南京22家熱銷樓盤10家房?jī)r(jià)微漲

　　剛剛過(guò)去的一周，即8月16日至22日，南京商品房呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的局面，成交量出現(xiàn)明顯放大，創(chuàng)出近四個(gè)月來(lái)的周成交量新高。而在需求釋放、日光盤重現(xiàn)江湖的帶動(dòng)下，樓市出現(xiàn)了新一輪的心理波動(dòng)，“反彈”、“回暖”、“漲價(jià)”等成為近期最觸動(dòng)購(gòu)房者神經(jīng)的詞匯。

　　喊漲的樓盤究竟多不多？漲價(jià)會(huì)否成為開發(fā)商的集體選擇？本報(bào)就此展開了深入調(diào)查和采訪。

　　22家上市樓盤

　　有10家房?jī)r(jià)微漲

　　新政出臺(tái)已經(jīng)滿四個(gè)月，與5、6月份不同，7、8月份尤其是近兩周，南京部分樓盤的價(jià)格出現(xiàn)了上漲的勢(shì)頭。日前，本報(bào)在近期熱銷的全市樓盤中選取了22家樣本樓盤進(jìn)行了房?jī)r(jià)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)僅有6家樓盤房?jī)r(jià)下降，6家樓盤近期房?jī)r(jià)維持不變，而值得關(guān)注的是，在這22家樓盤中價(jià)格上調(diào)的老盤和“高價(jià)”入市的新盤竟然達(dá)到了10家，占到被調(diào)查樓盤的近一半，房?jī)r(jià)抬頭跡象明顯。

　　在漲價(jià)的老盤中，筆者發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)僅是微漲，多是偷偷將單價(jià)提高了一兩百元或兩三百元/㎡左右。漲幅最大的是城南的一家樓盤，目前在售的少量房源價(jià)格為1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/㎡，與其首次開盤的均價(jià)相比漲幅為15%，也有樓盤雖然對(duì)外報(bào)價(jià)沒(méi)有變化，但優(yōu)惠的力度變小了，折扣普遍都是“9”字頭，8字頭的折扣已經(jīng)不見蹤影，因此實(shí)際價(jià)格自然要比前期高一些；另外，河西有兩家樓盤近期新開房源價(jià)格也基本上漲了不到1000元/㎡，不過(guò)前期的優(yōu)惠政策開發(fā)商并未取消。

　　對(duì)此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這些樓盤的房?jī)r(jià)微漲并不具有代表性，因?yàn)檫@和開發(fā)商的定價(jià)策略有關(guān)。“新推房源價(jià)格比第一次推出的高一些，這是開發(fā)商的策略安排，因?yàn)楹游鳌⒊悄稀⒔瓕幍囊恍┬卤P在新政后的開盤價(jià)本來(lái)就不高甚至要比周邊房?jī)r(jià)低不少，第二批銷售時(shí)價(jià)格小幅增長(zhǎng)既是給后來(lái)者信心，也不會(huì)讓已經(jīng)買房的業(yè)主不滿或產(chǎn)生對(duì)立心態(tài)。”優(yōu)派克思項(xiàng)目管理事業(yè)一部總經(jīng)理張劍鋒在分析老盤漲價(jià)原因的同時(shí)還特別指出，“多數(shù)漲價(jià)樓盤上調(diào)的幅度都很小，漲幅未及之前的降幅。”

　　部分將入市新盤

　　定價(jià)預(yù)期升高

　　在價(jià)格上漲的10家樓盤中，可以看到有的是新政后首次推出房源的樓盤，它們的所謂“上漲”是跟周邊在售房源的價(jià)格相對(duì)而言的。

　　以城南的一家樓盤為例，該項(xiàng)目新推的房源報(bào)價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡，而該片區(qū)在新政后新入市的房源售價(jià)普遍在1.6萬(wàn)元/㎡左右；上周六，江北珠江鎮(zhèn)板塊的一家純新盤首次亮相，在江北樓盤售價(jià)普遍在7500元/㎡左右的當(dāng)下，該項(xiàng)目開出了住宅房源均價(jià)1.24萬(wàn)元/㎡、挑高商業(yè)樓1.44萬(wàn)元/㎡的高價(jià)，讓不少買房人都感到驚嘆；另外引起關(guān)注的還有河西一家新盤，因?yàn)樾抡�后河西新開樓盤普遍采取了低價(jià)入市的策略，河西板塊的整體房?jī)r(jià)也重新回到了2萬(wàn)大關(guān)以下，因此該新盤預(yù)計(jì)2.2萬(wàn)元/㎡的均價(jià)自然會(huì)成為樓市的話題。

　　“開發(fā)商報(bào)價(jià)較周邊樓盤高，可能有兩種情況。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴筆者，一種是由于產(chǎn)品或板塊的稀缺，蓄水的情況又非常好，這讓開發(fā)商有信心賣出預(yù)期的價(jià)格；另一種則可能是開發(fā)商在試探市場(chǎng)的接受度，開盤前先把價(jià)格報(bào)高，真正開盤時(shí)再便宜個(gè)一兩千元賣出，讓買房人感到劃算，因此預(yù)期價(jià)格并不一定等于實(shí)際成交價(jià)格。

　　漲價(jià)不會(huì)成為

　　“金九銀十”主旋律

　　雖然漲價(jià)樓盤占到此次被調(diào)查樓盤的近一半比重，不過(guò)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為漲價(jià)不會(huì)成為接下來(lái)樓市的主旋律。

　　易居中國(guó)南京機(jī)構(gòu)咨詢總監(jiān)周穎就表示，近期樓市的成交增長(zhǎng)主要來(lái)自于供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從區(qū)位上看，主要是主城區(qū)樓盤在放量和熱銷，而從個(gè)盤來(lái)看，刺激自住需求出手的還是那些總價(jià)控制得當(dāng)?shù)臉潜P，賣得好不好關(guān)鍵還是看價(jià)格。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝也表示，最近看房人氣上升，樓市交易量也開始攀升，因此一些樓盤上調(diào)房?jī)r(jià)也是正常的，不過(guò)只是漲個(gè)一兩百元的話或許可能會(huì)讓一些買房人因?yàn)榭譂q購(gòu)房，但要是猛漲五六百甚至更多，只會(huì)讓開發(fā)商騎虎難下、自食苦果，因?yàn)檎{(diào)控政策并未放松以及金九銀十供應(yīng)量的劇增，因此很難帶動(dòng)樓市形成普漲。

　　世聯(lián)地產(chǎn)最近的一份報(bào)告指出，鑒于價(jià)格尚未真正松動(dòng)，目前的成交反彈態(tài)勢(shì)可能不會(huì)長(zhǎng)久，而從消費(fèi)者心理預(yù)期的角度和開發(fā)商日趨緊張的資金鏈來(lái)看，未來(lái)可能重蹈上一輪調(diào)控的雙觸底過(guò)程，等到成交量二次觸底后，價(jià)格低谷將可能出現(xiàn)。