專家稱4500億險資進入商業地產只是理論數字

　　9月2日，保監會發布險資投資不動產和股權的暫行辦法，規定險資可以投資商業不動產，但是不得變相炒地賣地，不得以商業房地產的方式開發和銷售住宅。

　　銀河證券保險業研究員許立平就表示：“險資這次獲準投資不動產，對于地產行業來說影響有限。此前各大保險公司已經開始涉足寫字樓等商業地產項目，這次出臺的《辦法》只是讓這些活動重新回到‘陽光’下，并加以更具體的規范。”

　　據了解，早在保險法修訂之前,一些資金實力雄厚的保險公司就已經通過購買或建設自用辦公樓的名義打起了房地產投資的“擦邊球”。數據顯示,從2006年開始,中國人壽、人保財險、平安保險、泰康人壽、太平洋保險、民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等公司已紛紛通過直接或間接方式購入房地產項目。其中中國人壽集團公司和股份公司分別在金融街購買了新的辦公樓,泰康人壽在北京金融街和CBD商圈一舉買下兩座寫字樓,合計超過10萬平方米,太平洋保險集團則以22億元購入7.08萬平方米的金融街豐盛大廈。

　　嚴禁參與商業住宅開發

　　據了解，這次獲批的保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限于商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。保監會要求上述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產(項目公司)的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。投資養老、醫療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。

　　此外，保監會表示保險公司不能直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發)；不能投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權(項目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產企業。已投資設立或者已控股房地產企業的，要限期撤銷或者轉讓退出。至于可參股的項目公司，也被限定在商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產上。

　　4500億資金只是理論上的數字

　　《辦法》同時對險資不動產投資的額度進行了具體限定。根據規定，險企投資不動產的賬面余額，不高于公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高于上季度末總資產的3%；上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產的10%。

　　市場分析認為，按照二季末4.5235億元人民幣總資產計，第三季度可以有超過4500億元和1350億的資金進入不動產和不動產相關金融產品，可緩解當前2萬億的保險投資壓力。

　　不過，許立平對記者表示：“4500億資金只是理論上的數字，況且部分保險公司前期已經進入了這一市場，新政只是為其投資提供了政策依據，并且剔除資金成本，北京等地區的商業地產投資回報率并不高，所以短期內險資投資動向不會出現太大改變。”

　　此外，對于中國人壽作為香港上市公司中國遠洋大股東是否可能會被處置的問題，許立平表示，《辦法》中不得以投資股票方式控股房地產企業的規定應該是絕對控股的概念，既至少持有上市公司股權的51%，所以其遠洋地產第一大股東的地位應該不存在問題。不過，中國人壽旗下的全資子地產公司國壽地產很可能被迫轉型。記者 王崢