4500億險資涌入商業(yè)地產(chǎn)？

　　險資投資股權和不動產(chǎn)暫行辦法出臺

　　保監(jiān)會昨晚發(fā)布險資投資不動產(chǎn)和股權的暫行辦法，規(guī)定險資可以投資商業(yè)不動產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。分析人士稱，政策落地帶給市場的利好更多是心理層面的，短期內(nèi)險資投資動向不會出現(xiàn)太大改變。

　　保監(jiān)會昨晚在其網(wǎng)站上公布了《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，對于進入上述領域的保險資金投資主體、投資標的、投資方式、風控機制等四大方面進行了明確界定和系統(tǒng)規(guī)范。

　　《辦法》為險資“松綁”

　　《辦法》規(guī)定，保險資金投資的不動產(chǎn)，應當是產(chǎn)權合法清晰、管理權屬相對集中、能夠滿足投資回報的不動產(chǎn)，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不能投資設立房地產(chǎn)企業(yè)。

　　從記者了解到的信息來看，目前保險公司比較青睞的不動產(chǎn)項目主要集中在寫字樓這類商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老社區(qū)領域，不動產(chǎn)投資管理規(guī)定為險資提供了政策依據(jù)。

　　從投資收益和資產(chǎn)匹配的角度，不動產(chǎn)一直是保險資金渴望進入的領域，此次《辦法》的出臺在政策上為險資“松綁”。

　　新政首先明確了險資不動產(chǎn)投資標的的范疇。根據(jù)規(guī)定，保險資金投資的不動產(chǎn)，應當產(chǎn)權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產(chǎn)配置和風險控制要求。

　　不得開發(fā)和銷售住宅

　　《辦法》同時對投資不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品進行了限定，其中屬于固定收益類的產(chǎn)品，應當具有AA級或相當于AA級以上的長期信用級別。

　　記者從《辦法》了解到，保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務相關的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。保監(jiān)會要求上述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。“投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。”

　　市場影響

　　短期內(nèi)險資投向不會大幅調(diào)整

　　《辦法》同時對險資不動產(chǎn)投資的額度進行了具體限定。根據(jù)規(guī)定，險企投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于上季度末總資產(chǎn)的3%；上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產(chǎn)的10%。如果按4.5萬億元的保險總資產(chǎn)計算，理論上約有4500億元的保險資金可以進入不動產(chǎn)投資市場；約有1350億元的保險資金可以投資不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品。

　　不過有業(yè)內(nèi)人士認為，保險資金投資不動產(chǎn)政策的落地帶給市場的更多是心理層面的利好預期，短期內(nèi)險資投資動向不會出現(xiàn)太大改變。一方面部分保險公司前期已經(jīng)曲線進入這一市場，新政只是為其投資提供了政策依據(jù)。另一方面，保險公司投資策略通常比較穩(wěn)健，不會因為短期政策的改變而出現(xiàn)大幅調(diào)整。不過，市場普遍認為，隨著政策的放開，險金未來會加大在不動產(chǎn)領域的布局，因為此舉有利于保險公司的資產(chǎn)負債匹配。

　　股權投資

　　不得投資創(chuàng)業(yè)風險投資基金

　　在股權投資方面，《辦法》規(guī)定保險資金可以直接或間接投資企業(yè)股權。對于投資標的，《辦法》要求，保險資金只能投資處于成長期或成熟期的企業(yè)股權，不能投資創(chuàng)業(yè)風險投資基金，不能投資高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現(xiàn)金回報較差的企業(yè)股權。

　　《辦法》同時對股權投資比例進行了限定，投資未上市企業(yè)股權的賬面余額，不高于保險公司上季度末總資產(chǎn)的5%；投資股權投資基金等未上市企業(yè)股權相關金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于保險公司上季度末總資產(chǎn)的4%，兩項合計不高于保險公司上季度末總資產(chǎn)的5%。

　　直接投資股權的賬面余額，不超過保險公司凈資產(chǎn)，除重大股權投資外，投資同一企業(yè)股權的賬面余額，不超過保險公司凈資產(chǎn)的30%。投資同一投資基金的賬面余額，不超過該基金發(fā)行規(guī)模的20%。

　　資質限定

　　償付能力充足率不低于150%

　　記者發(fā)現(xiàn)，《辦法》對于進行不動產(chǎn)和股權投資的保險公司資質進行了非常嚴格的限定，其中一條規(guī)定要求，進行不動產(chǎn)投資的險企上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低于150%。同時，該險企上一會計年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣，且最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為。對險企直接投資股權的資質要求大致相同，但凈資產(chǎn)要求提高至10億元。

　　險資不動產(chǎn)投資7不準

　　1.提供無擔保債權融資；

　　2.以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔保；

　　3.投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；

　　4.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(包括一級土地開發(fā))；

　　5.投資設立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(項目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應當限期撤銷或者轉讓退出；

　　6.運用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產(chǎn)，中國保監(jiān)會對發(fā)債另有規(guī)定的除外；

　　7.違反本辦法規(guī)定的投資比例。(記者紀晨璐)