房地產調控進入全面量化階段

　　爭論熱議了許久的住房空置率問題，近日終于得到了官方的初步正面回答——將在部分城市抽選一批住宅小區進行空置住房情況調查，研究建立住房空置調查制度。國家統計局這一表態，將加速住房空置率走出模糊的“定性描述”，走向清晰的“定量分析”，也將加速房地產調控邁入全面量化階段。

　　始于去年12月末的房地產調控，至今已運行了近9個月，期間，細化的調控文件出臺，隨著房地產調控的深入，從保障房建設到土地供應、閑置土地清理，量化的調控目標逐步浮出水面。

　　住房和城鄉建設部在去年12月中旬的工作會議上首次提及公共租賃房，并計劃2010年建設180萬套廉租房和130萬套經濟適用房。隨后在1月份的“國十一條”中，提出力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。為更好地配合房地產調控，住房和城鄉建設部在今年4月13日的電視電話會議上修正了此前的建設計劃，新的保障性安居工程建設目標是，全年建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套，農村危房改造120萬套。

　　700萬套政策性住房的改造建設總量敲定之后，土地供應成為急需解決的問題。4月15日，國土資源部公布了今年全國住房供地計劃，擬供應18萬公頃，并在結構上突出確保自住型住房用地供應，其中，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量，占住房用地計劃總量的77%。保障性住房用地為24000多公頃，經濟適用房用地站保障性住房用地總量71%，廉租房用地占保障性住房總量的29%。

　　土地計劃供應量同比大幅增長，今年上半年實際土地供應量也出現同比135%的增長，但土地實際供應還沒有完成全年供應計劃的一半，除此之外，還有大量閑置土地日日享受“日光浴”，閑置土地數量也在迷惑了市場一段時間后終于水落石出。

　　8月19日，國土部房產用地專項整治工作新聞通氣會公布的數據顯示，全國已開展查處各類違法用地2208宗，其中，閑置土地2044宗，保障房用地改變性質83宗。截至5月底，全國共上報房地產違法違規用地宗數3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地宗數2815宗，面積16.95萬畝。

　　閑置土地數量公布后，唯一游走在模糊邊緣的空置率再次成為市場熱議的話題，如今，盡管國家統計局的表態，讓人們看到了空置率量化的希望，但真正的執行還面臨著很多問題。

　　空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展。國內的空置率主要指開發商完成建設后，空置的房屋與已建成的房屋面積之比，也就是通常所說的待售房屋，國家統計局此前公布的房屋空置指數也就是7月統計數據中的待售指數，按照此統計口徑，商品房空置面積分類指數從2月份的97.99已經漲到7月份的104.77。

　　盡管我國尚無空置房統計的經驗和空置房的處理措施，但世界上有很多國家和地區都在統計住宅空置率，這方面，我們可借鑒先行多年的歐美國家的經驗，從美國、歐盟到香港早就開始定期收集和發布住宅空置率的數據。

　　西方國家對空置房均有嚴格的控制舉措。在德國，業主被要求須在短期內讓空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超過10%的市鎮，地方政府甚至會推倒無法出租的住房。在法國部分城市，在房屋空置的第一年，業主須繳納房屋市值10%的罰金；第二年為12.5%，第三年則為15%。而丹麥早在50多年前就開始對閑置6周以上的房屋所有者進行罰款。

　　美國統計署自1965年開始統計住宅空置率，按自有房和租賃房分開統計，每季度會及時發布。西方國家將空房率的警戒線定為10％。

　　社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，此前，房地產開發商一直用待售率充當空置率，掩蓋房地產資源嚴重浪費的問題。此次空置房調查結果如果是客觀的，有可能出臺更加嚴厲調控新政策。李木子