普宅標準不變 京城遍地豪宅

　　由于延續使用兩年前的普通住宅認定標準，京城大部分住宅已被動劃入“豪宅”行列，而購房人也將因此支付更高的稅費。

　　今年初，天津、重慶等地相繼改變了對于普通住宅的認定標準，而日前北京市住建委則明確表示，為了抑制投資性購房行為、穩定北京市的房地產市場，北京將暫不調整普通住宅的認定標準。也就是說，目前北京將在一定時期內繼續沿用制定于兩年前的普通住宅標準。

　　根據這份制定于2008年的普宅標準，同時符合以下三項條件的住宅才有資格被認定為普通住宅：小區容積率不低于1.0；單套面積不高于140平方米；低于區域內平均成交價格1.2倍以下。其中成交價格參考價為：三環內單套價格不高于215萬元、三環至四環單套價格不高于175萬元、四環至五環單套價格不高于165萬元和五環外單套價格不高于100萬元。符合普宅認定標準的房屋將享受相關稅費的優惠政策。而不能符合上述標準中任何一項的住宅項目，則被列為豪宅，無法享受稅費優惠。相關規定內容顯示，普通住宅的稅費為1.5%，非普宅的稅費則為3%，相差一倍。業內人士表示，具體操作過程中，普宅與非普宅的稅費差額最多可以達到2%。

　　●被漲身價躍身豪宅 城內普宅或已絕跡

　　根據官方對于北京市上半年期房價格的統計數據顯示，四環內期房在上半年的均價為35000元/平方米，而六環路以外上半年的期房均價已達到11444元/平方米。相較普通住宅標準制定的2008年，上漲幅度已經“翻倍”。據相關數據顯示，2007年末位于首體以南一處商品房以15000元/平方米的價格入市，已屬于當時的高價房，但是根據普宅認定標準，仍可列為普宅。而當下城內以低價噱頭入市的部分商品房，總價卻仍遠遠高于普宅的上限認定標準。

　　相較兩年前此規定制定之初不少樓盤因此獲益的場面，目前由于其標準內容中的指導價格相對于當下市場的嚴重滯后性，在京城內以此標準為衡量，已難覓普通住宅的蹤跡。我們根據目前在行的普宅認定標準粗略計算目前符合該標準的房屋價格，以官方出臺的四環內上半年期房均價計算，則在四環內以購置不高于60平方米的住宅才算得上普通住宅。而若以單套面積計算，則城內普宅可謂絕跡。

　　采訪中部分銷售人員表示，項目“被豪宅”實屬無奈，因為樓盤的定位確實是“普通住宅”。而項目價格定位多以周邊整體價格為基準，對于以兩年前價格定位的規定內的“區域指導價格”，則不敢茍同。

　　而作為需要對多余部分稅費買單的購房人也頗感無奈，大部分受訪者認為抑制炒房初衷是好，而卻牽連其他的購房人也被一并連坐，相關部門應出臺更有效的應對措施。

　　●標準同時影響二手房市場

　　普宅標準的認定同時影響著二手房市場。據鏈家地產市場部介紹，二手房的普宅認定是以其掛牌價格為基準進行核算認定的。也就是說，無論該套房產購入時是否屬于普宅行列與其在二手房市場中是否屬于普宅無關，而房主的掛牌價格才是認定關鍵。而根據此認定標準，目前北京次新房市場的普宅也堪稱鳳毛麟角。據悉，在部分二手房中介推出的普宅免稅房中，大部分以上世紀80年代的“紅磚樓”為主，且位置相對偏僻，不處于市中心或交通發達的住宅區。

　　鏈家地產市場部表示，此前出臺的二手房營業稅標準中規定，五年以上的普宅在二手房市場交易中免征營業稅，而非普宅則需要差額繳納營業稅。未滿五年的普宅繳納1.5%的營業稅，而非普宅的營業稅則為3%。這些稅費也一概是由購房人承擔。

　　據悉，北京市住建委僅表示將關注北京房地產市場的價格走向，承諾或會根據市場形式對于普通住宅標準適時作出適當調整。而眼下北京新房和二手房市場上的普通購房人還只能根據此標準，繼續為所自己所購下的“豪宅”繳納稅費。(楊明曉)