學者：房地產市場需警惕外資擾動

　　國內房地產調控政策效果初現成效，而以黑石集團為代表的外資卻開始涌入國內房地產市場，它們究竟是來抄底還是投機？外資的流入對我國房地產市場調控新政會否形成干擾？對此，業內眾說紛紜。筆者認為，我國房地產市場國內的過熱投資已有所遏制，但還需警惕外資對我國房地產市場的擾動，應該加強對進入房地產市場的外資的監管。

　　歐美房地產疲軟嚇跑外資

　　目前，歐美房地產市場疲軟依舊，而且前景也并不十分光明。本月24日公布的美國7月成屋銷售數據顯示，成屋銷售下滑13.4%，連續第3個月下滑，至470萬；而6月成屋銷售下滑5.1%至537萬。同時，購房稅務優惠到期以及就業市場低迷繼續打壓房屋市場。若未來數月美國房屋銷售數據繼續疲弱，將令投資者進一步擔憂美國以及全球經濟前景。

　　正如美國前聯儲主席格林斯潘日前所言，目前美國存在大量所謂“負資產”房屋，即購房貸款額超過房屋本身價值，這可能導致未來房屋止贖率大幅增加，對房價產生進一步下行壓力。如果房地產市場出現惡化，美國經濟可能再次陷入衰退。而在經濟不景氣的歐洲，今年上半年房價仍未企穩。尤其是受主權債務危機影響較嚴重的西班牙和愛爾蘭，今年房價會繼續大幅下滑。其中西班牙的房價下滑會持續至2012年；而愛爾蘭房價今明兩年也會因供大于求而不斷下跌。數據顯示，2008年英國的房價暴跌了18.4%，2009年以來又跌去了7%。最近英國房價又持續下跌，8月份的跌幅已經超過了2009年上半年的次低點，僅次于2008年的房價最低點。就法國而言，雖然前一段時期房價跌幅不大，但目前已處于補跌階段，預計今年年底也將比去年同期下降10%左右。正是由于目前歐美房地產市場前景黯淡，歐美資本就會放棄歐美房地產市場，在全球各地尋找投資機會。

　　中國房地產市場吸引外資

　　盡管當前中國國內房地產市場正經歷著史上最嚴厲的宏觀調控，國內樓市量減價滯，房地產投資也顯現減緩勢頭。但外資對于國內房地產市場的熱情卻依然高漲。據商務部統計，2010年1-7月，外商直接投資房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為248億元，同比上漲10%。值得注意的是，自2009年5月起，房地產開發資金來源中的外資同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資的同比增幅開始轉正，并呈現迅速增長。僅6月份當月利用外資的資金額就達到80.91億元，超過了4、5月份的總和。另經不完全統計，目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入中國房地產業。有消息稱，日前，黑石集團已同香港大型地產商鷹君集團達成協議，同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高檔公寓。那么，當前，外資在中國房地產市場的頻繁活動主要是基于如下原因：一是由于銀根收緊及房地產調控政策，國內不少房地產企業融資困難，于是，缺乏資金的房地產商將注意力轉向手握大量資金的外資；二是受供需矛盾影響，中國房地產業前景依然良好，外資的逐利本性使得國內房地產業對于外資充滿誘惑，當前的房地產調控也提供了所謂的“抄底”契機。三是人民幣升值預期也將提高房地產行業的景氣程度，從而對外資流入房地產市場產生了積極影響。

　　切實加強對外資的監管

　　首先，對外資投資房地產的政策應進行梳理和規范。2006年，建設部、商務部等部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，規范外商投資房地產企業的市場準入，提高了部分外商投資房地產企業注冊資本金在投資總額中的比重；同時也對外商投資房地產企業在市場準入、投資范圍、貸款等方面的行為進行規范。當前的關鍵是應依據政策法規加強監管，比如對經濟適用房的開發建設、棚戶區改造等投資可以鼓勵，而對土地成片開發、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心等的建設應加以限制。

　　其次，對地方政府吸引外資進入房地產應有特別規定。今年4月，國務院《關于進一步做好利用外資工作的若干意見》發布，明確了除《政府核準的投資項目目錄》規定需由國務院有關部門核準之外，其他由地方政府有關部門核準。商務部也于6月份發布《關于下放外商投資審批權限有關問題的通知》，再次對該審批權下放進一步說明。但是，審批權的下放，可能在一定程度上便利外資涌入房地產。因此，當前，對地方政府吸引外資進入房地產應有特別規定，甚至不排除啟動暫停審批的規定。另外，在將推進的房產稅改革中，內外資應一視同仁。

　　其三，加強對外資投資房地產的外匯管理。幾年前，國家外匯管理局、建設部曾聯合發布了《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，對境外購房主體購買境內商品房的外匯管理加以規范。目前仍需嚴格按照“商業存在、實需自用和先結匯后入賬”的原則，加強對外資投資房地產的外匯管理，以進一步規范外資投資房地產市場秩序。

　　(王 勇 作者系中國人民銀行鄭州培訓學院教授，高級培訓師)