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地產商簽“不平等條約” 借道信托融資成本猛增

2010年09月06日 08:33　來源：第一財經日報　

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　　當缺錢的房地產商遇到信托公司，信托公司笑了，他們又找到一個“撿錢”的領域。

　　保本：ROE至少21%

　　近日，滬上一大型信托公司高管在接受《第一財經日報》采訪時表示，她的老板每天至少接到10多個開發商老總的電話，他們的目的只有一個——借助信托渠道融資，以解資金之渴。

　　這位信托公司高管表示，為了能夠從信托公司融到錢，緩解資金壓力，不少房地產公司甚至開出“跳樓”、“割肉”的條件。

　　她認為，開發商的“求錢若渴”使信托公司在7月銀信合作叫停后，又找到一個“撿錢”領域。

　　財匯資訊統計數據顯示，截至8月30日，在新推的95只信托產品中，房地產信托合計31只，預計發行規模累計171.85億元。

　　安信信托近日推出的“上虞濱江一號資產收益財產權信托”是上述31只房地產信托中的一只。據安信信托一位業務人士表示，發行該產品前，公司已經和開發商協商，對項目進行了一定的風險控制，將抵押資產的抵押率降至38.35%。另外，該項目還采取在建工程及土地使用權抵押和項目公司100%股權質押雙重風險控制措施。

　　上述業務人士表示，銀行信貸收緊之前，開發商抵押率一般為60%，信托公司因業務壓力也會采取相同的抵押率。但銀行信貸收緊后，信托公司逐漸降低抵押率，目前，30%左右的抵押率成為市場平均水平。

　　一位業內人士表示，雖然這款產品預期年收益率為8%和8.5%(第一年8%，第二年8.5%)，但這只是信托公司賣給客戶的價格。房地產公司給信托公司承諾的收益率水平其實更高。“通常會在20%以上，甚至達到30%。”該人士表示。

　　相比之下，目前銀行一至三年期貸款利率為5.40%，民間利率為10%~12%。這意味著，通過信托公司獲得資金，房地產公司的資金成本將比從銀行融資高出3倍，約是民間融資的2倍。

　　根據上述人士的說法，假設一家房地產公司以1億元的資產(一般是土地或在建工程)進行抵押，那么其實際拿到的通常只有3000萬元。根據與信托公司的協議，在期限之內(通常2年)房地產公司將每年付給信托公司20%以上的利息，并在期滿后歸還本金。這意味著，在有限的資金前提下，自信托成立至信托期滿，房地產公司需累計賺足4200萬元才能保本。相對于1億元資產而言，該項目年均凈資產收益率(ROE)需要達到21%以上。

　　財匯資訊統計數據顯示，在已經公布2010年中報的128家房地產上市公司中，凈資產收益率最高的深物業A(000011.SZ)只有15.72%。它也是128家公司中唯一一家凈資產收益率超10%的公司。

　　“簽約”：時間換空間

　　缺錢，是當前房地產公司甘愿簽訂上述“艱難條約”的最主要原因。

　　財匯資訊統計數據顯示，在已公布中報的128家房地產上市公司中，共有76家公司現金流為負，另有87家公司現金流同比下滑。

　　一邊是高回報的承諾，一邊是資金捉襟見肘的事實。貸，無異于飲鴆止渴；不貸，則資金鏈隨時可能斷裂。房地產公司將作何選擇？上市地產公司華業地產(600240.SH)的選擇便是不少房地產公司的選擇。

　　8月19日，華業地產公告稱，公司撤回非公開發行股票的申請獲證監會批準。就在此前的8月17日，中誠信托推出名為“華業地產股票收益權”的信托產品。

　　中誠信托產品介紹，該信托資金將用于購買華業發展(深圳)有限公司(下稱“華業發展”)持有的不低于13100萬股但不超過14998.9149萬股的北京華業地產股票的股票收益權。華業發展是華業地產第一大股東，14998.9149萬股是其全部股權，其中13498.91萬股為流通股。

　　根據合約，受托人以信托計劃資金購買股票收益權的價格不超過2.67元/股。根據《質押合同》，以截至2010年8月13日的20日均價計算，質押率為37%。

　　華業地產2010年中報披露，公司截至2010年6月30日每股凈資產為3.365元，信托計劃資金購買標的股票收益權的價格僅相當于每股凈資產的79%。

　　合約同時規定，項目的補倉線設定為4.45元/股，跌破補倉線后華業發展還將提交保證金或補充質押股票。同時本項目的平倉線設定為3.81元/股，跌穿平倉線后受托人有權要求立即變現標的股票并實現標的股票收益權，且受托人有權申請強制執行。

　　這意味著，一旦華業地產股價跌破3.81元，華業發展有可能賠光所有的華業地產所有股權。

　　更為苛刻的是，信托存續期只有1年，即在明年8月26日，華業發展必須連本帶息捧出足額現金，并且保證在此之前公司股價不能跌穿3.81元，公司才能收回抵押的全部股份。