開發(fā)商求援之手伸向國外 外資借機(jī)布局中國樓市

　　大半年的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后,雖然價(jià)格并沒有明顯回落,但是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈因?yàn)樾刨J政策而繃得很緊。最近,信貸政策有再度收縮的跡象,有消息指出,各家銀行也開始再度緊縮開發(fā)貸款,農(nóng)行停止發(fā)放第三套房貸,且已經(jīng)全面停止了開發(fā)貸款的發(fā)放。這時(shí)候,一只只求援的手伸向了國外資本市場(chǎng),在國內(nèi)信貸緊縮之時(shí),以黑石為首的各路海外資金曲線進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè),明里是給地產(chǎn)企業(yè)紓困,實(shí)際上借機(jī)介入中國市場(chǎng)。

　　-背景 地產(chǎn)商急于融資只好向外伸手

　　“一邊是樓市抄底聲逐漸響起并帶來了近期成交量的顯著回升,一邊是二次調(diào)控的擔(dān)憂逐漸升級(jí)并伴隨著政策加碼的跡象出現(xiàn)。”葉檀表示。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)顯示,內(nèi)地房企上半年購置土地面積694.42萬平方米,同比下降28.4%。從成交價(jià)格來看,土地市場(chǎng)逐步趨于理性。

　　而另外一邊,在地價(jià)越來越低之際,日前國家統(tǒng)計(jì)局公布了《1～7月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》,顯示7月份全國70個(gè)大中城市銷售價(jià)格同比上漲10.3%,環(huán)比與上月持平。8月第一周,上海全市商品住宅成交均價(jià)重回2.3萬元/平方米,回到了新政前的水平。8月第二周,廣州、深圳的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)不少業(yè)主調(diào)高售價(jià)的情況。這是調(diào)控三個(gè)月來所罕見,有分析人士認(rèn)為,市場(chǎng)已經(jīng)充分消化了房地產(chǎn)政策的利空影響,開始觸底反彈。

　　面對(duì)如此格局,國內(nèi)地產(chǎn)商紛紛四處募錢,解決當(dāng)前的流動(dòng)性困難。有房地產(chǎn)企業(yè)將眼光放到了融資規(guī)模較小、成本更高的信托資金,也有不少房企直接向國外投行伸出了求救的雙手,但分析人士指出,這些途徑的資金成本均比一般國內(nèi)銀行信貸要高出很多。舍廉價(jià)簡(jiǎn)便的方式,而去求成本高而復(fù)雜的形式,出現(xiàn)目前的現(xiàn)狀,只能說明房地產(chǎn)商資金鏈的確很緊了。

　　-現(xiàn)象 海外私募資金曲線進(jìn)入國內(nèi)樓市

　　日前有消息稱,美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(tuán)已經(jīng)與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)達(dá)成協(xié)議,黑石集團(tuán)同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地,來建造豪華酒店和高檔公寓。由此再度引起了市場(chǎng)對(duì)外資投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。事實(shí)上,早在2008年6月,黑石投資了首個(gè)中國房地產(chǎn)項(xiàng)目,以10.17億元換取了上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)九成股權(quán)。時(shí)隔兩年,黑石再次看準(zhǔn)機(jī)會(huì)借機(jī)踏入中國的高端住宅市場(chǎng)。

　　而今年早些時(shí)候,瑞銀與金地集團(tuán)合作發(fā)起房地產(chǎn)基金第一期募資結(jié)束。這支從歐洲、中亞等地募集的美元基金將投資于中國一線城市和部分二線城市的住宅開發(fā)。

　　實(shí)際上,對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情的不僅僅是黑石,包括高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以成立私募基金或股權(quán)投資、項(xiàng)目投資、物業(yè)投資等不同形式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),而國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也開始以向海外發(fā)債的形式,把手伸向海外投資者,如碧桂園近期將針對(duì)海外市場(chǎng)發(fā)行4億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)。

　　7月12日,雅居樂地產(chǎn)控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股權(quán),獲得買方摩根士丹利52.8億元的轉(zhuǎn)讓款；截至6月29日,恒大地產(chǎn)通過私募股權(quán)的方式得到了5.06億美元,投資的是香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)。“離岸物業(yè)和股權(quán)交易比任何時(shí)候都熱”,金地集團(tuán)總裁張華綱如此表示。

　　-分析 調(diào)控政策尚未出盡外資只是“螞蟻搬家”式提早布局

　　國信證券房地產(chǎn)分析師方焱表示,其實(shí)我國早在2006、2007年就有一波嚴(yán)格限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)定,只是到了2008年相關(guān)的管制又有所放松了。總體來講,很多外資較容易通過參與股權(quán)、成立基金等方式曲線投資中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外,由于我國對(duì)這些資金有額度的控制,大額的投資必須向外管局報(bào)備,很多企業(yè)還會(huì)采取螞蟻搬家的方式進(jìn)行投資布局。

　　實(shí)際上,早在2006、2007年,我國對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)有嚴(yán)格的限制,由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見》規(guī)定,不限制外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從國內(nèi)融資,但將禁止總投資在1000萬美元及以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借款超過其總投資額的50%。130號(hào)文件規(guī)定,對(duì)外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。

　　中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容昨日接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,外資不可能進(jìn)來,國家有171號(hào)文件和130號(hào)文件禁止外資投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。“目前進(jìn)來的只是少數(shù),相對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來講并不重要,根本算不上抄底。現(xiàn)在也不能說是底部,國內(nèi)的房地產(chǎn)還要調(diào)控好幾年,調(diào)控政策目前才出臺(tái)了20%,還有80%未出臺(tái)呢,現(xiàn)在外資還影響不了調(diào)控的效果。”

　　方焱也認(rèn)為,目前的國外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是屬于個(gè)案,針對(duì)具體的項(xiàng)目來考慮的,并不代表外資整體看好中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。“現(xiàn)在調(diào)控政策還在出臺(tái),目前市場(chǎng)泡沫還是很大的,外資不可能是抄底行為。”

　　-影響 曲線資金量不足以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,目前國內(nèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路,主要是希望通過銀行、資本市場(chǎng)收緊閘門的方式,壓縮國內(nèi)開發(fā)商資金,以逼迫其加快推盤變現(xiàn),增加市場(chǎng)供應(yīng),從而遏制房?jī)r(jià)過快上漲。目前外資資金涌入國內(nèi)房地產(chǎn),相當(dāng)于幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決了資金困境,這一劑調(diào)控猛藥是否會(huì)被輕易化解?

　　“據(jù)我了解,目前外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有進(jìn)有出的。外資投資豪宅有可能是因?yàn)閲鴥?nèi)價(jià)格相對(duì)于國際的較低,未來有發(fā)展。也有外資退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的。近期外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻頻活動(dòng),是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果造成影響還要取決于量有多少,如果進(jìn)入得多的確會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)打了支強(qiáng)心針。”著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論員葉檀對(duì)本報(bào)記者表示,

　　不過,國家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計(jì)總額為248億元,同比上漲10%。前7個(gè)月利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計(jì)總額為302億元,同比上漲近11%。僅6月份當(dāng)月利用外資的資金額就達(dá)到80.91億元,超過了4、5月份的總和。

　　“這個(gè)數(shù)量相對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)貸款總額來講,外資投資量是非常少的,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基本不大,不可與國內(nèi)信貸規(guī)模相比。”方焱說。

　　南方日?qǐng)?bào)記者黃倩蔚

　　實(shí)習(xí)生王霞