政策敏感期上海出現新地王 高溢價土地前景遭疑

　　松江單價地王紀錄被刷新！這是進入下半年以來，上海住宅用地首度出現新"地王"。

　　9月1日，備受關注的松江新城廣富林2-5低密度住宅地出讓，合生創展集團旗下上海合生房地產開發有限公司以12.46億元總價競得該地塊，溢價率達131%，折合樓面地價約為16500元/平方米。刷新了今年2月由萬科集團、招商地產聯合體競得的廣富林2-4地塊創下的16378元/平方米的歷史最高單價，成為新科"地王"。

　　但是，新"地王"并未獲得太多首肯，多位業內人士均表示，由于市場前景不明朗，受松江區域配套落后等多重因素影響，新"地王"前景堪憂。同時，在本輪政策調控大背景下，近期市場出現短暫反彈，在政策"將出未出"的敏感時期出現"地王"，被多方指為"不合時宜"。

　　刷新單價"地王"

　　"超過2月份的'地王'單價了！"9月1日，上海土地拍賣現場，一位開發商以驚訝的語氣對記者表示。而在競價結果出來之前，這位開發商還表示"這塊地的價格不會太高"。

　　當日下午，地處松江新城的低密度住宅地廣富林2-5地塊出讓。該地塊東至規劃道路，南至銀澤路，西至廣富林2-6號地塊，北至廣富林2-4號，掛牌出讓的起始價為5.4億元，出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，規劃用途為居住用地。

　　最終，合生創展集團旗下上海合生房地產開發有限公司擊敗招商地產、九龍倉集團，以12.46億元競得該地塊，溢價達131%，折合樓面地價約為16500元/平方米。刷新了今年2月被萬科集團、招商地產聯合體以17.18億元聯手競得的廣富林2-4地塊創下的最高單價紀錄--16378元/平方米。

　　記者了解到，今年以來，松江廣富林區域共出讓3宗住宅地，除了上述兩個單價"地王"。今年5月，同樣毗鄰上述兩宗地塊的廣富林2-6地塊被北方城投收入囊中，成交總價18.4億元，折合樓板價13724元/平方米。相較廣富林2-4地塊，這宗住宅地的價格出現回落。

　　時隔3個月，廣富林2-5地塊價格又現反彈，相較廣富林2-6地塊，漲幅為16.82%。但是對于新"地王"的開發前景，多位業內人士均表示"不看好"。

　　"新地王"前景未卜

　　中原地產研究咨詢部土地分析師龔敏表示，廣富林2-5地塊容積率為0.8，適合打造別墅項目。以該地塊的成交價格來看，未來市場報價預計在30000元/平方米以上。

　　目前，毗鄰廣富林2-5地塊的住宅項目綠地薔薇九里項目的在售普通住宅的均價約為13000元/平方米；別墅產品銷售均價約為23000元/平方米。龔敏認為，當前市場成交量雖然有短暫的反彈，但態勢并不穩定，完成30000元/平方米的售價，具有"一定難度"。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟則認為，從目前松江區該地塊附近的同類型項目來看，以廣富林2-5地塊的成交價格來推算，只能說合生創展的這個項目，未來"不會虧到哪里去"。

　　中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，廣富林2-5地塊的項目定位非常尷尬。以該地塊0.8的容積率，適合做別墅項目，但是由于松江新城距離中心城區還有相當的距離，不具備做高端別墅的潛質，實際上目前該區域的別墅定位均是遠郊經濟型別墅，對中心城區的客源吸引力有限。

　　他認為，盡管軌道交通9號線已覆蓋到松江新城，但是由于商業配套的落后，該區域的入住率依然很低。由于人氣欠缺，該區域商業物業發展滯緩，這就造成了惡性循環。并且，地鐵通車伊始，該區域普通住宅均價已經由不到7000元/平方米一躍超過10000元/平方米，軌道交通利好的升值潛力，已經過度釋放。

　　新"地王"不僅開發前景不受業內人士青睞，其在時下以高溢價成交，被指與本輪政策調控不合拍。

　　土地高溢價"不合時宜"

　　宋會雍表示，在本輪調控政策的影響下，實際上松江新區的房價出現了小幅的下行調整。以毗鄰廣富林2-5地塊的綠地薔薇九里項目為例，該項目今年4月銷售均價為16000元/平方米，其在6月開始推出八折優惠，實際成交價為13000元/平方米，相比5月，房價下調將近二成。

　　然而，市場又出現了回暖勢頭。來自中原地產的數據顯示，截至8月29日，全國多個城市8月的新房成交量已超過7月。以此態勢，預計8月全月成交量環比7月份將有四到五成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環比增幅將達8成；天津、上海兩市增幅最小，約在二到三成。

　　業內人士表示，如果成交量和房價在9、10月份出現較大幅度反彈，有可能會引發新的、更嚴厲的調控政策出臺，"這其中，房產稅將是預期中影響最大的政策，而且可根據稅率來對市場進行有效調節。"

　　中原集團研究中心高級經理劉淵也表示，根據上述市場變動狀況來看，一場即將到來的樓市博弈估計難以避免。在此番政策"將出未出"的敏感期，廣富林2-5地塊的高溢價成交被多方指為"不合時宜"。作者： 龐一濤