北京率先啟動空置房調查 上海是否跟進尚存疑

　　自4月17日新“國十條”頒布之后的4個多月來，房地產市場政策調控開始向縱深延伸，其中便包括空置房的調查。國家統計部門終于在上周表態，將啟動住宅“空置率”調查，北京已率先對部分小區開展空置房調查。無論上海是否將納入首批空置房調查的試點，但記者昨天在采訪中發現，關于空置率的調查仍有大量基礎問題懸而未決，而關于上海商品住宅的空置率調查，坊間統計居然存在諸多版本。

　　【最大難點】

　　如何確認“空置”

　　曾經有消息稱，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零。住房空置率問題一時成為輿論的焦點。

　　盡管國家電網已出面否認“6540萬套空置房”消息的真實性，但由于權威統計的缺位，民間試圖通過“讀水表”、“曬黑燈”、“數空調”、“查物業”來調查空置房真相的熱情卻越發高漲，而“空置率到底為多少”也被網友戲稱為“第一謎團”。

　　北京此次決心空置房調查，開了空置房調查的先河，也有利于國家統計局研究建立空置住房調查方法。住房空置率問題一直成為輿論的焦點，很顯然，此次北京空置房調查試圖將這本“糊涂賬”捋順。

　　然而，對于空置房面積，業內一直存在著“可查”與“不可查”的爭論。統計業內人士認為，目前沒有一個住房空置面積的明確概念，是阻礙其調查的主要原因之一。

　　還有專家將此次空置房調查，與坊間傳聞的空置稅開征一事結合起來。在其看來，如何確認“空置”，將是征收空置稅的一個很大的難點。“房屋空置稅不僅存在技術上的困難，而且一旦物業稅開征、房產稅調

　　整，房屋空置稅的出現是否會引發重復征稅的問題，這些都需要納入考慮的范疇。”

　　有業內人士表示，打擊空置房是打擊投機者的最好方式。理由是，打擊空置房基本上不影響開發商自身利益，關鍵是也不會影響GDP，對經濟增長的影響也比較小。

　　【空置房源于】

　　未征收房產稅

　　不管怎樣，房地產資源嚴重浪費的問題，已經引起了包括政府高層在內的整個社會的關注。

　　上周，國家統計局局長馬建堂稱，盡管對空置標準的認定有不同看法，也有住戶可能不愿意提供真實信息等困難，但統計部門將在有關部門支持下，一是繼續統計和發布房地產待售率；二是充分利用這次人口普查，獲取用于了解住房空置情況的相關信息；三是在部分城市抽選一批住宅小區進行空置房調查，以發現問題，積累經驗，驗證方案，完善方法。

　　中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受采訪時表示，“此次空置率的調查可能是由高層授意的。”

　　曹建海稱，當前房屋空置情況非常嚴重，在房地產領域存在社會資源的巨大浪費。此次空置率的調查結果如果是客觀的，將驗證房屋過剩的嚴重程度，從而堅定高層調控房地產的決心。

　　著名經濟學家樊綱在京發表演講時表示，之所以出現一批空置房，是因為中國沒有征收房產稅。“世界上有兩個國家沒有征收房產稅，結果出現一批空置房。”他所指的這兩個國家分別是澳大利亞和中國。樊綱表示，中國房地產市場要實現長期穩定發展，應該借此次調控進行改革。改革要從兩方面入手。首先從需求角度，需求方最大的制度缺陷是沒有房產稅。其次從供給來看，應該提高土地利用率、提高土地容積率。

　　【空置率】

　　滬樓盤最高30%

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

　　德佑地產市場中心研究經理蔣旭昨天向記者表示，上海高端住宅的空置率約為5%，其中2%為長期空置，3%為季節性空置 (包括待租和臨時性空置)。由蔣旭提供的另一份數據顯示，上海高端住宅小區的平均自住率達到65.5%，其中靜安區、長寧區最高，達到80%以上。

　　此前，根據上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭估算，上海樓盤的整體空置率應該在20%-30%之間。

　　華東師范大學商學院房地產系主任華偉向記者坦言，對于空置率，目前全國確實還沒有一個空置率的統一概念。同時，上海空置率現在也同樣沒有權威和合理的數據。“在中國房產的交易現狀下，樓市發展中存在空置率是正常現象，在上海房產市場上，若有6-8個月的空置是很正常的。”

　　中房信分析師薛建雄亦認為，從一些新盤來說，交房的前2年空置是正常的，需要一個裝修的過程。如果是一些新興板塊和新城的話，可能前期一些樓盤交房2-3年都沒法入住，因為周邊生活配套有可能沒有及時跟進。所以，新房一定量的空置是正常的市場現象。

　　“不過，只有國家住建部給出住房的空置率定義，我們根據這個定義確認空置率情況是否真的嚴重后，才能對癥下藥。”華偉說。記者 楊冬 報道