北京樓市被指假性回暖 價格戰或將一觸即發

　　前言：當時間跨入九月份的門檻，“金九銀十”就成了一個房地產市場始終繞不開的話題，尤其在今年遭遇嚴厲調控的市況下，“金九銀十”正成為開發商沖擊今年銷售目標的最大籌碼。今年的“金九銀十”，房地產市場將呈現怎樣的形勢？傳統銷售旺季是否能夠助力開發商走出調控陰霾？

　　隨著“金九銀十”的到來，沉寂數月的北京樓市開始蠢蠢欲動了。在一波成交小陽春的促進下，樓市能否借助“金九銀十”的到來擺脫調控陰霾？

　　偉業我愛我家市場研究院分析人士認為，雖然今年9、10月份的市場交易熱度不太可能達到去年的同期水平，在新政后成交銳減的背景下，隨著傳統購房季的到來，今年的“金九銀十”還是非常值得期待的。

　　但也有業內人士認為，當前樓市的回暖只是假性回暖，“金九銀十”的樓市價格將繼續下跌，北京樓市價格戰一觸即發。

　　市場假性回暖？

　　近日，中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰的一篇題為“金九銀十前，托關系買房現象驟升”的博文引起了業界的廣泛關注。

　　“當我把電話打給聯盟內開發商朋友，得到的回答驗證了買房者的焦慮。”陳云峰說，“調控以來的觀望，有可能在“金九銀”十打破僵局。品牌開發商集體推盤，并不惜以價格讓步吸引購房人，顯示出開發商對‘金九’效應寄予重望。”

　　三季度以來，北京新房市場成交量已經明顯出現止跌回暖勢頭，二手房市場的成交量也在持續回升，8月第三周二手房成交量創下了三季度以來單周成交量的新高。價格方面，新房價格從7月中下旬開始明顯松動，打折促銷、低價入市樓盤明顯增多。據我愛我家統計分析，二手房成交價與新政前相比已下調了12%，議價空間也逐漸增大到3%~5%，熱點區域的二手房議價空間也可以達到3%~4%。隨著9月份多個新盤將集中入市，偉業我愛我家市場研究院分析人士表示，在今年樓市宏觀調控異常嚴厲的大背景下，“金九銀十”仍可期待。

　　對此，業內人士認為，本輪樓市宏觀調控到9月份將滿5個月，在歷時5個月的宏觀調控下，市場已經積累了一大批剛性的自住型購房需求。進入8月中旬，隨著新房價格的進一步松動，以及二手房議價空間的加大，剛性購房需求已經開始逐步釋放，隨著9、10月份傳統購房季的到來，積壓已久的自住型購房需求還將進一步釋放。

　　在此前的8月份，北京樓市迎來了一波小陽春，新房和二手房的成交量均大幅反彈。這也為開發商期待“金九”注入了一劑強心針。

　　“雖然最近市場的確出現了數據上的反彈，但更多屬于成交量，這些數據的調整更多是因為部分剛性需求沒有期待到價格的明顯下調，而倉促入市。在市場沒有達到新政前成交量的2/3時很難說市場形成真正的回暖。”北京中原地產市場研究部總監張大偉說。

　　他認為，事實上，市場并未回暖，最近兩個月的成交數據地量調整，被部分人解讀為市場回暖甚至反彈，而實際項目數據可以看出，開發商銷售業績慘淡，樓市從量跌到價跌的趨勢已經明顯，最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖。

　　而造成這一現象的原因主要為宏觀調控以來，購房者并未看到明顯的價格下調，開始質疑調控效果；4個多月的時間內積壓了比較多的需求，這部分需求在個別項目調低售價時就明顯開始放量。另外還存在部分市場炒作原因，個別開發商借助恢復上漲等手法引導購房者抄底。

　　張大偉認為，在成交量方面，“金九銀十”可能會繼續增長，但幅度不會太大，且主要是由供應量增大造成的。“事實上，市場還遠未走出調整期”。

　　價格戰一觸即發

　　據統計，北京9月份約會有40余個項目入市，另據亞豪機構數據顯示，9月計劃開盤的28個項目中，21個項目有報價，均價為22026元/平方米。而12個純新盤的平均報價僅為19278元/平方米，價格低于整體水平，且多數新盤報價在1.5萬~2萬元/平方米之間。

　　與此同時，北京樓市存量房也達到了2010年來的最高值，8月份北京存量房為98556套，環比7月上漲了5.1%，開發商的銷售壓力明顯加大。

　　統計數據顯示，截至8月31日，82個項目中，有21個項目銷售率不足5%。而有31個項目銷售率不足20%。銷售率超過5成的項目僅為27個，可以說銷售比較好的項目僅為17個，占項目總數僅為20.7%。

　　北京中原統計數據分析顯示，在82個項目中均價低于2萬元/平方米的合計為38個，這部分項目的簽約率達到了51%，而2萬~3萬元/平方米的項目為33個，雖然供應量也達到了10382套，但是簽約量僅為3053套，簽約率為29.4%。而3萬元以上項目為11個，簽約率僅為15.5%。11個項目積壓總值達到了172.6億元，單個項目積壓達到了15.7億元。而2萬元/平方米以下項目的總庫存僅為123.7億元，單一項目庫存為3.26億元。

　　對此，業內人士分析，在目前的市場環境下，“低價熱銷、高價滯銷”已經成為普遍情況，這將使得希望搶占“金九銀十”傳統銷售旺季的純新盤選擇低開，以價格換銷量，屆時北京房價可能出現再一輪普降，樓市價格戰或將一觸即發。記者 鞠曉波 北京報道