改革房產(chǎn)稅大勢所趨 征收面臨五大難題(2)

　　從2003年10月中央提出，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”開始，房產(chǎn)稅改革這一大勢引起了廣泛的關(guān)注，在今年表現(xiàn)得尤為強烈。先成為全國兩會代表委員們熱議的話題，接著4月17日新“國十條”公布，要求“要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。隨后，傳出上海版調(diào)控細則可能試行房產(chǎn)稅。5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》，明確提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，幾度引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測。之后，國家發(fā)改委官員表態(tài)，房產(chǎn)稅改革推進暫無總體安排，但支持地方進行試點和實驗。

　　“要把征稅范圍擴大到住宅，只要國務(wù)院修改《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》就可以了，不需要通過人大立法程序，這是當(dāng)前來看最簡便易行的”。安體富認為，上世紀80年代個人所得稅推出相對容易，因為當(dāng)時沒有多少人能達到納稅條件。現(xiàn)在隨著房產(chǎn)越來越重要，房產(chǎn)稅越晚推出越被動。

　　但是，楊志勇認為，應(yīng)該認識到房產(chǎn)稅短時期內(nèi)可能導(dǎo)致房價下跌。從中長期來看，試圖以房產(chǎn)稅來降房價的目標是難以實現(xiàn)的。

　　在他看來，讓稅收擔(dān)負遏制房價過快上漲的任務(wù)，是一個關(guān)系到市場與政府界限確定的問題。如果承認房地產(chǎn)市場是一個市場，那么市場在資源配置中應(yīng)發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。如果政策對市場成敗有著決定性的影響，那么市場的調(diào)節(jié)機制就無從談起。

　　“世界上許多國家或地區(qū)都有物業(yè)稅或同類稅收，但在金融危機之前，多數(shù)地方經(jīng)歷了較長時間的房價持續(xù)上漲。由此可見，有了物業(yè)稅或同類稅收，即使短時期內(nèi)房價下跌，最終房價仍然可能回歸高位。試圖以房產(chǎn)稅來降房價的目標從根本上是難以實現(xiàn)的”，楊志勇說。

　　征收面臨五大難題

　　客觀來看，改革房產(chǎn)稅，現(xiàn)實條件還面臨一系列的問題亟待解決。

　　其一，征收對象的問題。征收房產(chǎn)稅的目的之一是抑制投機性住房需求，而非打擊自住性的剛性需求。這就需要明確從第幾套住房開征。但另一方面，物業(yè)稅本身是從價征收的，以數(shù)量作為免稅或享受優(yōu)惠的依據(jù)又是不合適的。此外，多套住房的價值不一定就比一套的價值高。楊志勇指出，如果采取此種優(yōu)惠政策，則勢必導(dǎo)致新的稅收不公平。

　　退一步來看，即使以家庭為單位從第二套住房開征，有關(guān)專家指出，這需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態(tài)的居民個人房產(chǎn)購買和保有情況數(shù)據(jù)庫。同時，各地民政部門、公安系統(tǒng)也需建立全面、實時和動態(tài)的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數(shù)據(jù)庫。這不僅需要資金的投入，還需要打破體制的障礙。

　　其二，房產(chǎn)價值評估問題。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上，面臨如何確定的問題。以北京為例，地段的差異甚至地段內(nèi)有無重點學(xué)校的差異，都造成房產(chǎn)價值的巨大差距。如何動態(tài)地評估納稅額將是一項浩大的工程。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價格，容易因為不公平而招致反對。

　　其三，在目前住房市場呈賣方市場的情況下，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅到底能夠發(fā)揮什么作用？楊志勇認為，從理論上看，直接稅不容易轉(zhuǎn)嫁，但不容易轉(zhuǎn)嫁不等于不能轉(zhuǎn)嫁。只要市場是賣方的，賣方就能夠想方設(shè)法將稅負轉(zhuǎn)嫁給買方。若此，稅收調(diào)節(jié)目標不僅難以實現(xiàn)，反而會加重買方的負擔(dān)，與政策設(shè)計的目標相悖。

　　其四，重復(fù)征稅問題。從國際上來看，房產(chǎn)稅更多對應(yīng)的是地方公共服務(wù)。從我國目前的情況來看，在房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)，個人住宅實際上已經(jīng)承擔(dān)了大量與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套相關(guān)的稅費，范圍涉及道路、供水、供電、供氣、環(huán)境綠化，等等；還有存量房產(chǎn)的稅收待遇問題。在實際操作過程中，房產(chǎn)稅的開征需要結(jié)合十六屆三中全會的“相應(yīng)取消有關(guān)收費”的精神進行，楊志勇認為。

　　其五，對個人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大，必須考慮其社會影響。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力，也是一個問題。