北京部分別墅項目成交攀升 市場回暖還需檢驗

　　經歷了長達四個月的持續觀望，部分置業需求“抬頭”入市，近期別墅項目成交量攀升、率先反彈，給冷清的樓市以強力振奮。記者調查發現，雖然目前別墅市場出現的回暖跡象尚不是普遍現象，但是部分地段優越、高價值、高性價比的優質改善型產品，如城市別墅、獨棟別墅等產品，正在成為市場中的佼佼者。

　　成交量大幅攀升

　　在這輪嚴厲新政導致的樓市持續“膠著”狀態中，北京別墅市場似乎率先打破“僵局”，成為了近期樓市成交的亮點。

　　搜房網數據監控中心統計數據顯示，8月北京別墅市場總體成交較7月大幅上漲，總成交290套，環比上漲118.04%；成交面積為9.71萬平方米，比7月份上漲88.23%；銷售金額為22.99億元，與7月相比增加了11.29億元，環比上漲96.50%。其中，經濟型別墅一躍成為8月北京別墅市場的成交主力，占總成交的64.48%，

　　對于別墅市場的成交上升情況，記者對各大別墅區近期在售項目進行了采訪調查。

　　以金隅長安山麓為例，該項目位于海淀區西長安街玉泉路往北3公里，疊拼別墅已全面推出。目前可售房源僅70余套，戶型面積175-220平方米，均價36000元/平方米。其項目負責人向記者表示：“確實近期銷售情況良好，從7月底到8月中旬，成交量達到了20余套，成交金額過億元。”

　　即將于9月中旬入市的奧北核心區獨棟成品別墅御湯山，也受到了購房者的高度關注。據了解，御湯山共有17種戶型(東區共有16種戶型)，戶型面積在460-900平方米不等，每種戶型分別有托斯卡納、西班牙、法式三種經典歐洲別墅風格，每種外立面各有3種顏色組合，共同組成153種不同的立面表現，滿足別墅客戶不同的居住要求和審美喜好。據相關負責人介紹，購房者主要看中該項目的近郊位置和獨棟別墅特有的保值升值潛力。

　　另外，八達嶺昌平別墅區的領秀新硅谷、西山別墅區的龍湖頤和原著銷售情況也不錯。

　　稀缺價值日益顯現

　　分析人士認為，別墅市場之所以出現這一小波上升行情主要還是顯現了別墅的稀缺價值和性價比優勢。

　　隨著國土資源部下發嚴禁向別墅供地通知，別墅開發受到國家土地政策的限制，北京可供開發的別墅用地成了“絕版”土地。據世聯地產機構統計顯示，與2009年同期相比，2010年上半年別墅供應套數減少了15.9%，供應面積減少了35.4%，下半年別墅市場供應量還將繼續減少，高端獨棟別墅項目的供應量更是銳減，成為稀缺產品中的稀缺，“賣一套少一套”成了高端別墅最大的賣點。

　　與此同時，新政后，城區項目尤其是高端樓盤價格依然堅挺。尋常一套高端城市公寓，每套起價已經在五六百萬元以上，200平方米以上的戶型基本都邁進千萬元。

　　與這些高額的公寓相比，別墅目前依然具有明顯的價值優勢。如金隅長安山麓在售的疊拼別墅總價范圍基本在600萬～800萬元/套之間，自然受到歡迎。

　　優質別墅潛力待發

　　記者了解到，目前別墅市場兩類產品最受歡迎，一類是位于城市近郊卻又能享受上佳景觀的城市別墅，另一類則是坐享天然景觀、具有獨特自然資源的獨棟產品。

　　前者以金隅長安山麓為例，這是目前少有的城市山景別墅，地處北京總體規劃的西部生態帶，緊鄰田村山麓，北望中關村、東眺金融街，20余分鐘車程便能完成工作與生活的切換。

　　后者則有頤和原著、御園、御湯山等項目。據了解，御湯山坐落于昔日湯泉行宮原址之地，園林引入了兩萬株成樹，樹齡都在10-100年，每戶都是溫泉入戶。項目完全以成品現房的形態面市。

　　目前北京以家庭為單位只能限購一套房，優質的改善型產品就特別具有競爭力。并且此類物業主要面向高端置業人群，這些人經濟實力較為雄厚，一次性付款客群往往能達到40%~60%，甚至更高。

　　據金隅長安山麓相關負責人介紹，目前該項目成交客戶以中關村、金融街等地緣性客戶為主，基本都屬于改善型購房目的。

　　“金隅長安山麓是整個西長安街在售住宅中唯一低密度的城市別墅項目，容積率僅為1.1，未來經濟形勢變化因素依然很多，不如抄底別墅。”在項目現場，金隅長安山麓的一位準業主對記者表示。

　　一位關注奧北別墅的金融人士張先生告訴記者，他近期一直關注御湯山項目，不僅看好其位置，更看好獨棟別墅的潛力。“別墅產品，尤其是獨棟別墅的價值不僅在于徹底改善居住環境，而且其本身地段價值和稀缺性決定了其保值和增值性高于一般房地產產品。”

　　本報記者 張蓓 魯歡