開發商求援之手伸向國外 外資借機布局中國樓市

　　大半年的房地產調控措施出臺后,雖然價格并沒有明顯回落,但是房地產企業資金鏈因為信貸政策而繃得很緊。最近,信貸政策有再度收縮的跡象,有消息指出,各家銀行也開始再度緊縮開發貸款,農行停止發放第三套房貸,且已經全面停止了開發貸款的發放。這時候,一只只求援的手伸向了國外資本市場,在國內信貸緊縮之時,以黑石為首的各路海外資金曲線進入中國房地產行業,明里是給地產企業紓困,實際上借機介入中國市場。

　　-背景 地產商急于融資只好向外伸手

　　“一邊是樓市抄底聲逐漸響起并帶來了近期成交量的顯著回升,一邊是二次調控的擔憂逐漸升級并伴隨著政策加碼的跡象出現。”葉檀表示。

　　根據中原地產的最新統計顯示,內地房企上半年購置土地面積694.42萬平方米,同比下降28.4%。從成交價格來看,土地市場逐步趨于理性。

　　而另外一邊,在地價越來越低之際,日前國家統計局公布了《1～7月全國房地產市場運行情況》,顯示7月份全國70個大中城市銷售價格同比上漲10.3%,環比與上月持平。8月第一周,上海全市商品住宅成交均價重回2.3萬元/平方米,回到了新政前的水平。8月第二周,廣州、深圳的二手房市場出現不少業主調高售價的情況。這是調控三個月來所罕見,有分析人士認為,市場已經充分消化了房地產政策的利空影響,開始觸底反彈。

　　面對如此格局,國內地產商紛紛四處募錢,解決當前的流動性困難。有房地產企業將眼光放到了融資規模較小、成本更高的信托資金,也有不少房企直接向國外投行伸出了求救的雙手,但分析人士指出,這些途徑的資金成本均比一般國內銀行信貸要高出很多。舍廉價簡便的方式,而去求成本高而復雜的形式,出現目前的現狀,只能說明房地產商資金鏈的確很緊了。

　　-現象 海外私募資金曲線進入國內樓市

　　日前有消息稱,美國私募股權投資巨頭黑石集團已經與香港大型地產商鷹君集團達成協議,黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發鷹君2009年在大連所取得的土地,來建造豪華酒店和高檔公寓。由此再度引起了市場對外資投資中國房地產市場的關注。事實上,早在2008年6月,黑石投資了首個中國房地產項目,以10.17億元換取了上海長壽商業廣場九成股權。時隔兩年,黑石再次看準機會借機踏入中國的高端住宅市場。

　　而今年早些時候,瑞銀與金地集團合作發起房地產基金第一期募資結束。這支從歐洲、中亞等地募集的美元基金將投資于中國一線城市和部分二線城市的住宅開發。

　　實際上,對國內房地產市場熱情的不僅僅是黑石,包括高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以成立私募基金或股權投資、項目投資、物業投資等不同形式進入國內房地產業,而國內的房地產企業也開始以向海外發債的形式,把手伸向海外投資者,如碧桂園近期將針對海外市場發行4億美元的五年期優先票據。

　　7月12日,雅居樂地產控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股權,獲得買方摩根士丹利52.8億元的轉讓款；截至6月29日,恒大地產通過私募股權的方式得到了5.06億美元,投資的是香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意志銀行、美林銀行等其他5家機構。“離岸物業和股權交易比任何時候都熱”,金地集團總裁張華綱如此表示。

　　-分析 調控政策尚未出盡外資只是“螞蟻搬家”式提早布局

　　國信證券房地產分析師方焱表示,其實我國早在2006、2007年就有一波嚴格限制外資投資國內房地產的規定,只是到了2008年相關的管制又有所放松了。總體來講,很多外資較容易通過參與股權、成立基金等方式曲線投資中國的房地產市場。此外,由于我國對這些資金有額度的控制,大額的投資必須向外管局報備,很多企業還會采取螞蟻搬家的方式進行投資布局。

　　實際上,早在2006、2007年,我國對外資進入房地產有嚴格的限制,由建設部、商務部等6部委共同簽發的《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》規定,不限制外商投資房地產企業從國內融資,但將禁止總投資在1000萬美元及以上的外商投資房地產企業借款超過其總投資額的50%。130號文件規定,對外資投資國內房地產的企業將一律不予辦理外債登記和外債結匯批準手續。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容昨日接受本報記者采訪時認為,外資不可能進來,國家有171號文件和130號文件禁止外資投資中國房地產市場。“目前進來的只是少數,相對于國內房地產市場來講并不重要,根本算不上抄底。現在也不能說是底部,國內的房地產還要調控好幾年,調控政策目前才出臺了20%,還有80%未出臺呢,現在外資還影響不了調控的效果。”

　　方焱也認為,目前的國外資金進入中國房地產市場應該是屬于個案,針對具體的項目來考慮的,并不代表外資整體看好中國的房地產市場。“現在調控政策還在出臺,目前市場泡沫還是很大的,外資不可能是抄底行為。”

　　-影響 曲線資金量不足以影響房地產市場

　　還有業內人士擔心,目前國內進行的房地產調控政策的思路,主要是希望通過銀行、資本市場收緊閘門的方式,壓縮國內開發商資金,以逼迫其加快推盤變現,增加市場供應,從而遏制房價過快上漲。目前外資資金涌入國內房地產,相當于幫助房地產企業解決了資金困境,這一劑調控猛藥是否會被輕易化解?

　　“據我了解,目前外資在國內房地產市場是有進有出的。外資投資豪宅有可能是因為國內價格相對于國際的較低,未來有發展。也有外資退出房地產市場的。近期外資在國內房地產市場的頻頻活動,是否會對房地產調控的效果造成影響還要取決于量有多少,如果進入得多的確會給房地產市場打了支強心針。”著名經濟評論員葉檀對本報記者表示,

　　不過,國家商務部數據顯示,今年1-7月,外商直接投資房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為248億元,同比上漲10%。前7個月利用外資進行房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為302億元,同比上漲近11%。僅6月份當月利用外資的資金額就達到80.91億元,超過了4、5月份的總和。

　　“這個數量相對國內的房地產貸款總額來講,外資投資量是非常少的,對房地產市場的影響基本不大,不可與國內信貸規模相比。”方焱說。

　　南方日報記者黃倩蔚

　　實習生王霞