易憲容：未來房地產宏觀調控基本態勢不會改變(2)

　　個體風險與系統性風險需要同樣關注

　　記者：最近，銀監會表示，政府融資平臺、房地產信貸及產能過剩是當下銀行體系最大的三大信貸風險。您贊同這一判斷嗎？

　　易憲容：盡管監管部門對信貸風險從三個方面來考慮，但歸結到一點，應該都與房地產業有關。政府融資平臺往往與地方政府的土地抵押有關，土地的價格高低決定了政府融資平臺償債能力，而土地的交易與價格又取決于房地產市場價格；產能過剩主要表現為鋼鐵、建筑材料等行業，盡管這些行業的產能與該行業的過度擴張有關，但同時也與房地產業的擴張與收縮有關。因此，從這一意義上來說，當前銀行信貸體系的信貸風險很大程度上又是房地產的信貸風險。

　　記者：為了更好地預測當前國內的房地產信貸風險，銀監會組織開展了相關壓力測試，如在房價下降30%、甚至60%的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率的上升情況。您如何看待這種房地產信貸風險的測試？

　　易憲容：這種房地產信貸風險的測試不僅是個體性也是靜態的。通過一些金融指標來測試個體性金融機構的資質，或僅是看商業銀行的不良貸款率及資本充足率等個體化的指標是無法真正測算到當前國內房地產市場信貸風險的。以美國次貸危機為例，發生之前，從其次級貸款占整個個人按揭貸款的比重，其金融機構個體的資質等方面是看不到金融危機爆發的兆頭，但實際上金融危機爆發了并對美國金融體系造成致命性打擊。金融市場的信貸風險不僅表現為其個體性，更為重要的是表現為系統性，即由于金融體系根本缺陷、金融機構內在脆弱性、金融監管不完全性及市場主體非理性等，從而使得金融市場的系統性風險隨時都存在，只不過不到特定時刻是不會爆發出來。因此，對國內房地產信貸風險測量不僅在于其個體的觀察和測試，而且更應該關注房地產信貸市場系統性風險有多高。

　　記者：那么，您認為應當如何全面認識房地產市場的信貸風險？

　　易憲容：首先，對于國內房地產市場信貸風險有多大，僅是對銀行個體測算，僅是從房地產信貸占整個貸款的比重來觀察是不夠的。比如，與歐美國家相比，中國住房信貸所占的比重仍然處于一個相當低的水平上(中國占比為22%，而歐美國家為80%以上)，但中國房地產市場與歐美市場是相當不同的市場。比如市場發展階段不同(中國僅10年，而歐美國家近百年)、交易的住房結構不同(一二手房所占比重，中國一手房占85%以上，而歐美國家僅15%)、住房產權結構不同(中國有多種住房產權)等。正因為中國房地產市場與歐美國家完全不同，因此用房地產信貸占比來判斷中國房地產信貸風險高低是不合適的。

　　其次，判斷國內房地產信貸風險主要應分析以下幾個方面：一是近幾年個人從銀行獲得貸款增長的情況。2007~2009年分別是10500億、6000億、24600億，2010年上半年為17400億，這些貸款絕大部分都進入房地產市場。在三年半的時間內，有三年房價是快速上升的，因此個人從銀行獲得的信貸也就是快速增長，特別是2009年后個人從銀行獲得的貸款額更是飚升。如果房價以2007年為基點，那么，估計處于高風險的個人貸款達到近4萬億元。二是近一年多時間里非房企業進入房地產信貸的情況。2009年信貸投放寬松，企業從銀行獲得信貸資金后購買住房投機炒作十分盛行。一旦房價調整，其信貸的風險同樣不低。不過，由于這些信貸資金進入房地產十分隱蔽，要獲得一個確切的評估數據是不容易的。三是政府融資平臺的土地抵押貸款及企業的土地抵押貸款情況。房價預期上漲時，這些土地抵押貸款風險不高，但是當房價出現全面的調整時，其巨大的風險都會暴露出來。上個世紀90年代日本土地價格暴跌導致銀行不良貸款暴增就是這種情況。四是房地產開發企業的貸款及房地產上下游產業的貸款情況。房地產市場價格調整對這部分信貸同樣會造成巨大的影響。

　　從上述幾個方面來統計，估計與房地產有關的信貸資金達到近20萬億元。對于這些房地產信貸風險到底有多大，要評估起來并非易事，但是有一點是毫無疑問的，即國內房地產泡沫有多大，那么，其風險就有多高。而當前國內房地產泡沫并非僅是部分城市高得離譜的問題，而是一個全國性普遍問題。如果不對國內房地產泡沫有充分估計，要測算出國內房地產信貸在多少風險是不容易的。