(tài)勢,甚至出現(xiàn)下滑的現(xiàn)象。

　　但現(xiàn)在一線城市成交量普遍上漲,深圳價格也已上漲,雙方的判斷開始出現(xiàn)變化,若此輪上漲主要由剛性需求引起則不用擔心,若是投資性需求引起,本論上漲則可能持續(xù)。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受南方日報記者采訪時表示,此輪上漲更多是由投資性需求推動,他說:“成交量在上升,但我認為主要還是投資性需求,因為雖然有房地產(chǎn)調(diào)控,但目前的價格并沒有真正下降,而對于那些剛性需求來說,價格仍是高于他們的預(yù)期,他們的收入低,決定了他們買不起房的還是買不起,所以剛性需求不會大量進入市場。”

　　但也有專家認為,現(xiàn)在還不能判斷哪方面導(dǎo)致成交上漲的原因居多。

　　趙松對南方日報記者表示,可能是經(jīng)過前一段時期的觀望調(diào)整,雙方都有了自己的判斷,可能這次賣方率先做出調(diào)整,增加了自己的推盤力量,進行價格促銷,把成交量提升上去后,再去拉動價格的上升。因為沒有統(tǒng)計數(shù)字,不能準確地判斷這次漲價是因為剛性的需求多還是投資的需求多,兩者肯定都有,但目前的形勢是以哪一方為主不好說。”

　　成交上升為政策增添變數(shù)

　　當然,如果房價持續(xù)上漲,下一步就將討論政策的動向,從決策層的表態(tài)來看,未來政策必定會嚴控房價。

　　但分析人士認為,這并不影響對未來會否出臺新政策的猜測,如果前期新政效果顯著,那未來就僅僅是要繼續(xù)實施已出臺的調(diào)控政策,但成交量和房價的狀況卻為這一決策增添了不少未知數(shù)。

　　“大的政策可能不會再做更新,但上半年出臺的政策中有一些細節(jié)沒有完善,落實措施沒有具體說明,也許下半年政府會出臺相關(guān)的細則,不同人對細則的看法也不同,在我看來這也算是新的政策。”趙松對南方日報記者說。

　　趙松分析,不論怎樣,大政策還是小改動,目標應(yīng)該只有一個,就是落實“新國十條”里提出的任務(wù)。“新國十條”內(nèi)沒有完成或是達到預(yù)期的項目,相信下半年都會事無巨細地一一落實。

　　鄒曉云的觀點與趙松不謀而合,他說:“下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會做大的調(diào)整,但所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策包括土地政策在內(nèi)都會做一些微調(diào),不能說是放松,也不能說是加壓,只是讓之前的政策更有效地發(fā)揮效果吧!因為政策的制定都有一定的目標,但目前政策的效果尚未完全體現(xiàn)出來,這些政策本身存在一些漏洞,在執(zhí)行方面就不到位,所以要做些微調(diào),使他們發(fā)揮應(yīng)有的作用。”

　　分析人士指出,影響房地產(chǎn)的因素還有很多,而目前的宏觀經(jīng)濟也面臨著諸多不確定性因素,經(jīng)濟增速下降,通脹壓力上行,也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。

　　上海房地產(chǎn)分析師陳真誠認為,雖然目前央行還沒有加息,但在今年加息當成為定局,一旦加息,資金成本就會上升,打擊資產(chǎn)價格泡沫,也會進一步打擊房價預(yù)期,同時,加息對開發(fā)商和貸款購房者來說影響將非常直接,從而可能導(dǎo)致房價加速下降,強化房價下降趨勢。

　　駐京記者呂天玲

　　實習生周祖燕鄢杜賀周思王璐