任志強駁潘石屹房價下跌論：別聽小潘瞎忽悠

　　小潘發了個博客說影響房價的幾個因素，并因此得出結論：房價很快要跌回2009年初。許多媒體與網友問我的意見，本不想批評小潘，結果他又來了篇補充，還鏈接在微博上，炒得挺熱乎。我怕許多民眾上當，只好也回應一下小潘的忽悠。

　　我也認為房價三、四季度會下跌，早就在國十條之后多次呼吁適度調整了。其實房價已出現了下降。但影響房價的原因和理由卻不同于小潘的看法，小潘也許并沒有找到真正的原因。

　　首先，保障性住房的大量推出并不影響商品房價格，但信貸政策會影響房價。保障房與商品房根本就不是同一個消費層次，并且更多的保障房是以租賃為主，李副總理的講話中甚至沒有經濟適用住房，說明政府已將保障購買住房資產的做法(也許一直是一種錯誤的做法)變成了保障租用為主的做法，而這部分家庭本來也是買不起商品房的。

　　但中國與世界各國一樣，沒有一個國家的住房消費不是依賴于信貸的支持而能發展形成的。不管有多少剛性或非剛性需求，沒有了住房消費信貸都無法變成實際的消費行為，信貸的門檻、信貸的利率高低、信貸的杠桿倍數關系等都影響著消費的能力與決策，也影響著消費的價格，就像貨幣政策中的利率決定著資金價格一樣。

　　其次，“三個辦法和一個指引”與“預售收入監管”是一個問題。小潘將其分為兩個問題來談，其實都是指開發商的資金流受控。確實這會影響一些小的地產公司的現金周轉與多個項目中的拆東墻補西墻，會讓那些三個蓋子扣五個鍋的開發商面臨周轉問題，但不會影響正常經營的企業現金周轉，反而降低了開發商的資金成本與利息支出。把降價的預期寄托于開發商的現金流斷裂并不現實，這也不是重要的因素。

　　第三，關于閑置土地的情況。地方政府與中央政府之間的矛盾或說博弈并沒有因此而中斷，畢竟地方政府要承擔處理閑置土地中的供方責任。固然這種清理是必要的，但總量并不是影響市場的供給量。當開發商能充分利用閑置土地開發時，也會占用現金流，那么就可能減少對新增土地的需求。結果會是市場的供給總量不變，否則上面提到的現金流問題就不成為問題了。正在于資金總量不變時，投入舊地的開發必然影響新地的購置。

　　實現今年計劃加大的土地供給量，已從銷售的削弱和市場的下滑中可以看出流拍量在增加，地價也像房價一樣出現了價格分化、有漲有跌，并且很可能全年預計供應的土地總量并不能如愿地被市場吸納和消化，甚至連保障房用地也許都無法全部利用。

　　第四，供求關系是影響價格的決定因素，供給的增加無疑會讓價格在供求關系平衡中波動。尤其是中國的地區性不平衡、城市間不平衡與地區經濟發展之差導致的人口輸出與人口輸入的變化，也加劇了這種人口與土地資源之間的不平衡，于是部分城市的土地供給成倍增長，但這部分人口輸入的城市土地仍然嚴重不足的局面并未改變。

　　最后，根據美國、日本和中國香港等地經濟周期對房地產周期的影響分析，在所有的房地產周期中都有一個明顯的對應關系，即經濟高增長中不會也不應出現房地產嚴重下滑的趨勢。□任志強