廣州建設規劃實施新規 開發商不能再磨洋工囤地

　　開發商不能再有意使報批資料不合格,被打回反復修改來拖延時間巧囤地了。記者昨日從廣州市規劃局獲悉,《廣州市規劃局規范行政許可自由裁量權暫行規定》(簡稱《規定》)已經市政府法制辦審查通過,自8月15日起開始執行。

　　據介紹,廣州市規劃局被選作規范行政許可的試點單位,因此《規定》主要針對該局的行政許可事項作出規定。廣州市規劃局的行政許可事項包括“一書四證”,即:建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證、建設工程規劃驗收合格證。由于鄉村建設規劃許可證是《城鄉規劃法》新規定的制度,而這一制度在廣州市尚缺乏實踐經驗,因此在此次立法中暫未作出規定。

　　《規定》中對于開發商往往利用規劃報建等審批環節“做文章”巧囤地、規模過小的用地的道路規劃、已預售小區改設計施工圖等敏感問題做出了明確的規定。值得注意的是,《規定》指出,如果要變更《建設工程規劃許可證》附圖(建筑設計施工圖),已預售或者銷售的房地產開發項目,建設單位應提供房管部門出具的停止預售或者銷售的證明及已購房業主的名單,并取得已購房業主對修改方案的書面同意意見。

　　此外,《規定》還明確了除工業、倉儲用地外,通過公開出讓方式取得國有土地使用權的建設項目,不得變更規劃條件中的強制性指標。

　　解困篇

　　開發商不能再“磨洋工”報規劃

　　有房地產業界人士提出,開發商往往利用規劃報建等審批環節“做文章”巧囤地,即有意使報批資料不合格被打回反復修改來拖延時間。

　　此次《規定》表示,城鄉規劃主管部門辦理規劃行政許可事項,首先應當審查建設單位或個人是否已提交符合要求的立案資料。提交的立案資料不符合要求的,并且經通知補正后仍未提交符合要求的立案資料的,不予受理其申請事項。

　　規模過小的用地要臨規劃道路

　　地塊的紅線范圍劃定對于開發建設非常關鍵,有部分地塊由于紅線剛好劃分在河涌邊或者是別人土地的邊界上,自身土地周邊又沒有道路,建設前寄望于占用公共道路或者他人通道,到最后占用無望,就變成是無路可走,這種狀況對業主進出也造成了極大的困擾。

　　《規定》指出,劃定《建設項目選址意見書》中的用地紅線應當結合城鄉規劃確定的地塊邊線劃定；在用地規模遠小于所在規劃地塊用地面積的情況下,應當使選址地塊一側或兩側臨規劃道路,同時盡可能保證地塊形狀規整,以利于剩余地塊的開發和建設。

　　選址地塊臨尚未實施的規劃道路的,如規劃道路寬度小于或等于40米(不含展寬段),紅線應當劃至規劃道路中線；如規劃道路寬度大于40米(不含展寬段),紅線應當劃至規劃道路邊線。選址地塊臨已實施的規劃道路的,紅線應當劃至規劃道路邊線。

　　臨規劃河涌的地塊,紅線應當劃至規劃河涌的邊線。臨防護綠地的地塊,如防護綠帶寬度小于或等于20米,紅線應當包含防護綠地范圍；如防護綠帶寬度大于20米,紅線應當不包含防護綠地范圍。

　　已預售小區改設計施工圖要業主書面同意

　　據了解,廣州市要求開發商在賣樓時要公示小區規劃設計,但不少業主在購房后仍發現有“貨不對板”的現象:原本是花園的地方變成了會所,原本是綠地的地方變成了停車場甚至是專業批發市場等等。這使得業主入住后與開發商等方面出現不少糾紛。

　　《規定》指出,如果要變更《建設工程規劃許可證》附圖(建筑設計施工圖),已預售或者銷售的房地產開發項目,建設單位應提供房管部門出具的停止預售或者銷售的證明及已購房業主的名單,并取得已購房業主對修改方案的書面同意意見,同時提供上述業主的具體聯系方式。不得將配套公建、停車場庫等非經營性用房調整為經營性用房。

　　而如果地塊變更了建筑或者綠地布局、道路系統、豎向設計、各幢建筑的使用功能、層數、高度、建筑退讓或者建筑間距的等,則應當按照程序重新辦理建筑設計方案審查、申領《建設工程規劃許可證》并且注銷原《建設工程規劃許可證》。

　　提醒篇

　　拍賣住宅地不得變更規劃條件強制性指標

　　據《規定》,單獨核發規劃條件時,確定用地規模和用地紅線應當符合以下規定:擬出讓的政府儲備用地,應當按照可建設用地界址范圍確定。申請使用自有的國有建設用地進行新建、擴建、改建的,應當依據土地行政主管部門核定的合法權屬用地界址坐標,并且結合擬建項目規模、周邊建筑現狀、建筑間距及交通安全等因素確定。

　　除工業、倉儲用地外,通過公開出讓方式取得國有土地使用權的建設項目,不得變更規劃條件中的強制性指標。以出讓方式提供國有土地使用權的,要核發《建設用地規劃許可證》,應當已簽訂國有土地使用權出讓合同。

　　變電站、垃圾壓縮站、消防站、醫療衛生項目、污水處理設施等對周邊地區公眾環境權益影響較大的市政設施建設項目,應當已取得環保主管部門的環評批復同意意見。

　　轉讓所得地塊不用辦理變更手續

　　變更《建設用地規劃許可證》中的用地單位名稱應當符合以下條件:已經取得國有土地使用證的用地,申請人應當提交已更名的國有土地使用證；尚未取得國有土地使用證的用地,其中屬于以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目,申請人應當取得有關主管部門同意用地單位變更的批準文件；屬于以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目,申請人應當取得工商等行政主管部門同意用地單位組織機構名稱變更的批準文件。

　　經審查同意變更的,城鄉規劃主管部門應當重新核發《建設用地規劃許可證》,并且注銷原《建設用地規劃許可證》；不同意變更的,以復函形式告知申請人。

　　依法在土地二級市場取得建設用地,無需辦理變更《建設用地規劃許可證》用地單位名稱手續；需要繼續建設的,可由建設用地使用權人按照《廣州市申請使用建設用地規則》的規定,直接向城鄉規劃主管部門申領規劃條件。

　　三種情形下可分期規劃驗收

　　《規劃》表示,同一幢建筑物由兩個或兩個以上的《建設工程規劃許可證》許可建設,一般應當在該幢建筑物全部竣工后再申請規劃驗收；同一《建設工程規劃許可證》許可的建設工程一般應當同時申請規劃驗收。

　　屬于下列情形之一的,可以分期申請規劃驗收:建筑區劃內有多幢建筑,各建筑之間完全獨立的,可以分期申請規劃驗收；同一幢建筑裙樓和塔樓功能相對獨立的,可以分期申請規劃驗收；獨立用地的公建配套,可以先行申請規劃驗收。

　　南方日報記者曾雅

　　通訊員穗規宣