北京部分樓盤(pán)逆市提價(jià) 開(kāi)發(fā)商試探“金九銀十”

　　開(kāi)發(fā)商能撐多久？從北京房企近期的動(dòng)作看，大幅漲價(jià)者大有人在。

　　網(wǎng)易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市近100個(gè)樓盤(pán)中有近1/3的樓盤(pán)選擇逆市漲價(jià)，漲價(jià)幅度最高的樓盤(pán)就是萬(wàn)科的萬(wàn)科公園五號(hào)。此外，8月中旬開(kāi)盤(pán)的霞公尊府預(yù)售價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造了北京樓市預(yù)售價(jià)的新高。將于9月開(kāi)盤(pán)的PARK北京，也將定位指向了全球最昂貴的公寓——位于倫敦中心的“海德公園一號(hào)”。

　　樓市調(diào)控背景下，樓盤(pán)漲價(jià)與天價(jià)開(kāi)盤(pán)的舉動(dòng)極為異常，背后的原因何在？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此展開(kāi)了實(shí)地調(diào)查。

　　萬(wàn)科公園五號(hào)漲幅居前

　　網(wǎng)易的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市近100個(gè)樓盤(pán)中，33個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)，比7月增加12個(gè)；降價(jià)樓盤(pán)為11個(gè)，比7月減少20個(gè)；53個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格未動(dòng)。其中，萬(wàn)科公園五號(hào)以11.11%的漲價(jià)幅度位居漲價(jià)榜榜首。

　　據(jù)了解，7月萬(wàn)科公園五號(hào)的均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，但目前，搜房網(wǎng)上標(biāo)示的樓盤(pán)均價(jià)為5.3萬(wàn)元。

　　記者以買(mǎi)方身份致電萬(wàn)科公園五號(hào)售樓處，一位工作人員介紹說(shuō)，目前萬(wàn)科公園五號(hào)一些房源的均價(jià)為4.6萬(wàn)元，而有些房源的均價(jià)為5.3萬(wàn)元~5.5萬(wàn)元/平方米。如此粗略計(jì)算，萬(wàn)科公園五號(hào)的銷售均價(jià)可能已突破5萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)于萬(wàn)科公園五號(hào)的提價(jià)行為，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愓J(rèn)為主要的原因在于，該樓盤(pán)在售的主力戶型為小戶型，銷售均價(jià)會(huì)比大中戶型高。此外，萬(wàn)科一直信奉應(yīng)市定價(jià)的策略，目前萬(wàn)科公園五號(hào)周邊樓盤(pán)，如棕櫚泉國(guó)際公寓、公園大道等樓盤(pán)的二手房?jī)r(jià)格已近5萬(wàn)元/平方米，因此萬(wàn)科公園五號(hào)的銷售均價(jià)從4.5萬(wàn)元/平方米提升至近5萬(wàn)元/平方米，也屬適應(yīng)市場(chǎng)。

　　對(duì)此，北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，萬(wàn)科公園五號(hào)銷售均價(jià)提升只是極少數(shù)銷售房源呈現(xiàn)出來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　10萬(wàn)元單價(jià)創(chuàng)預(yù)售價(jià)紀(jì)錄

　　北京樓市近段時(shí)間的“漲聲”引人，但霞公尊府以突破10萬(wàn)元的預(yù)售天價(jià)開(kāi)盤(pán)更讓人側(cè)目。

　　8月14日，位于王府井的霞公尊府在拿到銷售許可證的當(dāng)天，便推出了74套公寓，銷售均價(jià)為106320元/平方米，突破10萬(wàn)元大關(guān)。

　　楊明麗介紹，此前北京開(kāi)盤(pán)預(yù)售價(jià)極高的代表性樓盤(pán)是釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院，這個(gè)樓盤(pán)去年7月開(kāi)盤(pán)時(shí)的預(yù)售價(jià)為7萬(wàn)元/平方米，但目前的均價(jià)也高達(dá)10萬(wàn)元/平方米。

　　在調(diào)查中，霞公尊府一位銷售人員介紹說(shuō)，目前該樓盤(pán)房源的面積為350~590平方米不等，價(jià)格區(qū)間為8.5萬(wàn)~13.7萬(wàn)元/平方米，主力戶型為440~590平方米的三居和四居。買(mǎi)方首次購(gòu)房的首付比例為30%。

　　記者粗略計(jì)算，按10萬(wàn)元/平方米來(lái)計(jì)算，一套440平方米的主力戶型總價(jià)高達(dá)4400萬(wàn)元，30%的首付即為1320萬(wàn)元。

　　霞公尊府為什么以如此高的價(jià)格開(kāi)盤(pán)？上述銷售人員說(shuō)：“我們這個(gè)樓盤(pán)就是北京飯店二期，最大優(yōu)勢(shì)就是地段的不可復(fù)制性，目前北京飯店附近已無(wú)地塊可供開(kāi)發(fā)。”

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，霞公尊府開(kāi)盤(pán)近半個(gè)月，目前還未有成交記錄。

　　目前，北京樓市天價(jià)開(kāi)盤(pán)消息中的另一個(gè)焦點(diǎn)樓盤(pán)是PARK北京。該樓盤(pán)在宣傳中已將自己與全球最昂貴的公寓——位于倫敦的 “海德公園一號(hào)”相比肩。樓盤(pán)的張姓銷售總監(jiān)向記者介紹說(shuō)，該樓盤(pán)欲在9月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)待定。當(dāng)被問(wèn)及預(yù)售價(jià)是否會(huì)達(dá)到10萬(wàn)元/平方米時(shí)，這位銷售總監(jiān)回答說(shuō)：“不會(huì)這么高”。

　　開(kāi)發(fā)商心理微妙變化

　　楊明麗指出，8月北京樓盤(pán)漲聲一片，主要原因是成交層面虛假繁榮惹的禍。

　　美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月底到7月中旬，北京樓市一手房周成交套數(shù)基本在近1100套；7月26日~8月1日的一周，一手房成交套數(shù)升至1959套；8月2~8日，一手房成交套數(shù)為1572套。7月26日~8月8的兩周內(nèi)，北京一手房成交套數(shù)大幅度增長(zhǎng)，主要原因是幾個(gè)熱銷樓盤(pán)的入市帶動(dòng)起來(lái)的，如保利茉莉公館、萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、國(guó)風(fēng)上觀等。

　　這兩周成交量的上升，對(duì)早已疲勞的北京開(kāi)發(fā)商的定價(jià)心理產(chǎn)生了虛假繁榮的引導(dǎo)作用，他們誤以為市場(chǎng)已進(jìn)入熱銷階段，導(dǎo)致8月樓盤(pán)價(jià)格上漲。

　　最典型的代表為北京房山地區(qū)的陽(yáng)光邑上、綠城百合公寓和天恒樂(lè)活城三個(gè)樓盤(pán)，在房山地區(qū)的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島熱銷后，8月，同區(qū)域三個(gè)樓盤(pán)的銷售均價(jià)均提升了近10%。

　　之所以認(rèn)為7月26日~8月8的成交回暖是虛假繁榮，楊明麗認(rèn)為一個(gè)重要的佐證是，在這幾個(gè)熱銷樓盤(pán)售盡后，市場(chǎng)成交量重新回歸原態(tài)，如8月9日~15日一手房成交量降至992套，向幾大熱銷樓盤(pán)推出前的周成交量靠攏。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心研究副總監(jiān)何田在接受記者采訪時(shí)也基本贊同楊明麗的觀點(diǎn)。

　　在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，廣東刀客地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓認(rèn)為：“隨著政策進(jìn)入平淡期，加上‘金九銀十’即將到來(lái)，開(kāi)發(fā)商此時(shí)選擇漲價(jià)，主要目的是試探市場(chǎng)。如果房?jī)r(jià)上漲還有人購(gòu)買(mǎi)，說(shuō)明房?jī)r(jià)下降的可能性不大。”

　　至于霞公尊府天價(jià)開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象，楊明麗認(rèn)為，主要是一種逆市一搏的心理。同時(shí)，對(duì)于高端樓盤(pán)，降價(jià)會(huì)對(duì)其品牌形象帶來(lái)惡性影響。

　　但據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，時(shí)下北京高價(jià)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，其銷售表現(xiàn)一般。除了霞公尊府開(kāi)盤(pán)近半月無(wú)一套成交外，7月29日，首創(chuàng)禧瑞都以均價(jià)69268元/平方米推出了186套房源，目前僅成交25套；7月底以近6萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)的紅璽園，在166套可售房源中，只成交了8套。記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京