開發(fā)商“持樓觀望”現(xiàn)象仍未改變

　　“成交量”上漲、樓市出現(xiàn)反彈是近日社會各界議論的重點，而記者從將于9月16日在國貿(mào)開展的秋季房展組委會了解到，截止到記者發(fā)稿，北京雖有30個樓盤參展，但鮮見純新盤。業(yè)內(nèi)人士就此分析認為，開發(fā)商“持樓觀望”現(xiàn)象仍未緩解，房價也不見實質(zhì)性下降，以這幾周成交量的上升斷言樓市反彈為時尚早。

　　-國貿(mào)秋季房展9月中旬開幕

　　2010北京秋季房展會將于9月16日至19日在國貿(mào)舉行，近百個優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目參展。其中北京項目30個，北京項目區(qū)位分布二環(huán)至六環(huán)，大興、懷柔、昌平、房山、通州為主要放量區(qū)域。參展物業(yè)類型涉及普通住宅、花園洋房及別墅，主力戶型從34平米一居到140平米三居均有供應(yīng)。

　　外埠地區(qū)涵蓋了燕郊、固安、懷來、易縣、石家莊、張家口、秦皇島等近京一小時生活圈，以及來自天津、山東、遼寧、海南、云南等地的優(yōu)質(zhì)項目，其中廣西和安徽為首次參展。海外樓盤則聚集了美國、澳大利亞等近十個國家和地區(qū)的優(yōu)質(zhì)景觀、投資地產(chǎn)項目。其中新西蘭、日本和印尼地區(qū)的地產(chǎn)項目也首次現(xiàn)身北京展會。

　　-本市新房成交持續(xù)十多天上升 樓市回暖了？

　　“聽說萬科長陽半島新推的337套房子又賣光了，好像這幾天樓市又熱起來了，我是不是也趕緊買？”昨天，購房人楊先生問記者。稍微留心一下，事實上，像楊先生這樣覺得樓市近日“熱起來”而糾結(jié)買不買房的人不少。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，本市新建商品房成交量已連續(xù)十多天出現(xiàn)上升，8月27日開始至今，每周都保持在150套以上，8月28日和30日甚至突破了200套。來自上海、杭州、深圳等地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成交量近日出現(xiàn)反彈的不止北京，“樓市回暖”的說法也因此而來。

　　-低價新盤入市拉高成交量

　　那么，樓市是否真的“回暖”？北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，近期成交套數(shù)在百套以上的樓盤多為保利茉莉公館、萬科長陽半島等“低價開盤”的樓盤；成交在50套以上的樓盤有萬年花城萬錦園，成交均價2.42萬元/平方米，而開發(fā)商原擬售均價為2.99萬元/平方米；順馳大興香海園，1.63萬元/平方米的成交均價比同區(qū)域樓盤保利茉莉公館低了近1000元/平方米。擬售均價單價超過10萬元的霞公尊，以及更多的在售“老樓盤”，8月多依然保持零銷售記錄或者個位數(shù)成交記錄。顯而可見的事實是：同杭州樓市一樣，近日成交數(shù)量的上升，是因為萬科長陽半島等“低價開盤”的新盤入市。

　　-秋季房展會北京新盤很少見

　　判斷9、10月份樓市情形，還有一個重要指標(biāo)，即國貿(mào)秋季房展。歷年來，國貿(mào)秋季房展會參展樓盤量，尤其是純新盤數(shù)量被看做判斷秋季樓市是否興旺的重要因素。“到目前為止，已經(jīng)報名參展的百余個樓盤中，北京樓盤30個，其余為京津冀周邊和各地旅游度假項目以及海外樓盤”。昨天上午，北京四季房展會組委會副秘書長鄭向東介紹。30個北京樓盤中，純新盤鮮見。

　　一個更加值得關(guān)注的現(xiàn)象是：記者根據(jù)多家開發(fā)商及中原地產(chǎn)等機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月以來，北京計劃開盤數(shù)和實際開盤數(shù)的對比如下：6月，計劃開盤37個，實際19個；7月，計劃開盤28個，實際開盤19個；8月，計劃開盤36個，實際開盤5個；9月，計劃開盤45個，但從秋季房展目前的參展名錄看，預(yù)計9月實際開盤數(shù)也不容樂觀。不難看出，開發(fā)商仍在“持樓觀望”。

　　-業(yè)內(nèi)認為此輪成交量上漲不會持續(xù)很久

　　SOHO中國董事長潘石屹、世聯(lián)地產(chǎn)陳勁松、中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰等業(yè)內(nèi)人士都認為，現(xiàn)在說樓市回暖反彈為時尚早。在他們看來，采取低價策略的新盤或者老盤后期，被購房人認可，說明在強勁的剛需和人民幣通脹的壓力下，樓市仍被看好。

　　世聯(lián)地產(chǎn)對2007年9·27新政后市場狀況的分析顯示，多數(shù)城市表現(xiàn)出如下特征：價格堅挺——成交量首次觸底回升——價格下跌——成交量二次觸底回升——價格真正觸底。也就是說，上輪房地產(chǎn)調(diào)控，住宅成交量經(jīng)歷“兩次觸底”過程，樓市成交價也在經(jīng)歷了兩次觸底后才真正降到位。

　　分析顯示，上輪調(diào)控中，成交量首次觸底用了6個月時間，而本輪調(diào)控，由于政策是“史無前例”地嚴格，成交量首次觸底用了2個多月就完成，眼下樓市正處于首次觸底回升階段。實際上，房價到目前為止，仍未出現(xiàn)實質(zhì)性的下調(diào)。考慮到成交量“二次觸底”出現(xiàn)的可能性，以及下半年供應(yīng)量將出現(xiàn)大增、年關(guān)臨近開發(fā)商資金壓力會更大等種種因素，上述人士認為，樓價還有下調(diào)空間。（余美英)