香港樓市陷“調控怪圈” 只見政府出招不見退燒

　　香港的房地產市場正在經歷新一輪的“高燒”，今年來香港政府幾次出招“退燒”，但政策效力迅速被市場消化。如何避免樓市形成的泡沫，重蹈過去房地產市場大起大落的覆轍，成了考驗港府的一道難題。

　　8月31日，香港九龍塘拍出一塊豪宅地公呎價16500元(港幣，下同)，又創九龍新地王。香港樓市，為何只見政府出招，不見樓市退燒，成為不少人議論的話題。

　　“8月13日的政策，17日就消化掉了”，供職于香港某家地產公司的林小姐介紹說，特區政府8月13日針對樓市公布的最新調控政策，雖然令香港樓盤成交量應聲下降一半左右，地產股也出現大跌態勢，但僅僅一周不到，房屋交易市場依然是一片紅火。“整個跑馬地東半山，8月份截至20日已經有80單買賣成交，可以說生意興旺，到月底超過100單應該沒有問題”，林小姐說。

　　作為全球最活躍的房產市場之一，香港房地產業經歷的此番大幅跌宕，不僅吸引了全球產業界的目光，更讓普通市民的心情在波峰與波谷間反復回旋。

　　政策調控下房價屢創新高

　　去年以來，香港房價屢屢創出新高，尤其是去年10月份售出4.3億余元的西半山豪宅“天匯”68樓A室，每平方米售價高達70余萬元，成為全球最貴的住宅單位。當年9月份，送交香港土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共1.4437萬份，同比上升95.9%。一連串房產大熱的消息不僅令媒體為之側目，連習慣了高房價的香港市民也開始頻頻發聲表達不滿。

　　面對走勢凌厲的樓價，4月21日，特區政府重拳推出了“9招12式”調控政策，力求增加房產交易的透明度。此后，香港住宅成交量應聲急挫。

　　然而，“新政”出臺不到一個月，香港樓價又開始出現明顯上升。6月份的平均樓價比2008年的高峰已經高出了15%，大型單位的價格也已超越了1997年的高峰。

　　面對又一輪樓市沖擊，香港財政司司長曾俊華坦言：“目前樓市正處于一個結合極低利率、大量流動資金和供應偏低的異常情況。”因此，8月13日，特區政府多部門又聯手推出多項調控政策，包括增加土地與住宅供應量、禁止炒賣一手樓花、降低住宅樓宇按揭上限(即提高首付比例)等等，力圖增加投機者的成本。

　　該政策周五公布，周末香港樓盤的成交量就應聲下降一半，8月16日港交所地產股更出現全面下跌。但是，17日香港政府拍賣兩幅九龍市區地皮，被長實集團以總價76.1億元購得，分別高出原價43.5%及98.3%，樓面地價每平方米近10萬元，現場競投氣氛及成交價遠勝市場預期。這一成績令市場大跌眼鏡，一度擔心政府新政令樓價回落的紅磡及何文田區的二手樓業主，聞訊立即將住房加價3%至10%。

　　香港專業顧問公司高層人士坦言，此番賣地結果反映政府新推出的樓市調控措施未能改變住宅樓宇供求失衡，發展商對豪宅后市也極具信心，新措施不會對樓市產生太大影響。實際情況也證實了這一點。據地產公司介紹，目前港島偏僻一些的地段例如鴨脷洲、南灣，樓盤每平方米十二三萬元已經是很便宜的，稍好一些的地段都要17萬至18萬元一平方米。“最近一個月，兩個新開的樓盤有九成半已經售出，新樓抽簽都買不到。”

　　閑置資金推高市場，內地“豪客”成購房新軍

　　“買房子就像是買名牌手袋”，這是林小姐對內地顧客購買香港住宅的直觀評價。既然到香港投資移民都需要600多萬元，不如直接買一套房子來得劃算。“公司職員聽到顧客是講普通話的，都爭相接待，因為他們往往會一筆付清不用貸款。反倒是講英語的顧客，多數是要租房，回應寥寥。”

　　香港房價攀高，內地“豪客”不能不說是一個重要的因素。根據地產中介公司的統計，現在香港房屋買賣有二至三成的業績都要歸功于內地客戶。“內地人創造了香港樓市神話”，林小姐感慨說。

　　除了內地客戶的因素，香港本地經濟發展的種種要素綜合在一起，也對房價起到了推波助瀾的作用。首要一點，熱錢涌動。早在去年10月，金融管理局局長陳德霖就警告說，2008年至2009年，共有約5675億元資金流入香港，銀行體系數據也反映，2009年第二季度以后，流入資金已經由避險轉為投資，數千億“熱錢”將會對資本市場價格產生很大影響。匯豐亞太區業務策略及經濟顧問梁兆基更是認為，資金流入的規模“前所未見，至少有20%的熱錢流向樓市，香港樓市升勢將于2010年趨向白熱化，構成泡沫”。

　　此外，2009年以來香港經濟復蘇勢頭強勁，今年3月份全港對外商品進出口額同比增幅雙雙超過三成，商品出口及失業率均恢復至金融危機前水平。在全球外來直接投資金額排名中，香港更是從2009年的第九位躍升至今年的第四位。在經濟復蘇勢頭帶動下，香港就業形勢一片大好，市場上資金充裕、銀行利息低，推動大量的資金都在找合適出路。

　　樓市風險有增無減，特區政府嚴陣以待

　　據介紹，港島東半山8月份房屋成交量已經超過100單，業績處于中上水平。目前市場上新樓盤數量不多，多為尾貨。政策對投資客的短炒行為已經產生一定影響。目前香港樓市成交量有輕微下降，但樓價并無下降。市場上買家和賣家正處于一種“拉鋸”的狀態，都在觀望后續情況。

　　就特區政府來說，不斷增加土地供應、增加投機者成本等政策，只能起到一定的調控作用。作為房產一線售賣經手人的林小姐，對特區政府的房產調控政策并不樂觀：“目前的政策對真正有錢的人起不了什么作用，影響的還是那些有置業需求的市民。現在買賣火熱的都是豪宅，或者包裝、裝修好的樓盤，市場跟風自然熱衷于新建更多高價樓盤，引領房地產市場價格越賣越高。”

　　對樓市的火熱現狀，特區政府已先后遵循四個方向推出調控措施，即增加房屋供應、抑制物業投機、確保市場透明度及防止按揭信貸過度擴張。但財政司對樓市現狀也有比較清醒的認識，該司發言人表示，現在物業市場仍以個人置業為主導，但隨著樓價的進一步上升，市民置業的供款與入息比例已經升至第二季度的41.5%。這個數字雖然沒有超越1989年至2008年間53%的平均數字，但在按揭利率可能長時間保持偏低的情況下，“樓市泡沫的風險只會有增無減，不可忽視”。

　　更令特區政府擔心的是，一旦流動資金被抽走，利率回升至一個比較正常的水平，對樓市將會造成空前壓力，也會對金融和經濟穩定性造成一定影響。“我們應該在泡沫尚未形成之前，采取一些防患于未然的措施，同時盡量取得平衡，保持清晰而穩定的政策，以免招致樓市大起大落。”

　　財政司發言人表示：“特區政府將會繼續密切監察市場情況，并在有需要時進一步推出適當措施。”本報記者　黃拯